Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa z prawem pierwokupu

Umowa dzierżawy przedsiębiorstwa upadłego wraz z prawem pierwokupu

Zawarta w dniu 15 marca 2023 r.

pomiędzy:

syndykiem masy upadłości Fabryka Mebli "Drewex" Sp. z o.o., z siedzibą w Warszawie, ul. Polna 12, 00-123 Warszawa, KRS 000123456,

której akta przechowuje Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, NIP 123-45-67-890, REGON 123456789, kapitał zakładowy: 100 000 zł, w całości opłacony,

zwanym dalej „Wydzierżawiającym”,

a

„Nowy Start” Sp. z o.o., z siedzibą w Krakowie, ul. Kwiatowa 2, 30-001 Kraków, KRS 000987654, której akta przechowuje Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie, NIP 987-65-43-210, REGON 987654321, kapitał zakładowy: 50 000 zł, w całości opłacony,

reprezentowaną przez Jana Kowalskiego – Prezesa Zarządu, oraz Annę Nowak – Prokurenta,

zwaną dalej „Dzierżawcą”.

§1

Wydzierżawiający oświadcza, że:

1) postanowieniem z 1 lutego 2023 r. Sąd Rejonowy w Warszawie ogłosił upadłość Fabryka Mebli "Drewex" Sp. z o.o., z siedzibą w Warszawie, ul. Polna 12, 00-123 Warszawa, KRS 000123456,

wyznaczył syndyka w osobie Adama Wiśniewskiego, a postępowanie upadłościowe prowadzone jest przez tenże sąd pod sygn. akt VIII GUp 123/23;

2) postanowieniem z 15 lutego 2023 r. sędzia-komisarz postępowania upadłościowego Fabryka Mebli "Drewex" Sp. z o.o. wyraził zgodę na dzierżawę przedsiębiorstwa upadłego; kopię postanowienia stanowi Załącznik Nr 1 do niniejszej umowy;

3) przedsiębiorstwo upadłego w rozumieniu art. 551 KC, zwane dalej „Przedsiębiorstwem”, z zastrzeżeniem § 3 ust. 1 niniejszej umowy, obejmuje w szczególności:

a) nieruchomość położona w Warszawie, ul. Polna 12, dla której Sąd Rejonowy w Warszawie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr WA1W/00123456/7, zwaną dalej „Nieruchomością”, zabudowaną budynkami: biurowym oraz produkcyjnymi, wymienionymi w załączniku Nr 1 do niniejszej umowy,

b) maszyny, urządzenia oraz inne rzeczy ruchome wymienione w Załączniku Nr 2 do niniejszej umowy,

4) wszystkie składniki Przedsiębiorstwa stanowią własność upadłego;

5) Załącznik Nr 3 do niniejszej umowy określa składniki Przedsiębiorstwa obciążone zastawem rejestrowym, które mogą podlegać przejęciu przez zastawnika,

6) nie zawarł innej umowy dzierżawy Przedsiębiorstwa, umowy jego zbycia lub innego obciążenia, ani nie zobowiązał się do zawarcia jednej z tych umów;

7) zarówno w stosunku do Przedsiębiorstwa, jak i jego poszczególnych składników nie toczą się jakiekolwiek postępowania sądowe, w szczególności: dotyczące sporu co do osoby właściciela, istnienia na nich praw rzeczowych bądź o uznanie za bezskuteczną lub nieważną czynności prawnej dotyczącej przeniesienia prawa własności lub zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności;

8) według wiedzy syndyka Nieruchomość nie jest zanieczyszczona substancjami szkodliwymi dla zdrowia lub środowiska, które według prawa polskiego podlegałyby usunięciu, oraz nie istnieją ze strony tej Nieruchomości zagrożenia dla zdrowia i środowiska niedozwolone przez polskie prawo, jak również brak jest podstaw do nałożenia obowiązku jej rekultywacji;

9) według wiedzy syndyka nie istnieją jakiekolwiek przeszkody prawne lub faktyczne, które uniemożliwiałyby pełną realizację zobowiązań zaciągniętych przez niego w umowie, oraz że żadne tego rodzaju przeszkody nie będą występować w dacie wydania przedmiotu dzierżawy.

