Umowa Sprzedaży Warunkowej Nieruchomości Rolnej

Repertorium A Nr 1234/2023

AKT NOTARIALNY

Dnia dwudziestego pierwszego sierpnia dwa tysiące dwudziestego trzeciego roku przede mną,

notariuszem Anną Kowalską, w mojej Kancelarii Notarialnej w Warszawie, ul. Marszałkowska 123, stawili się:

1. Jan Nowak, imiona rodziców: Stanisław i Maria, 85031201234, wedle oświadczenia miejsce zamieszkania: Warszawa, ul. Nowa 15 m. 10, 01-001 Warszawa (dowód osobisty numer ABC123456, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: Polska)

2. Piotr Wiśniewski, imiona rodziców: Andrzej i Krystyna, 70051018765, miejsce zamieszkania: Kraków, ul. Kwiatowa 22/4, 30-001 Kraków (dowód osobisty numer DEF789012, państwo urodzenia: Polska, obywatelstwo: Polska) będący wedle oświadczenia rolnikiem indywidualnym w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666 ze zm.).

Tożsamość stawających notariusz stwierdził na podstawie dowodów osobistych, których numery zamieszczono obok ich nazwisk w nawiasie, a stany cywilne stawających na podstawie ich oświadczeń. Ponadto stawający jako identyfikatory podatkowe wskazali numery PESEL oraz oświadczyli, że nie zachodzą okoliczności wskazane w ustawie z 6 sierpnia 2010 r. o dowodach osobistych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 651 ze zm.), a dotyczące unieważnienia z mocy samego prawa posiadanych przez nich dowodów osobistych.

UMOWA SPRZEDAŻY WARUNKOWA

§ 1.1. Jan Nowak oświadczył, że Sąd Rejonowy w Warszawie, dla Warszawy-Mokotowa Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr WA1M/00123456/7 dla nieruchomości rolnej (grunty rolne zabudowane) składającej się z działek o nr ewidencyjnych: – 123 i 456 o łącznej powierzchni: 5,00 ha, położonych w miejscowości: Nowa Wieś, gmina: Nowa Gmina, powiat: Warszawski Zachodni, województwo: Mazowieckie, w której dziale II jako właściciel ww. nieruchomości – na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w Warszawie Wydział IV Cywilny z 15 stycznia 2022 r., sygn. akt I C 1234/21 o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym: wpisany jest stawający Jan Nowak.

Stawający oświadczył ponadto, że:

– powyższą nieruchomość (grunty rolne) nabył w spadku po swoim bracie Adamie Nowaku, którego zwłoki znaleziono dnia 10 marca 2021 r. – zgodnie z odpisem prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Warszawie Wydział V Cywilny z 15 kwietnia 2021 r., sygn. akt V Ns 4321/21,

– jego zmarły brat ww. nieruchomość (grunty rolne) nabył od swoich rodziców na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza Marię Zielińską 20 stycznia 2015 r. w Warszawie za Repertorium A Nr 9876/2015. W dacie zawarcia ww. umowy jego brat był kawalerem (tak też w treści ww. aktu notarialnego), zmarł będąc żonatym, a w czasie trwania związku nie zawierał ze swoją żoną umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową.

W dziale III ww. księgi wieczystej wpisano ograniczone prawo rzeczowe (osobista służebność osobista polegająca na prawie korzystania z przejazdu od strony zachodniej wraz z używalnością wspólnej drogi ustanowiona nieodpłatnie) na rzecz: Stefana Kowalskiego i Anny Kowalskiej (obecnie nieżyjących). Żadnych innych wpisów ani żadnych wzmianek nie ma.

W dziale IV ww. księgi wieczystej żadnych wpisów ani wzmianek nie ma.

Stawający zapewnił, że stan wpisów w ww. księdze wieczystej nie uległ zmianie, a ponadto Notariusz dokonał w dniu dzisiejszym wglądu do ww. księgi wieczystej w systemie informatycznym Ministerstwa Sprawiedliwości, stwierdzając, że nie ma w niej wzmianek o wnioskach.

