Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego

Warszawa, 15.03.2024

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie

DECYZJA

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14.06.1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735), po rozpatrzeniu odwołania Jan Kowalski od decyzji WA.II.6730.1.1.2023 z dnia 20.02.2023 ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 123/4 w związku z uchwaleniem planu miejscowego i jej zbyciem,

utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję.

UZASADNIENIE

Wymienioną decyzją z dnia 20.02.2023 organ pierwszej instancji ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 123/4, w związku z uchwaleniem przez Radę Miasta Stołecznego Warszawy w dniu 15.01.2022 uchwały nr XXV/789/2022 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Warszawa-Mokotów (Dz.Urz. Woj. Mazowieckie), i jej zbyciem w dniu 01.02.2023 dla Anna Nowak w wysokości 15000 zł.

W odwołaniu, złożonym w ustawowo przewidzianym terminie, Jan Kowalski zwrócił się z prośbą o umorzenie określonych w decyzji opłat i wskazał, że nigdy nie starał się o przekształcenie przedmiotowej działki nr 123/4, a sprzedając ją jako działkę rolną, jest stratny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie zważyło, co następuje.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503), dalej jako u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość powyższej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie wreszcie z art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. dla wymierzenia opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. konieczne jest wszczęcie postępowania w tej sprawie przez właściwy organ przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (w przedmiotowej sprawie wskazany termin został bezsprzecznie zachowany).

Przyjmuje się, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest nieodpłatnym, przymusowym i bezzwrotnym świadczeniem na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Pobieranie opłaty ma charakter obligatoryjny, od którego gmina nie może odstąpić.

Jan Kowalski w dniu 01.02.2023 zawarł umowę sprzedaży działki nr 123/4, o powierzchni 0.5 ha (zob. akt notarialny z dnia 01.02.2023, rep. A 1234/2023).

Działka nr 123/4 znajdowała się w dniu zbycia na terenie, na którym obowiązywały ustalenia uchwały Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 15.01.2022 nr XXV/789/2022 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Warszawa-Mokotów (Dz.Urz. Woj. Mazowieckie). Przedmiotowa nieruchomość została oznaczona w części graficznej wskazanego planu symbolem MW - zabudowa wielorodzinna (część działki nr 123/4 o powierzchni 0.25 ha), a także symbolem ZP - tereny zieleni publicznej (część działki nr 123/4 o powierzchni 0.25 ha).

Bezpośrednio przed wejściem w życie powyższego planu miejscowego (z dniem 15.01.2022), działka nr 123/4 znajdowała się na terenie, na którym obowiązywały ustalenia uchwały Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 10.12.2010 nr XXXV/1234/2010 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Warszawa-Mokotów (Dz.Urz. Woj. Mazowieckie). W części graficznej tego planu działka nr 123/4 została oznaczona symbolem R - tereny rolne.

Jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest opinia o wzroście nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy.

W toku postępowania, na zlecenie Prezydenta m. st. Warszawy rzeczoznawca majątkowy Adam Nowak (789012) sporządził w dniu 10.02.2023 operat szacunkowy, w którym ustalił wartość działki nr 123/4 na dzień jej zbycia (dzień 01.02.2023) w dwóch opisanych wyżej stanach, czyli przed uchwaleniem planu miejscowego z dnia 15.01.2022 i po jego uchwaleniu.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), dalej jako u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, polegającego na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Ponadto rzeczoznawca w podejściu porównawczym zastosował metodę korygowania ceny średniej, w której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Wybór powyższego podejścia oraz metoda i techniki szacowania nieruchomości zostały szczegółowo uzasadnione przez rzeczoznawcę w operacie.

Do określenia wartości działki nr 123/4 o powierzchni 0.5 ha przed uchwaleniem planu miejscowego z dnia 15.01.2022 przyjęto 10 transakcji sprzedaży działek rolnych w gminie Warszawa. Rzeczoznawca ustalił trend wzrostowy dotyczący cen nieruchomości (5% w stosunku rocznym), średnią cenę transakcyjną za 1 ha, przyjął 3 cechy rynkowe: położenie, kształt, dostęp do drogi, a także ustalił wagę tych cech (odpowiednio: 0.4, 0.3, 0.3) i zakres współczynników korygujących. W taki sposób rzeczoznawca ustalił wartość rynkową działki nr 123/4 na dzień 01.02.2023 na kwotę 50000 zł.

