Orzeczenie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

15.10.2024 r.

SKO.7820/44/2024

ORZECZENIESamorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie w składzie:

1. Przewodniczący: Jan Kowalski

2. Członek: Anna Nowak

3. Członek: Piotr Wiśniewski

na posiedzeniu w dniu 10.10.2024 r. po przeprowadzeniu rozprawy w dniu 05.10.2024 r. w sprawie wniosku Firma "Budowlani" Sp. z o.o. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Krakowie przy ul. Kwiatowej 12 działka nr 155/2 o pow. 1200 m², którego użytkownikiem wieczystym jest Firma "Budowlani" Sp. z o.o., dokonana przez Miasto Kraków wypowiedzeniem z dnia 20.07.2024 r. jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości,

na podstawie art. 77 i art. 79 ust. 3 i 5 w związku z art. 154 i art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899),

ORZEKA

ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu obowiązuje w dotychczasowej wysokości

UZASADNIENIE

Wypowiedzeniem z dnia 20.07.2024 r. organ Miasto Kraków dokonał wypowiedzenia użytkownikowi wieczystemu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w Krakowie przy ul. Kwiatowej 12 obejmującego działkę nr 155/2 o pow. 1200 m² i zaproponował opłatę w nowej wysokości wskazując, że nowa wysokość opłaty rocznej obowiązywać będzie od dnia 01.01.2025 r. .

Użytkownik wieczysty wystąpił do Kolegium z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Wskazano, że przyjęte do porównania obiekty są nietrafne, a transakcje przyjęte do porównania są znacznie odbiegające od pozostałych. Przyjęcie powyższego założenia skutkowało błędnym ustaleniem średniej ceny oraz wadliwym ustaleniem współczynników korygujących wynikających z ograniczeń planu przez co wycena szacowanej działki została zawyżona.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie rozpatrując wniosek na posiedzeniu, po przeprowadzeniu rozprawy, na której nie doszło do zawarcia ugody. Kolegium zważyło o następuje.

Stosownie do treści przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Zgodnie z ust. 3 cytowanego przepisu aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W sytuacji, kiedy dojdzie do wypowiedzenia opłaty rocznej, złożenie wniosku o ustalenie, iż aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości przenosi postępowanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Postępowanie ma na celu doprowadzenie do polubownego załatwienia sprawy. W przypadku, gdy do ugody nie dojdzie, koniecznym staje się przeprowadzenie postępowania celem ustalenia, czy sporządzony operat szacunkowy pozwala na przyjęcie, iż uległa zmianie wartość nieruchomości. Okoliczność ta decyduje, czy wypowiedzenie dotychczasowej opłaty było uzasadnione.

W myśl przepisu art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Stosownie do treści art. 156 ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść wypowiedzenia opłaty rocznej.

Do wyceny nieruchomości zastosowanie mają przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Przepis § 4 rozporządzenia stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Wśród metod stosowanych w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 7 rozporządzenia). Zgodnie z § 8 ust. 2 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną.

Dodatkowo, zgodnie z § 42 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, z uwzględnieniem § 30 ust. 4 i 5 rozporządzenia. Wartość nieruchomości, o których mowa w ust. 1-3, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę (§ 42 ust. 4 rozporządzenia).

Na rozprawie rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił odnośnie przeznaczenia, że przede wszystkim brał do porównania nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, na badanym terenie nie odnotowano takich transakcji. Dzielnica Krowodrza, w której usytuowana jest wyceniana nieruchomość, ma charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jeżeli nieruchomość jest położona w dzielnicy willowej, cichej - także z uwagi na bliskość parku, to przyjęcie do porównania nieruchomości usytuowanych na terenach przemysłowych może zakłócić wycenę. Wobec powyższego analizę rozszerzono o nieruchomości podobne o przeznaczeniu pod zabudowę usługowo-handlową, biurową, a następnie zastosowano metodę ekstrapolacji - wyjście poza granice nieruchomości przyjętych do porównania i przeznaczenie nieruchomości wycenianej uwzględniono w cesze "możliwości inwestycyjne". Powyższe w znacznym stopniu wpłynęło na obniżenie ceny nieruchomości. W ocenie biegłego wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania są podobne. Istota podobieństwa polega nie na tożsamości, lecz na pewnych ceach wspólnych - np. powierzchnia możliwa do zagospodarowania. Na wybór nieruchomości porównawczych wpłynął okres analizy, obszar, przeznaczenie i powierzchnia.

Kolegium oceniając przedstawiony operat szacunkowy wskazało, iż wątpliwości budzi dobór nieruchomości przyjętych do porównania. Kolegium uznało operat za niezgodny z przepisami § 42 ust. 4 rozporządzenia, z uwagi na przyjęcie do porównania nieruchomości o przeznaczeniu usługowo-handlowym, biurowym, w sytuacji gdy wyceniana nieruchomość została oddana na cele mieszkaniowe.

Wątpliwości budzi także dobór transakcji pod względem wielkości powierzchni, co znacznie odbiega od powierzchni wycenianej działki. Z operatu wynika również, że powierzchnia działki jest czynnikiem, od którego zależy cena transakcyjna nieruchomości.

Z uwagi na to, że organ - Miasto Kraków nie udowodnił istnienia przesłanek uzasadniających podniesienie opłaty rocznej w wysokości określonej w wypowiedzeniu z dnia 20.07.2024 r., orzeczono jak w sentencji.

Od niniejszego rozstrzygnięcia przysługuje stronie prawo wniesienia sprzeciwu do właściwego sądu powszechnego, za pośrednictwem tut. Kolegium w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. W przypadku wniesienia sprzeciwu złożony wniosek zastępuje pozew.

Podpisy członków Kolegium

1. Jan Kowalski

2. Anna Nowak

3. Piotr Wiśniewski