Zarzuty do opinii biegłego

15 grudnia 2023 roku

Sąd Rejonowy w Warszawie

Wydział I Cywilny

ul. Marszałkowska 82

00-001 Warszawa

Powód: Firma Budowlana "Domar"

              reprezentowany przez

              r. pr. Anna Kowalska

              Kancelaria Radcy Prawnego "Lex"

              ul. Nowogrodzka 31

              00-511 Warszawa

Pozwany: Spółdzielnia Mieszkaniowa "Zielone Wzgórze"

              reprezentowany przez

              adw. Jan Nowak

              Kancelaria Adwokacka "Adwokatura"

              ul. Krucza 50

              00-522 Warszawa

sygn. akt I C 1234/23

Pismo procesowe pozwanego

zawierające zarzuty do opinii biegłego

Działając w imieniu pozwanego, powołując się na załączone pełnomocnictwo, w odpowiedzi na zobowiązanie Sądu z 10 listopada 2023 roku (doręczone 17 listopada 2023 roku), niniejszym wnoszę zarzuty do opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości ul. Słoneczna 12, 05-800 Pruszków, której odpis doręczono mi 24 listopada 2023 roku, i wnoszę o zażądanie od biegłego sądowego pisemnego uzupełnienia opinii w ustosunkowaniu się do zarzutów podniesionych w piśmie.

Uzasadnienie

W ocenie pozwanego biegły sądowy sporządził opinię nierespektując wymogów dotyczących jej opracowania wynikających z przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 23 września 2022 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Wskazuję, że z mocy § 57 ww. rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, z uwzględnieniem § 58. Biegły, sporządzając opinię na potrzeby niniejszej sprawy, powinien był więc zastosować podejście porównawcze przy wycenie nieruchomości, odpowiednio wypełniając warunki tego podejścia. Biegły sądowy w sporządzonej opinii warunkom tym jednak uchybił. Biegły, w opinii pozwanego, dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zwracam uwagę, że określanie wartości nieruchomości powinna poprzedzać analiza rynku nieruchomości dokonana z uwzględnieniem przeprowadzenia oględzin tych nieruchomości (§ 60 rozporządzenia). Z opinii biegłego sądowego nie wynika tymczasem, by oględzin nieruchomości, na które biegły zważył ustalając wartość nieruchomości, której pozew dotyczy, biegły dokonał. Co prawda odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości jest w pewnych warunkach dopuszczalne, jednak biegły winien taką swoją decyzję uzasadnić (§ 61 rozporządzenia). W opinii biegłego takiego uzasadnienia zaś brak.

Ponadto, biegły do zbioru nieruchomości podobnych przyjął nieruchomość, która została sprzedana w postępowaniu egzekucyjnym. Stanowi to jaskrawe naruszenie przepisu § 62 rozporządzenia.

Pozwany także wskazuje, że szereg nieruchomości zaliczonych przez biegłego do zbioru nieruchomości podobnych podobieństwa nie wykazuje. Biegły winien był oszacować wartość nieruchomości niezabudowanej, tymczasem zasadniczą część nieruchomości, na które biegły zważył sporządzając opinię, stanowią nieruchomości budynkowe oraz lokale mieszkalne będące odrębnym przedmiotem własności.

Istotne jest również, że w ustalaniu zbioru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej nie uwzględniono transakcji dokonanych w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę sporządzenia opinii. Trzy spośród ośmiu transakcji zostały bowiem dokonane dawniej niż 6 miesięcy przed dniem, na który wartość nieruchomości była przez biegłego szacowana (§ 63 rozporządzenia).

Trzeba też stwierdzić, że opracowując opinię biegły uchybił zasadom metody porównywania nieruchomości parami. Biegły do porównań przyjął bowiem tylko dwie nieruchomości ze zbioru nieruchomości. Tymczasem nieruchomości tych powinno być co najmniej trzy (§ 64 rozporządzenia).

Powyższe uchybienia w opinii prowadzą do istotnych wątpliwości odnośnie do rzetelności i wiarygodności opracowanego przez biegłego operatu szacunkowego.

Mając powyższe okoliczności na uwadze wnoszę jak na wstępie.

Na podstawie art. 133 k.p.c. oświadczam, że odpis pisma został doręczony pełnomocnikowi powoda.

                              adw. Jan Nowak

                                             (podpis)

Załączniki:

- odpis pisma celem doręczenia biegłemu sądowemu