Pismo przygotowawcze powoda zawierające zarzuty do opinii biegłego

Warszawa, dnia 24.05.2023 r.

Sąd Rejonowy w Krakowie Sygn. akt I C 1234/23 ul. Przy Rondzie 7 31-547 Kraków

Powód: Jan Kowalski reprezentowany przez pełnomocnika Anna Nowak Kancelaria Adwokacka "Lex" ul. Kwiatowa 12 00-123 Warszawa e-mail: [email protected] tel.: 555-123-456

Pozwana: "Develia" S.A. reprezentowana przez pełnomocnika Piotr Wiśniewski

Sygn. akt I C 1234/23

PISMO PRZYGOTOWAWCZE POWODA zawierające zarzuty do opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości oraz wniosek dowodowy

Działając jako pełnomocnik powoda Jana Kowalskiego, w odpowiedzi na zobowiązanie Sądu z dnia 15.03.2023 r. (doręczone mi dnia 18.03.2023 r.) do ustosunkowania się do treści opinii biegłego, wskazuję, iż:

1) Kwestionuję ustalenia opinii biegłego sporządzonej w formie operatu szacunkowego z dnia 10.04.2023 r., zarzucając jej zawyżenie wyceny wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Krakowie przy ul. Słonecznej 15;

2) Wnoszę o zobowiązanie biegłego sądowego do sporządzenia pisemnej opinii uzupełniającej celem wyjaśnienia powstałych wątpliwości i niejasności i celem ustosunkowania się do przedstawionych szczegółowo w uzasadnieniu niniejszego pisma zarzutów do opinii.

UZASADNIENIE

W opinii z dnia 10.04.2023 r. sporządzonej w formie operatu szacunkowego biegły sądowy przy Sądzie Okręgowym w Krakowie w zakresie szacowania nieruchomości dokonał wyceny wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 1500 m2 położonej w Krakowie przy ulicy Słonecznej 15. Wyceny dokonywano na według stanu na 31.12.2022 r., na potrzeby ustalenia stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości. Biegły, stosując metodę porównawczą, ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 1 500 000 zł, która to wartość, w ocenie powoda, jest zawyżona i nie odpowiada realnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Na wstępie wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, dalej: u.g.n.), "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych". Tymczasem biegły sporządzający opinię wbrew powyżej przytoczonym przepisom nie uzasadnił w sposób należyty podstaw i przyczyn wyboru podejścia porównawczego przy wycenie przedmiotowej nieruchomości, jak również przyjęcia określonego materiału porównawczego, w oparciu o który sporządzona została opinia.

Zdaniem powoda przy sporządzaniu opinii dokonano niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych do wycenianej, bowiem:

1) pominięto cechy różniące nieruchomości podobne do wycenianej (czy też nie wskazano, by poza samym tylko położeniem w Krakowie wykazywały one inne cechy podobieństwa),

2) nie uzasadniono doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, a przede wszystkim

3) wybrano zbyt małą ilość nieruchomości do zastosowania przedmiotowej metody oraz

4) spośród nieruchomości dobranych do wyceny dwie zostały zbyte ponad rok po dacie, na którą ma być dokonana wycena.

Całokształt powyższych uchybień czyni operat nierzetelnym.

Ad punktów: 1 i 2

W odniesieniu do nieruchomości wycenianej w przedmiotowej sprawie istnieje szereg czynników ograniczających możliwość jej użytkowania, a tym samym implikujących jej wartość. Wynikają one z wpisu do rejestru zabytków układu architektonicznego, którego elementem jest przedmiotowa nieruchomość. Biegły zaś nie wskazał, czy nieruchomości dobrane do porównania również wykazują podobne cechy - tj. czy wpisane do rejestru zabytków jako zabytki lub przynajmniej elementy większego układu architektonicznego.

Ponadto biegły do porównania wybrał 5 nieruchomości o zróżnicowanej powierzchni - od 800 m2 do 2000 m2, przy czym powierzchnię zbliżoną do nieruchomości wycenianej mają tylko dwie nieruchomości: położona w Krakowie przy ul. Kwiatowej 5 (nr 1/2; powierzchnia 1450 m2) oraz położona w Krakowie przy ul. Polnej 10 (nr 3/4; powierzchnia 1600 m2). Tak duże rozbieżności w powierzchni obniżają walor porównawczy przyjętych przez biegłego do porównania nieruchomości - faktem znanym i niewymagającym wiedzy specjalnej jest okoliczność, iż powierzchnia nieruchomości wpływa na jej walory użytkowe, a poprzez nie pośrednio kształtuje także cenę ustalaną w przeliczeniu na 1 m2. Powyższe wynika zresztą nawet z przedmiotowego operatu. Biegły zaś w swych obliczeniach zupełnie tę okoliczność pominął, dokonując prostego uśrednienia cen transakcyjnych za wybrane nieruchomości, którego wynik skorygował wyłącznie o współczynnik zmiany cen w czasie (s. 15 operatu).

