Odpowiedź na pozew o stwierdzenie nieważności ustanowienia odrębnej własności lokalu

Założenie: Wspólnota Mieszkaniowa „Słoneczna Dolina” podjęła uchwałę o adaptacji strychu, a następnie wyraziła zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu, powstałego na skutek adaptacji strychu; w wyniku działań Wspólnoty Mieszkaniowej „Słoneczna Dolina” został wyodrębniony lokal, który zgodnie z wolą właścicieli lokali ma pełnić funkcję biura zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „Słoneczna Dolina”.

Ustanowienie odrębnej własności rzeczonego lokalu nastąpiło bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).

Z uwagi na brak wyżej wymienionego zaświadczenia, zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali właściwy z uwagi na położenie nieruchomości Prezydent Miasta Warszawa, ul. Marszałkowska 77/79, 00-683 Warszawa wystąpił z powództwem przeciw Wspólnocie Mieszkaniowej „Słoneczna Dolina” o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia.

Wartość przedmiotu sporu: 80 000 zł (wartość wyodrębnionego lokalu).

…………………...................................................

(Warszawa, 15.03.2023)

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie

(ul. Marszałkowska 82, 00-517 Warszawa) (00-517 Warszawa)

X Wydział Cywilny

(15.03.2023)

Jan Kowalski

(ul. Kwiatowa 12/3, 02-567 Warszawa)

ul. Słoneczna 4, 03-123 Warszawa

Sygn. akt: I C 1234/23

Powód: Prezydent Miasta Warszawa, ul. Marszałkowska 77/79, 00-683 Warszawa

Powódka: Wspólnota Mieszkaniowa Słoneczna Dolina przy ul. Słoneczna 4, 03-123 Warszawa,

reprezentowana przez Zarząd w osobach: Jan Kowalski, ul. Kwiatowa 12/3, 02-567 Warszawa

Odpowiedź Pozwanej na pozew

Działając w imieniu Pozwanej, na mocy uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Słoneczna Dolina przy ul. Słoneczna 4, 03-123 Warszawa Nr 12/2022, z dnia 10.10.2022, uchwała w załączeniu, w związku z pozwem z dnia 01.03.2023, doręczonym w dniu 05.03.2023 i zobowiązaniem Sądu do udzielenia odpowiedzi w terminie 14 dni od daty otrzymania pozwu, wnoszę o:

1) oddalenie pozwu w całości,

2) zasądzenie od Powódki na rzecz Pozwanej kosztów procesu, według norm przepisanych, bądź na podstawie przedłożonego spisu kosztów wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi zgodnie z treścią art. 481 § 1 KPC,

3) rozpoznanie sprawy również pod nieobecność Pozwanej,

4) w przypadku wyznaczenia posiedzenia przygotowawczego, przeprowadzenie go również pod nieobecność Pozwanej,

5) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z następujących dokumentów:

…………………………………………………………………………………………..……………… ;

(należy wymienić dokumenty oraz wskazać fakty, które mają wykazać)

Uzasadnienie

Odnosząc się do zarzutów Powoda, wskazuję, co następuje:

Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny (art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.).

Pozwana podkreśla, iż Powód w pozwie w ogóle nie odniósł się do kwestii interesu prawnego, jaki miałby mieć w przedmiotowej sprawie.

Jak wskazuje judykatura, dopuszczalność powództwa o ustalenie w świetle art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego zależy od istnienia interesu prawnego w ustaleniu, który istnieje tylko wtedy, gdy powód w potrzebie ochrony swej sfery prawnej, uczynić może zadość przez samo ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa. Dla zbadania, czy interes prawny istnieje, każdorazowo należy rozważyć i poddać ocenie okoliczność – jak uwzględnienie powództwa wpłynie na sytuację powoda, zważywszy, że interes z reguły nie istnieje wówczas, gdy powód ma inne możliwości ochrony swoich praw. Dlatego niezbędne jest ustalenie stanu, w którym nie istnieje już inny środek prawny, przy użyciu którego powód uzyskać może skuteczną ochronę prawną, a ponadto orzeczenie ustalające wydane w oparciu o art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego taką skuteczną ochronę prawną powodowi zapewni (wyr. SA w Warszawie z 12.05.2015 r., I ACa 1673/14, Legalis).

W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej 2 samodzielne lokale mieszkalne.

Jak podkreśla się w doktrynie, stanowisko, zgodnie z którym brak zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu nie stanowi samodzielnej przesłanki nieważności czynności prawnej prowadzącej do wyodrębnienia lokalu, jest od lat ugruntowane w orzecznictwie i doktrynie prawa cywilnego i ustawodawcy stan ten jest (powinien być) znany. Gdyby celem ustawodawcy było zaprzeczenie prawidłowości tego utrwalonego już poglądu, zmiana przepisów ustawy o własności lokali polegałaby na dodaniu przepisu wprost stwierdzającego, że „nieważne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3”, a przepis taki zostałby dodany w art. 158 ustawy o własności lokali. Na taką zmianę ustawodawca się nie zdecydował. Sama treść art. 158 ust. 3 ustawy o własności lokali, ograniczona do kwestii legitymacji czynnej w procesie, to zbyt mało, by można przyjąć, że taka zmiana została wprowadzona. W konsekwencji, tak jak w dotychczasowym stanie prawnym, tak również począwszy od dnia 1 stycznia 2016 r. ustanowienie lokalu bez uzyskania zaświadczenia starosty o samodzielności lokalu może być nieważne, zwłaszcza jeśli lokal w rzeczywistości nie spełnia przesłanek samodzielności, ale brak zaświadczenia nie jest przesłanką wystarczającą do przyjęcia sankcji nieważności takiej czynności prawnej [K. Pietrzykowski (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, art. 158, Legalis/el. 2017].

Powód w pozwie nie wykazał, iż oprócz braku zaświadczenia, lokal w rzeczywistości nie spełnia przesłanek samodzielności.

Z ostrożności procesowej należy wskazać na następujące dokumenty, które wykazują, iż rzeczony lokal spełnia przesłanki samodzielności oraz inne wymagania prawem przewidziane, w tym przez art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, tj. ..................................................................................................... .

(wymienić stosowne dokumenty)

Dowód: ........................................................... .

(wymienić stosowne dokumenty)

Ustanowienie odrębnej własności przedmiotowego lokalu nastąpiło zatem zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę.

W tym stanie rzeczy, wnosimy jak w petitum.

Jan Kowalski

W załączeniu:

1) odpis pisma wraz z załącznikami,

2) odpis uchwał Nr 12/2022 oraz 13/2022,

3) odpis wymienionych w odpowiedzi na pozew dokumentów.