Przedwstępna umowa najmu lokalu użytkowego

Przedwstępna umowa najmu lokalu użytkowego

zawarta w Warszawie w dniu 20.03.2024 r. pomiędzy

Jan Kowalski, 87051201234, działającym w imieniu spółki "Omega Buildings" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie, przy ul. Marszałkowskiej 123 wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 000123456, REGON: 123456789, NIP: 123-456-78-90, jako uprawnionym do samodzielnej reprezentacji Prezesem Zarządu "Omega Developments" spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, przy ul. Marszałkowskiej 123, wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 000543210, NIP 987-654-32-10, REGON 987654321, będącej jedynym komplementariuszem spółki "Omega Buildings" spółka z o.o. spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie

zwanym dalej „Wynajmującym”,

a

Anna Nowak, 92112345678 legitymującą się dowodem osobistym seria ABC Nr 123456, zam. w Krakowie przy ul. Floriańskiej 12, prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą „Kwiaciarnia Stokrotka” na podstawie wpisu do CEIDG, pod adresem: ul. Floriańska 12, Kraków, NIP: 543-210-98-76, REGON: 987654321,

oraz

Piotr Wiśniewski, 89051012345 legitymującą się dowodem osobistym seria DEF Nr 654321, prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „Kwiaciarnia Róża” na podstawie wpisu do CEIDG, pod adresem: ul. Floriańska 12, Kraków, NIP: 765-432-10-98, REGON: 123456789,

prowadzącymi wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod firmą „Kwiaciarnia Stokrotka i Róża”, NIP: 876-543-21-09, REGON 234567890,

zwanymi dalej „Najemcą”,

łącznie dalej zwanymi „Stronami”.

                                        §1

1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntu Nr 123/4, obręb 0001, gmina Warszawa, dla której Sąd Rejonowy w Warszawie prowadzi księgę wieczystą Nr WA1W/00123456/7, o powierzchni 1000 m2 oraz, że na podstawie ostatecznej Decyzji Nr 123/2023 z dnia 15.02.2023 wydanej przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy na tej działce zrealizował inwestycję budowlaną obejmującą budowę Budynku biurowo-usługowego, 5 kondygnacyjnego, o łącznej powierzchni użytkowej 5000 m2, w którym znajdować się będzie 20 lokali usługowych, w tym lokal użytkowy Nr 10, o powierzchni użytkowej 100 m2 składający się z 3 pomieszczeń, zwany dalej Lokalem.

2. Wynajmujący dalej oświadcza, że prace budowlane związane z inwestycją zakończyły się w dniu 15.03.2024, a na dzień zawarcia niniejszej umowy nie dysponuje jeszcze ostateczną decyzją o pozwoleniu na użytkowanie Budynku.

3. Lokal nie jest obciążony jakimikolwiek prawami osób trzecich, w szczególności nie jest przedmiotem innych umów najmu, dzierżawy, bądź innych praw o korzystanie z rzeczy cudzej.

                                        §2

1. Strony zobowiązują się niezwłocznie po uzyskaniu przez Wynajmującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku, w którym znajduje się Lokal, jednak nie później niż do dnia 30.04.2024, zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego, opisanego w § 1 ust. 1, na warunkach określonych w niniejszej umowie, na czas nieoznaczony.

2. Wynajmujący zgłosi Najemcy gotowość do zawarcia umowy przyrzeczonej, wzywając Najemcę do jej zawarcia w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisemnego wezwania.

                                        §3

Lokal zostanie wydany Najemcy w ciągu 7 dni od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy najmu, w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich, co strony potwierdzą protokołem zdawczo-odbiorczym, pod warunkiem wpłaty przez Najemcę kaucji zwrotnej, opisanej w § 4.

                                        §4

1. Najemca wpłaci na rzecz Wynajmującego kaucję zwrotną w wysokości 5000 zł (słownie: pięć tysięcy złotych). Kaucja zostanie rozliczona z Najemcą w ciągu 30 dni po zakończeniu okresu najmu z potrąceniem ewentualnych należności wynikających z umowy najmu, w tym szczególności zaległych należności za czynsz i opłaty eksploatacyjne lub kosztów usunięcia wyrządzonych przez Najemcę szkód w Lokalu.