§2

Dzierżawca oświadcza, że:

1) nie znajduje się w trakcie postępowania upadłościowego, naprawczego, restrukturyzacyjnego lub likwidacyjnego;

2) nie istnieją jakiekolwiek przeszkody prawne lub faktyczne, które uniemożliwiałyby pełną realizację zobowiązań zaciągniętych przez niego w umowie;

3) zawarcie niniejszej umowy nie prowadzi do pokrzywdzenia jakichkolwiek wierzycieli Dzierżawcy ani też nie uniemożliwia całkowicie lub częściowo zaspokojenia roszczeniom osób trzecich, jak również nie narusza obowiązujących Dzierżawcę przepisów prawa lub aktów wewnętrznych;

4) nie jest zobowiązany do uzyskania zgód korporacyjnych na zawarcie niniejszej umowy.

§3

1. Wydzierżawiający oddaje, a Dzierżawca bierze w dzierżawę Przedsiębiorstwo, o którym mowa w § 1, zwane dalej „Przedmiotem Dzierżawy”, z tym że dzierżawa nie obejmuje:

1) praw do rachunków bankowych Wydzierżawiającego i środków na nich zgromadzonych,

2) środków pieniężnych w kasie Wydzierżawiającego,

3) wierzytelności, które powstały przed dniem zawarcia niniejszej umowy,

4) oznaczeń Wydzierżawiającego,

5) rzeczy określonych w Załączniku Nr 4 do niniejszej umowy.

2. Przedmiot Dzierżawy będzie wykorzystywany dla prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie, w jakim był prowadzony w chwili wydania Dzierżawcy. Zmiana przeznaczenia wymaga uprzedniej zgody Wydzierżawiającego, wydanej pod rygorem nieważności na piśmie.

§4

1. Przedmiot Dzierżawy zostaje wydany Dzierżawcy w dniu 20 marca 2023 r.

2. Wydanie Przedmiotu Dzierżawy zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym podpisanym przez strony.

§5

1. Przejście Przedmiotu Dzierżawy na Dzierżawcę powoduje przejście na Dzierżawcę zakładu pracy w rozumieniu art. 231 KP, z zastrzeżeniem zdania następnego. Załącznik Nr 5 określa listę pracowników, którzy w trybie art. 231 KP zostaną przejęci przez Dzierżawcę, oraz listę pracowników, którzy pozostaną w stosunku zatrudnienia z Wydzierżawiającym.

2. Przejście powrotne Przedmiotu Dzierżawy na Wydzierżawiającego powoduje przejście na Wydzierżawiającego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 KP. Dzierżawca zobowiązuje się zwolnić Wydzierżawiającego od odpowiedzialności za zobowiązania wobec pracowników powstałe w czasie dzierżawy.

§6

1. Z tytułu dzierżawy Dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego czynszu miesięcznego w wysokości 10 000 zł (słownie: dziesięć tysięcy złotych).

2. Czynsz, o którym mowa w ust. 1, określony jest bez podatku od towarów i usług (VAT) i zostanie zwiększony o VAT według obowiązującej stawki.

3. Czynsz będzie płatny przelewem na rachunek bankowy Wydzierżawiającego wskazany na fakturze, w terminie 14 dni od dnia doręczenia faktury Dzierżawcy.

4. Strony wyłączają zastosowanie art. 685¹ w zw. z art. 694 KC.

§7

Dzierżawca zobowiązany jest do zwrotu na rzecz Wydzierżawiającego kwot podatków od nieruchomości. Zwrot ten nastąpi w terminie 7 dni od dnia doręczenia Dzierżawcy stosownej refaktury VAT oraz dowodu uiszczenia kwoty podatku wskazanego w fakturze, przelewem na rachunek bankowy Wydzierżawiającego wskazany na fakturze.

§8

1. Po odbiorze Przedmiotu Dzierżawy, Dzierżawca ma prawo przez cały czas obowiązywania umowy do niezakłóconego używania Przedmiotu Dzierżawy i pobierania z niego pożytków w celu prowadzenia działalności w umówionym zakresie.

2. Dzierżawca jest zobowiązany do:

1) używania Przedmiotu Dzierżawy w sposób zgodny z jego przeznaczeniem;

2) realizacji nakazów wydanych przez uprawnione organy dotyczących Przedmiotu Dzierżawy lub mających z nim związek, jeżeli Dzierżawca jest ich adresatem oraz zgodnie z warunkami umowy jest za nie odpowiedzialny;

3) przestrzegania wszelkich właściwych przepisów oraz prawnie wiążących wymogów organów administracji publicznej, w tym zachowania przepisów bezpieczeństwa, sanitarno-higienicznych, ochrony przeciwpożarowej itp.;

4) zaniechania działania oraz zapobiegania, w rozsądnym zakresie, działaniu innych osób, które mogłoby spowodować szkodę w Przedmiocie Dzierżawy;

5) wykorzystywania – w razie realizacji określonych w umowie robót budowlanych – materiałów posiadających odpowiednie certyfikaty i atesty oraz spełniających polskie normy techniczne i jakościowe.