2. Przy niniejszym akcie okazano:

1) wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej wydane z upoważnienia Starosty Powiatu Warszawskiego Zachodniego 10 sierpnia 2023 r., nr kancelaryjny: RGKW 54321, zgodnie z którymi nieruchomości będące przedmiotem tego aktu jako użytki stanowią: grunty orne, łąki, pastwiska, sady (2,00 ha), grunty rolne zabudowane (1,00 ha), lasy (2,00 ha), rowy, drogi, wody, nieużytki, tereny różne i zabudowane (działka nr 123), budynki, place, parkingi, ogrody (działka nr 456). Działka numer 123 zabudowana jest jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 150 m2, dwoma budynkami gospodarczymi, stodołą i garażem dla rolnictwa o pow. zabudowy: 50 m2, 100 m2, 80 m2, 40 m2, 30 m2, 60 m2 i 20 m2,

2) zaświadczenie wydane z upoważnienia Wójta Gminy Nowa Gmina 12 sierpnia 2023 r., znak: WGN/123/2023, z którego treści wynika między innymi, że nieruchomość będąca przedmiotem tego aktu położona jest na terenie dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

3) zaświadczenie wydane z upoważnienia Nadleśniczego Nadleśnictwa Nowa Gmina 15 sierpnia 2023 r., numer NNG/456/2023, z którego treści wynika między innymi, że będąca przedmiotem tego aktu działka o nr 123, jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu dla wsi Nowa Wieś gmina Nowa Gmina na lata 2021 r. –2030 r. oraz nie wydano decyzji na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 o lasach. Natomiast działka nr 456 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani nie była dla niej wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 o lasach (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1463 ze zm.),

4) zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Warszawie 17 sierpnia 2023 r., znak sprawy: US/789/2023, z którego treści wynika między innymi, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia opisanego w § 1 tego aktu nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.),

5) odpis skrócony aktu zgonu Adama Nowaka wydany przez Urząd Stanu Cywilnego w Warszawie 12 kwietnia 2021 r., zgodny z treścią aktu zgonu o oznaczeniu: USC/100/2021, nr 100, seria AZ,

6) odpis skrócony aktu zgonu Anny Kowalskiej wydany przez Urząd Stanu Cywilnego w Krakowie 15 maja 2020 r., zgodny z treścią aktu zgonu o oznaczeniu: USC/200/2020, nr 200, seria BZ.

3. Piotr Wiśniewski oświadczył, że będąca przedmiotem niniejszej umowy zabudowana nieruchomość rolna szczegółowo opisana w § 1 tego aktu stanowi jego majątek osobisty (nie zawierał ze swoją żoną żadnych umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową), posiada dostęp do drogi publicznej, nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze rewitalizacji miasta, nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, nie jest położona w granicach parku narodowego, nie jest przedmiotem dzierżawy, nie stanowi gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi, o których mowa w ustawie z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2628 ze zm.), tj. wodami śródlądowymi w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi oraz wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami, nie ustalono dla niej w drodze decyzji warunków zabudowy ani lokalizacji inwestycji celu publicznego, w tym nie jest przeznaczona do zalesienia w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie jest obciążona żadnymi długami ani roszczeniami osób trzecich, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tego przedmiotu, ograniczenia w rozporządzaniu nim lub korzystaniu z niego, zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne związane z tym przedmiotem zostały uregulowane, a ponadto, że nie zachodzi okoliczność, o której mowa w art. 21 § 3 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), i nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczą się żadne postępowania przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym postępowania egzekucyjne, upadłościowe lub inne, mogące mieć wpływ na nabycie opisanego wyżej przedmiotu umowy.

Stawający oświadczył, że budynek mieszkalny posadowiony na nieruchomości będącej przedmiotem tego aktu jest po remoncie, a stan pozostałych budynków pokrytych blachą określa na dostateczny, wymagający remontu/modernizacji.