Do określenia wartości działki nr 123/4 po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 15.01.2022 w operacie szacunkowym przyjęto przeznaczenie 0.25 ha powierzchni działki nr 123/4 pod zabudowę wielorodzinną oraz 0.25 ha powierzchni działki nr 123/4 pod tereny zieleni publicznej.

Do określenia wartości działki nr 123/4 przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną przyjęto 15 transakcji sprzedaży działek budowlanych w gminie Warszawa. Rzeczoznawca ustalił trend wzrostowy dotyczący cen nieruchomości (7% w stosunku rocznym), średnią cenę transakcyjną za 1 m2, przyjął 4 cechy rynkowe: położenie, kształt, dostęp do drogi, uzbrojenie, a także ustalił wagę tych cech (odpowiednio: 0.3, 0.2, 0.3, 0.2) i zakres współczynników korygujących. W taki sposób rzeczoznawca ustalił wartość rynkową działki nr 123/4 przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną na dzień 01.02.2023 na kwotę 150000 zł.

Do określenia wartości działki nr 123/4 przeznaczonej pod tereny zieleni publicznej przyjęto 12 transakcji sprzedaży działek rekreacyjnych w gminie Warszawa. Rzeczoznawca ustalił trend wzrostowy dotyczący cen nieruchomości (3% w stosunku rocznym), średnią cenę transakcyjną za 1 m2, przyjął 2 cechy rynkowe: położenie, dostęp do drogi, a także ustalił wagę tych cech (odpowiednio: 0.6, 0.4) i zakres współczynników korygujących. W taki sposób rzeczoznawca ustalił wartość rynkową działki nr 123/4 przeznaczonej pod tereny zieleni publicznej na dzień 01.02.2023 na kwotę 50000 zł.

Sumaryczna wartość działki nr 123/4 o powierzchni 0.5 ha po uchwaleniu planu miejscowego z dnia 15.01.2022 wyniosła zatem 200000 zł.

W związku z powyższym należy zauważyć, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego z dnia 15.01.2022 wartość działki nr 123/4 wzrosła o 150000 zł.

Struktura przedmiotowego operatu szacunkowego jest formalnie prawidłowa (odpowiada przepisom powołanego rozporządzenia), a sam operat jest logiczny i wewnętrznie spójny.

Plan miejscowy z dnia 15.01.2022 w § 5 ustalił stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w wysokości 10%.

Odnosząc powyższą 10% stawkę procentową do ustalonej kwoty wzrostu wartości działki nr 123/4, należy stwierdzić, że właściciel działki nr 123/4 zobowiązany jest do wniesienia opłaty wynoszącej 15000 zł.

Reasumując, w sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - nastąpił obiektywny wzrost wartości działki nr 123/4, który związany jest z uchwaleniem planu miejscowego z dnia 15.01.2022. Organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił właściciela działki nr 123/4 na dzień jej zbycia i jego udział we własności tej nieruchomości, a także właściwie obliczył wysokość opłaty jednorazowej.

Mając na względzie powyższe, orzeczono jak na wstępie.

Decyzja jest ostateczna.

Na decyzję służy skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, za pośrednictwem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji stronie. Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać wskazanie zaskarżonej decyzji, oznaczenie organu, którego działania skarga dotyczy, oraz określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego.

Wpis od skargi wynosi 200 zł.

Stronie, na jej wniosek złożony przed wszczęciem postępowania sądowoadministracyjnego lub w toku tego postępowania, może być przyznane prawo pomocy. Wniosek ten wolny jest od opłat sądowych. Wniosek składa się na urzędowym formularzu według ustalonego wzoru (urzędowe formularze udostępnia się nieodpłatnie w budynkach Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkich sądów administracyjnych, a ponadto w Biuletynie Informacji Publicznej Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz wojewódzkich sądów administracyjnych). Prawo pomocy obejmuje zwolnienie od kosztów sądowych oraz ustanowienie adwokata, radcy prawnego, doradcy podatkowego lub rzecznika patentowego.

...................................................................

Anna Wiśniewska

Otrzymują: 1. Jan Kowalski