3. Dzierżawca jest uprawniony, bez obowiązku ponoszenia z tego tytułu dodatkowych opłat, do umieszczania i instalowania w Przedmiocie Dzierżawy szyldów reklamowych, logo, neonów, pylonów i innych oznaczeń oraz nośników służących reklamie lub promocji. Wydzierżawiający zobowiązany jest, w razie potrzeby, współdziałać z Dzierżawcą w celu uzyskania wszelkich zezwoleń niezbędnych dla realizacji powyższego uprawnienia Dzierżawcy, bez prawa domagania się wynagrodzenia z tego tytułu. Koszty powstałe z tego tytułu obciążają Dzierżawcę.

4. Dzierżawca ponosi wszelkie koszty związane z eksploatacją Przedmiotu Dzierżawy, w tym koszty remontów, konserwacji i napraw. Dzierżawca uprawniony jest do dokonywania wszelkich tych czynności i prac adaptacyjnych. Jednak wszelkie czynności i prace, które wymagają pozwolenia na budowę lub mogą naruszyć konstrukcję budynku, wymagają uprzedniej pisemnej zgody Wydzierżawiającego, której ten nie odmówi bez uzasadnionej przyczyny; brak stanowiska Wydzierżawiającego w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu wniosku o wyrażenie zgody wraz z dokumentacją budowlaną poczytywane będzie za wyrażenie zgody.

5. Dzierżawca upoważniony jest do zastępowania poszczególnych składników przedsiębiorstwa składnikami nowymi, tego samego rodzaju o porównywalnej jakości. Jednakże w przypadku gdy dotyczy to składnika o wartości księgowej wyższej niż 5 000 zł (słownie: pięć tysięcy złotych), zastąpienie to wymaga uprzedniej pisemnej zgody Wydzierżawiającego, której ten nie odmówi bez uzasadnionej przyczyny; brak stanowiska Wydzierżawiającego w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu wniosku o wyrażenie zgody poczytywane będzie za wyrażenie zgody.

6. Dzierżawca zobowiązuje się uzyskać i posiadać przez cały okres dzierżawy ubezpieczenie, z sumą ubezpieczenia co najmniej 100 000 zł (słownie: sto tysięcy złotych), obejmującą ubezpieczenia mienia all risks wchodzącego w skład Przedmiotu Dzierżawy i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przez Dzierżawcę w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa stanowiącego Przedmiot Dzierżawy. Wypełnienie zobowiązania, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym, nie wyłącza ani nie ogranicza odpowiedzialności Dzierżawcy.

7. Dzierżawca zobowiązuje się zwolnić Wydzierżawiającego od odpowiedzialności wobec osób trzecich za działania lub zaniechania Dzierżawcy bądź osób, za które ponosi on odpowiedzialność.

§9

1. Wydzierżawiający jest zobowiązany do zapewnienia Dzierżawcy niezakłóconego posiadania Przedmiotu Dzierżawy.

2. Wydzierżawiający lub osoba przez niego upoważniona ma prawo w każdym czasie do kontroli Przedmiotu Dzierżawy w zakresie przestrzegania niniejszej umowy.

§ 10

Niniejsza umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do 31 grudnia 2024 r.

§ 11

1. Wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, w razie ziszczenia się jednego z następujących zdarzeń:

1) Dzierżawca pozostaje w opóźnieniu w zapłacie czynszu w kwocie co najmniej 20 000 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy złotych), a bezskuteczne okazało się pisemne wezwanie do zapłaty w terminie 14 dni;

2) Dzierżawca używa Przedmiotu Dzierżawy w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem albo dewastuje Przedmiot Dzierżawy bądź naraża go na dewastację, a bezskuteczne okaże się pisemne wezwanie kierowane przez Wydzierżawiającego do Dzierżawcy o zaprzestanie i usunięcie skutków naruszenia w terminie siedmiu dni;

3) Dzierżawca dokona zmiany przeznaczenia Przedmiotu Dzierżawy;