4. Notariusz pouczył stawających o treści art. 2a ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666 ze zm.), po czym Piotr Wiśniewski oświadczył, że nieruchomość będąca przedmiotem tego aktu nie jest dzierżawiona oraz, że nie zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 2a ust. 5 ww. ustawy, a w szczególności, że nabywca nieruchomości nie jest osobą bliską względem zbywcy nieruchomości. Ponadto Piotr Wiśniewski oświadczył, że w wyniku zawarcia niniejszej umowy nastąpi powiększenie gospodarstwa rodzinnego prowadzonego przez Piotra Wiśniewskiego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość leży w Gminie Nowa Gmina, tj. która nie jest gminą w której miejsce zamieszkania ma nabywca ani gminą graniczącą z tą gminą. Następnie Piotr Wiśniewski oświadczył, że:

1) od ponad 5 lat osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 100 ha, w skład którego to gospodarstwa wchodzą nieruchomości o łącznej powierzchni 80 ha użytków rolnych, z czego będące jego własnością o łącznej powierzchni 50 ha użytków rolnych, a położone na terenie Gminy Stara Gmina (30 ha) i Nowa Gmina (20 ha). Fakt osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz, że powierzchnia gospodarstwa nie przekracza 300 ha użytków rolnych potwierdza okazane oświadczenie nabywcy z 1 stycznia 2023 r. zawierające klauzulę następującej treści: „Oświadczam, że jestem rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.”,

2) zamieszkuje co najmniej od 5 lat na terenie Gminy Stara Gmina, na obszarze której położona jest część nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa – co potwierdza okazane zaświadczenie zameldowania na pobyt stały wydane z upoważnienia Wójta Gminy Stara Gmina 20 stycznia 2018 r. i przez ten okres osobiście prowadzi gospodarstwo rolne,

3) posiada kwalifikacje rolnicze w rozumieniu przepisów ww. ustawy, a mianowicie posiada wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, obejmujących programem między innymi: zarządzanie gospodarstwem rolnym – co potwierdzają okazane dyplom ukończenia studiów wyższych zawodowych na kierunku ekonomia w Uniwersytecie Warszawskim w Warszawie Wydział Ekonomiczny z 20 czerwca 2015 r., nr 123456 i świadectwo ukończenia studiów podyplomowych w Szkole Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie nr 654321 z 20 lipca 2017 r. w zakresie rolnictwa dla absolwentów nierolniczych studiów wyższych,

§ 2.1. Jan Nowak oświadcza, że sprzedaje Piotrowi Wiśniewskiemu zabudowaną nieruchomość rolną składającą się z działek o nr ewidencyjnych: 123 i 456 o łącznej powierzchni 5,00 ha, położonych w obrębie ewidencyjnym: 001 Nowa Wieś, miejscowość: Nowa Wieś, gmina: Nowa Gmina, powiat: Warszawski Zachodni, województwo: Mazowieckie, stanowiącą gospodarstwo rolne o którym mowa w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego za cenę w kwocie 500 000,00 zł, a Piotr Wiśniewski oświadcza, że ww. nieruchomość stanowiącą gospodarstwo rolne, o którym mowa w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666 ze zm.) za wyżej wskazaną cenę kupuje. Nabywca oświadczył, że powierzchnia nabywanych tym aktem nieruchomości rolnych wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie przekracza powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Notariusz pouczył nabywcę nieruchomości o obowiązkach wynikających z art. 2b ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666 ze zm.) oraz o skutkach niedopełnienia obowiązków wynikających z ww. przepisu, a określonych w art. 3 ww. ustawy.

2. Strony niniejszej umowy oświadczają, że wartość rynkowa przedmiotu umowy równa jest cenie sprzedaży wskazanej w § 2 tego aktu.

3. Powyższa umowa została zawarta pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu nieruchomości przysługującego mu z mocy ustawy na podstawie art. 2a ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666 ze zm.).

4. Strony niniejszej umowy oświadczają ponadto, że do umowy zastosowania nie ma art. 37 ust. 1 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1463 ze zm.) – zgodnie z art. 37 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy (niniejszym aktem zbywane jest gospodarstwo rolne, o którym mowa w ustawie z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666)).