2. W trakcie obowiązywania umowy najmu Wynajmujący będzie miał prawo potrącenia z wpłaconej przez Najemcę kaucji wszelkich zaległych należności wynikających z umowy najmu, w sytuacji wystąpienia opóźnienia w ich zapłacie o co najmniej 14 dni.

3. W sytuacji opisanej w ust. 2 Najemca będzie zobowiązany uzupełnić kaucję do kwoty określonej w ust. 1 w terminie 7 dni od dnia otrzymania od Wynajmującego oświadczenia o potrąceniu, pod rygorem wypowiedzenia przez Wynajmującego umowy ze skutkiem natychmiastowym.

4. Kaucja nie będzie podlegała oprocentowaniu, ani waloryzacji.

                                        §5

1. Strony ustalają, że za korzystanie z lokalu Najemca będzie płacił Wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 5000 zł netto, za każdy pełny miesiąc, powiększony o podatek VAT w aktualnie obowiązującej stawce.

2. Czynsz najmu za niepełne miesiące liczony będzie proporcjonalnie do liczby dni, przez które Najemca korzysta z Lokalu, przy czym do wyliczenia przyjmuje się, że miesiąc liczy 30 dni.

3. Czynsz najmu będzie płatny na podstawie faktury VAT, z terminem płatności do 15 dnia miesiąca. Płatności będą dokonywane na rachunek bankowy Wynajmującego wskazany w każdorazowo na fakturze.

4. W przypadku wprowadzenia na terenie Polski waluty euro stawka aktualnie obowiązującego czynszu najmu zostanie przeliczona według średniego kursu złotego do euro z dnia przystąpienia do strefy euro ustalonego przez NBP.

5. Wartość czynszu będzie waloryzowana w każdym roku przy zastosowaniu średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (wskaźnik inflacji), ogłaszanego przez Prezesa GUS, w formie komunikatu publikowanego w Monitorze Polskim.

6. W przyrzeczonej umowie najmu Strony wyłączą zastosowanie art. 6851 KC na okres 5 lat od dnia zawarcia umowy najmu i postanowią, że czynsz w tym okresie może ulec zmianie tylko w związku z waloryzacją, określoną w ust. 4.

                                        §6

1. W okresie obowiązywania umowy najmu Najemca będzie zobowiązany ponosić dodatkowo koszty eksploatacyjne związane z używaniem Lokalu, według stawki ryczałtowej, obejmującej opłaty za energię elektryczną, wodę i odprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie i odbiór odpadów, sprzątanie i konserwację części wspólnych, ochronę budynku w wysokości 20 zł netto za jeden metr kwadratowy powierzchni Lokalu tj. łącznie 2000 zł netto.

2. Stawka ta może ulec zmianie, o czym Najemca będzie informowany przez Wynajmującego pisemnie. Zmiana stawki opłaty eksploatacyjnej nie będzie stanowiła zmiany umowy najmu.

                                        §7

1. Po wydaniu lokalu Najemca dokona we własnym zakresie, na własny koszt i ryzyko, prace adaptacyjne, dostosowujące przedmiot najmu do potrzeb prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, z zachowaniem obowiązku uzyskania wszelkich zgód, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, koncesji itp., zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym przeciwpożarowymi, sanitarnymi oraz bezpieczeństwa i higieny pracy. Zakres tych prac określa Załącznik Nr 2 do niniejszej umowy.

2. Najemca w umowie przyrzeczonej zrzeknie się roszczeń o zwrot nakładów, opisanych w ust. 1 powyżej, i nie będzie dochodził od Wynajmującego ich zwrotu w trakcie i po ustaniu stosunku najmu. Strony ustalają ponadto, że Najemca po ustaniu stosunku najmu będzie mógł odłączyć i zatrzymać możliwe do odłączenia od przedmiotu najmu części wbudowane jego nakładem i kosztem, pod warunkiem przywrócenia przedmiotu najmu do stanu z chwili jego wydania.