4) Dzierżawca zaprzestanie na co najmniej siedem dni prowadzenia działalności w Przedmiocie Dzierżawy, chyba że z powodu siły wyższej lub przyczyny, za którą odpowiedzialność ponosi Wydzierżawiający, a bezskuteczne okaże się pisemne wezwanie kierowane przez Wydzierżawiającego do Dzierżawcy o podjęcie działalności w terminie trzech dni;

5) Dzierżawca naruszy zobowiązania do ustanowienia, utrzymania lub uzupełnienia zabezpieczeń przewidzianych na rzecz Wydzierżawiającego, a bezskuteczne okaże się pisemne wezwanie kierowane przez Wydzierżawiającego do Dzierżawcy do wykonania zobowiązania w terminie siedmiu dni;

6) Dzierżawca naruszy zobowiązania dotyczące posiadania ubezpieczenia mienia oraz odpowiedzialności cywilnej, a bezskuteczne okaże się pisemne wezwanie kierowane przez Wydzierżawiającego do Dzierżawcy do wykonania zobowiązania w terminie siedmiu dni;

7) Dzierżawca, bez uprzedniej pisemnej zgody, odda całość lub część Przedmiotu Dzierżawy do korzystania osobie trzeciej.

2. Dzierżawca ma prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli na skutek przyczyn leżących po stronie Wydzierżawiającego przez okres kolejnych co najmniej dwudziestu jeden dni lub łącznie przez co najmniej czterdzieści dni w roku kalendarzowym Dzierżawca zmuszony został do zaprzestania prowadzenia działalności w Przedmiocie Dzierżawy.

§ 12

1. Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu niniejszej umowy Dzierżawca zwróci Przedmiot Dzierżawy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania, jak również z zastrzeżeniem prawa Dzierżawcy do zmian, modernizacji i adaptacji w trakcie obowiązywania niniejszej umowy.

2. Dzierżawca zobowiązany jest do zwrotu Przedmiotu Dzierżawy najpóźniej w ostatnim dniu okresu, na który została zawarta niniejsza umowa. W razie rozwiązania lub wygaśnięcia niniejszej umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta, Dzierżawca zobowiązany jest do zwrotu Przedmiotu Dzierżawy w terminie czternastu dni od dnia rozwiązania bądź wygaśnięcia niniejszej umowy. O terminie zwrotu Dzierżawca zawiadomi Wydzierżawiającego nie później niż na siedem dni przed datą zwrotu.

3. Zwrot Przedmiotu Dzierżawy zostanie dokonany na podstawie protokołu zdawczo- odbiorczego podpisanego przez strony. W razie niestawiennictwa jednej ze stron na termin zwrotu Przedmiotu Dzierżawy strona obecna może sporządzić jednostronny protokół. Postanowienie zdania poprzedzającego stosuje się odpowiednio, jeżeli strona obecna bez uzasadnionych powodów odmawia podpisania protokołu.

4. Wraz ze zwrotem Przedmiotu Dzierżawy Dzierżawca zobowiązany jest wydać Wydzierżawiającemu wszelką dokumentację techniczną i prawną dotyczącą Przedmiotu Dzierżawy.

5. W razie zwłoki w zwrocie Przedmiotu Dzierżawy Wydzierżawiający może żądać od Dzierżawcy zapłaty kary umownej w wysokości 1 000 zł (słownie: jeden tysiąc złotych) za każdy dzień zwłoki.

6. W razie zwłoki w odbiorze Przedmiotu Dzierżawy Dzierżawca może żądać od Wydzierżawiającego zapłaty kary umownej w wysokości 500 zł (słownie: pięćset złotych) za każdy dzień zwłoki. Jeżeli zwłoka ta wynosi 7 dni, Dzierżawca – po uprzednim zawiadomieniu na co najmniej 3 dni wcześniej – upoważniony jest do opuszczenia Przedmiotu Dzierżawy na ryzyko Wydzierżawiającego.

§ 13

Dzierżawcy nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na Przedmiot Dzierżawy.

§ 14

1. Do dnia wydania Przedmiotu Dzierżawy Dzierżawca dostarczy Wydzierżawiającemu zabezpieczenie zapłaty należności z tytułu czynszu w postaci nieodwołalnej, bezwarunkowej i płatnej na pierwsze żądanie gwarancji bankowej wystawionej przez bank mający siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na kwotę odpowiadającą równowartości 3 miesięcy czynszu dzierżawy netto powiększonej o VAT („Zabezpieczenie”).