Ponadto biegły odrzucił jedynie jedną wartość skrajną (najniższą; numer 1/2 - 800 zł za 1 m2), nie korygując podstawy obliczenia o wartość skrajną najwyższą (numer 5/6 - 1200 zł za 1 m2). Wartości te zaś dotyczą nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni od nieruchomości wycenianej (a więc nieruchomości, które trudno uznać za podobne), zaś ich cena za 1 m2 wyróżnia się na tle wartości pozostałych (kształtujących się w dużym przybliżeniu w granicach 900 zł - 1000 zł za 1 m2) i tym samym zawyża wynik całej wyceny, czyniąc go nierzetelnym. Ceny nieruchomości przyjętych do porównania są bowiem nadmiernie "rozstrzelone", a prosty zabieg matematyczny polegający na ich uśrednieniu nie czyni jego wyniku przydatnym dla ustalenia realnej wartości rynkowej nieruchomości.

Wreszcie, podnieść też należy, iż biegły nie wskazał, czy ceny nieruchomości przyjętych do porównania są cenami brutto czy netto, podczas gdy oczywistym jest, że część z transakcji przyjętych do porównania mogła być z punktu widzenia podatku VAT indyferentna, część zaś mogła być dokonywana w ramach obrotu gospodarczego. Jako że przedmiotowy operat ma na celu wyłącznie ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, nie zaś ceny transakcyjnej, w ocenie powoda przyjęte do porównania ceny powinny być (niezależnie od wystąpienia lub nie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług) zawsze i wyłącznie cenami netto. Tego jednak w treści operatu nie wskazano.

Reasumując tę część zarzutów - biegły nie uzasadnił przyjęcia metody porównawczej, co powinien był uczynić, tylko w takim bowiem razie możliwa będzie pełna ocena prawidłowości sporządzenia operatu, jak też ocena jego wartości dowodowej (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12.01.2022 r. w sprawie II SA/Wa 1234/21, LEX nr 1234567), nie uzasadnił też doboru nieruchomości przyjętych do porównań (poza jałowym stwierdzeniem, iż są one "podobne") i nie wykazał ich podobieństwa do nieruchomości analizowanej, podczas gdy w odniesieniu do większości z nich takiego podobieństwa prima facie nie sposób się dopatrzyć. Nie wynika też z treści operatu, by wspomniane różnice w należyty sposób zostały skorygowane. Powyższe powoduje, iż dokonana wycena nosi cechy dowolności.

Ad punktów: 3 i 4

Biegły do dokonanej wyceny dobrał 5 transakcji sprzedaży nieruchomości. Spośród przyjętych do porównania transakcji dwie dotyczyły okresu po 31.12.2022 r., a więc po wypowiedzeniu stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Jedna z nich została przez biegłego odrzucona jako wartość skrajna, druga jednak stanowiła podstawę wyceny. Dyskwalifikuje to operat, bowiem ustalenie wartości nieruchomości winno dotyczyć daty na dzień wypowiedzenia stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, a więc do szacowania tej wartości nie mogły być przyjęte transakcje, które miały miejsce już po dokonaniu wypowiedzenia.

Wreszcie podkreślenia wymaga, że operat jest wadliwy na gruncie przepisów Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 września 2022 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U.2022.2005 z dnia 22 września 2022 r.), ściślej zaś rzecz ujmując - par. 46 ust. 1 tego rozporządzenia „Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

W realiach sprawy biegły wybrał zaś 5 nieruchomości podobnych, z których - po odrzuceniu (tylko) jednej wartości skrajnej pozostało 4. Operat został zatem sporządzony niezgodnie z założeniami metody korygowania ceny średniej, bowiem nie przyjęto do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości. Nie może on zatem stanowić podstawy ustalenia stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w niniejszej sprawie.

Mając na uwadze powyższe, wnoszę jak na wstępie.

Jednocześnie w wykonaniu obowiązku wynikającego z art. 132 § 1 k.p.c. oświadczam, że odpis niniejszego pisma został nadany pocztą do pełnomocnika powoda.

Anna Nowak

Załącznik: - odpis pisma (dla biegłego)