3. Inne nakłady niż opisane w ust. 1 mogą być ponoszone przez Najemcę wyłącznie po uzyskaniu pisemnej zgody Wynajmującego i w zakresie z nim uzgodnionym w drodze odrębnego porozumienia.

                                        §8

1. Najemca w okresie obowiązywania przyrzeczonej umowy najmu zobowiązany będzie do:

a) utrzymywania porządku i czystości w Lokalu oraz do dokonywania w nim drobnych nakładów, takich jak: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody,

b) do używania Lokalu zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym w szczególności budowlanymi, ochrony środowiska, sanitarnymi, przeciwpożarowymi i z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz do zapewnienia w Lokalu ochrony przeciwpożarowej,

c) informowania Wynajmującego o powstałych w Lokalu awariach i sytuacjach zagrażających bezpieczeństwu w Lokalu i w Budynku, w którym się znajduje,

d) zapewnienia Wynajmującemu możliwości dokonywania okresowych przeglądów Lokalu, co najmniej raz na kwartał,

e) ubezpieczenia Lokalu od ognia i innych zdarzeń losowych, z zastrzeżeniem, że suma ubezpieczenia nie może być niższa niż 100000 zł,

f) posiadania ważnego ubezpieczenia OC z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

2. Pozostałe prawa i obowiązki Najemcy określa Regulamin Obiektu, który stanowi załącznik Nr 1 do przyrzeczonej umowy najmu.

                                        §9

1. Po upływie 12 miesięcy od zawarcia przyrzeczonej umowy każda ze stron będzie mogła wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca.

2. Wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, w całym okresie obwiązywania umowy, w przypadku gdy Najemca:

a) będzie w zwłoce z płatnością należności wynikających z niniejszej umowy za dwa pełne okresy płatności,

b) będzie używał Lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub w sposób uniemożliwiający lub utrudniający korzystanie z innych Lokali w Budynku,

c) spowoduje znaczne szkody w Lokalu lub w częściach wspólnych Budynku,

d) odda Lokal w podnajem albo do bezpłatnego używania osobom trzecim, bez zgody Wynajmującego,

e) będzie naruszał inne, istotne postanowienia umowy najmu.

3. Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy złożone drugiej stronie będzie wymagało zachowania formy pisemnej.

                                        § 10

Po zakończeniu okresu obowiązywania umowy najmu Najemca będzie zobowiązany niezwłocznie zwrócić Lokal Wynajmującemu w stanie niepogorszonym. Zwrot przedmiotu najmu Wynajmującemu zostanie potwierdzony protokołem zdawczo-odbiorczym, podpisanym przez obie strony. W razie niezwrócenia Lokalu przez Najemcę, Wynajmujący będzie mógł obciążyć go opłatą za bezumowne korzystanie z Lokalu w wysokości 150% czynszu najmu brutto za każdy dzień bezumownego korzystania z Lokalu oraz obciążyć go innymi kosztami, związanymi z bezumownym korzystaniem z Lokalu przez Najemcę.

                                        § 11

1. W dniu zawarcia niniejszej umowy Najemca wpłaci Wynajmującemu umowy zadatek odpowiadający 2-krotności czynszu najmu brutto, o którym mowa w § 5 ust. 1 niniejszej umowy.

2. Strony oświadczają, że zadatek ma to znaczenie, że w razie niewykonania niniejszej umowy przez Najemcę, Wynajmujący może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, zaś w razie niewykonania niniejszej umowy przez Wynajmującego, Najemca może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej.

3. W razie wykonania niniejszej umowy zadatek zostanie zaliczony na poczet czynszu najmu lub na poczet kaucji, według wyboru Najemcy.

4. W razie rozwiązania niniejszej umowy za porozumieniem Stron wpłacony przez Najemcę zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty przez Wynajmującego sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie niniejszej umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

                                        § 12

1. Wszelkie zmiany postanowień niniejszej umowy powinny wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

2. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

3. Załącznik Nr 1 (Regulamin Obiektu) oraz Załącznik Nr 2 (Zakres prac adaptacyjnych) stanowią integralną część umowy.

4. Niniejsza umowa została sporządzona w 2 jednobrzmiących egzemplarzach.

                               Wynajmujący                                              Najemca