2. Jeżeli kiedykolwiek w okresie obowiązywania niniejszej umowy Dzierżawca nie dokona płatności czynszu należnego Wydzierżawiającemu, Wydzierżawiający będzie mógł, po uprzednim bezskutecznym wezwaniu Dzierżawcy do uregulowania zaległości w wyznaczonym dodatkowym 7-dniowym terminie, skorzystać z Zabezpieczenia. W przypadku gdy Wydzierżawiający skorzysta z Zabezpieczenia, wówczas Dzierżawca w ciągu 14 dni od dnia pisemnego zawiadomienia przez Wydzierżawiającego spowoduje przywrócenie kwoty, na którą zostało wystawione Zabezpieczenie, do poprzedniej wysokości.

3. Zabezpieczenie powinno być ważne przez cały okres trwania stosunku dzierżawy, w związku z czym Dzierżawca zobowiązany jest podejmować działania zmierzające do utrzymania wysokości kwoty Zabezpieczenia, o której mowa w ust. 1, z takim wyprzedzeniem, aby warunek, o którym wyżej mowa, mógł być spełniony, przy czym każdorazowo Zabezpieczenie ustanawiane będzie na okresy nie krótsze niż 1 rok.

4. Po rozwiązaniu stosunku dzierżawy i po zapłaceniu wszelkich kwot należnych Wydzierżawiającemu na podstawie umowy zwróci on Dzierżawcy niezwłocznie dokument potwierdzający udzielenie Zabezpieczenia.

§ 15

Strony niniejszym postanawiają, że w przypadku sprzedaży przez Wydzierżawiającego przedsiębiorstwa, o którym mowa w § 1 bądź jego zorganizowanej części, w czasie trwania umowy oraz 6 miesięcy po jej rozwiązaniu lub wygaśnięciu, chyba że nastąpiło to z przyczyny leżącej po stronie Dzierżawcy, Dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu przedsiębiorstwa.

§ 16

1. Wszelkie oświadczenia pisemne, składane w ramach lub w związku z niniejszą umową, będą uznane za skutecznie złożone, jeżeli zostaną one doręczone na adresy wskazane w umowie albo na nowy adres wskazany przez stronę.

2. Wskazanie nowego adresu nie stanowi zmiany umowy, lecz wymaga pisemnego, pod rygorem nieważności, zawiadomienia drugiej strony i jest skuteczne od dnia doręczenia. Do czasu takiego doręczenia uważane będą za doręczone oświadczenia złożone na dotychczasowy adres.

3. W razie nieodebrania korespondencji doręczonej na właściwy adres, pomimo jej awizowania, będzie ona uważana za doręczoną w dniu pierwszego awizo.

§ 17

1. Nieważność lub bezskuteczność postanowień niniejszej umowy nie stanowi o nieważności lub bezskuteczności całości umowy bądź pozostałych jej postanowień, z zastrzeżeniem postanowień art. 58 § 3 KC.

2. W razie stwierdzenia nieważności lub bezskuteczności jednego lub większej liczby postanowień niniejszej umowy, strony niezwłocznie podejmą i będą prowadzić w dobrej wierze rokowania co do zastąpienia nieważnego lub bezskutecznego postanowienia postanowieniem ważnym i skutecznym.

3. W razie nieosiągnięcia porozumienia w wypadku, o którym mowa w ust. 2, jak i do czasu jego osiągnięcia, nieważne lub bezskuteczne postanowienie zostaje zastąpione znaczeniem najbardziej odzwierciedlającym sens i cel, który strony chciały osiągnąć poprzez zamieszczenie przedmiotowego postanowienia.

4. Postanowienia ust. 1–3 znajdują odpowiednie zastosowanie w wypadku, gdy postanowienie niniejszej umowy stanie się nieważne lub bezskuteczne w wyniku zmiany prawa, jak również w wypadku gdy umowa posiada lukę w uregulowaniu kwestii mającej znaczenie dla stron.

§ 18

1. Niniejsza umowa zostaje zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi.

2. Zmiana niniejszej umowy, jej rozwiązanie bądź wypowiedzenie albo odstąpienie od niej wymagają formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

§ 19

Spór powstały w związku z niniejszą umową rozstrzygany będzie przez sąd właściwy ze względu na siedzibę Wydzierżawiającego, chyba że ustawa w danym wypadku przewiduje właściwość wyłączną.

§ 20

Umowę niniejszą sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

WYDZIERŻAWIAJĄCY DZIERŻAWCA

[podpis, notarialnie poświadczony] [podpisy, notarialnie poświadczone]