§ 3. Strony umowy oświadczają, że zapłata łącznej uzgodnionej ceny sprzedaży za nieruchomość szczegółowo opisaną w § 2 tego aktu w kwocie 500 000,00 zł, nastąpi sprzedającemu przez kupującego przelewem na wskazany w tym akcie rachunek o nr PL12345678901234567890123456 w terminie 14 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności.

Piotr Wiśniewski oświadcza, że na zakup ww. nieruchomości zaciągnął kredyt w Banku PKO BP w Warszawie w wysokości 400 000,00 zł – umowa kredytu w linii hipotecznej Nr 9876543210 z 1 sierpnia 2023 r.

§ 4.1. Wydanie przedmiotu umowy szczegółowo opisanego w § 2 tego aktu kupującemu nastąpi w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności i z tym dniem przejdą na kupującego wszelkie korzyści i ciężary związane z nabytym przedmiotem umowy.

2. Strony zgodnie oświadczyły, że sprzedający dokona we własnym zakresie rozliczenia z tytułu opłat eksploatacyjnych za przedmiot niniejszej umowy – do dnia wydania przedmiotu umowy kupującemu i w przypadku niedopłaty z tego tytułu uiści ją we własnym zakresie, zaś w przypadku nadpłaty – przypadnie ona sprzedającemu.

3. Notariusz pouczył strony umowy o treści art. 5 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 496 ze zm.), po czym sprzedający oświadczył, że nie posiada świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynków posadowionych na nieruchomości będącej przedmiotem tego aktu.

4. Sprzedający oświadcza, że nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy w budynku mieszkalnym posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem tego aktu – przy czym kupujący nie żąda przedłożenia zaświadczenia na potwierdzenie ww. okoliczności.

§ 5. Stawający oświadczyli, że zawarcie niniejszej umowy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług zgodnie z przepisami ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.).

§ 6. Koszty niniejszego aktu ponosi kupujący.

§ 7.1. Wypisy tego aktu mogą być wydawane stawającym, stronom oraz bankowi w dowolnej ilości.

2. Jan Nowak oświadcza, że zobowiązuje się niezwłocznie przesłać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w Warszawie wypis tego aktu, celem zawiadomienia uprawnionego o treści niniejszej umowy

3. Strony niniejszej umowy zgodnie oświadczają, że do umowy przeniesienia własności przystąpią w terminie 6 tygodni od dnia przesłania odpowiedzi przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa w Warszawie, że KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu, nie później jednak niż do 30 listopada 2023 r., a gdyby takie pismo nie zostało sporządzone w terminie do 30 listopada 2023 r.

Wszelkie koszty związane z postępowaniem sądowym ponosić będzie strona, która nie przystąpi do umowy przeniesienia własności, w wyżej wskazanym terminie.

§ 8. Notariusz pouczył stawających o:

1) odpowiedzialności wynikającej z przepisu art. 54 ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2332 ze zm.) oraz z przepisu art. 10 ust. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1192 ze zm.), a w szczególności o obowiązku zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę w przypadku podwyższenia wartości przedmiotu umowy przez organ podatkowy – stosownie do przepisu § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z 28 czerwca 2004 r. w sprawie sposobu pobierania i zwrotu podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2004 r. poz. 1404),

2) treści art. 556–576 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.),

3) treści art. 2a ust. 6–8 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666 ze zm.), tj. że jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. KOWR może dokonać zapłaty niespornej części ceny nieruchomości rolnej przed wystąpieniem do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. KOWR zawiadamia zobowiązanego z prawa pierwokupu o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2320 ze zm.), przekazując mu imię i nazwisko notariusza, który sporządził oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, siedzibę jego kancelarii notarialnej, datę sporządzenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, numer repertorium, pod którym zarejestrowano oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, oraz numer elektronicznego wypisu aktu notarialnego tego oświadczenia, pod którym został on zarejestrowany w Repozytorium Dokumentów Elektronicznych prowadzonym przez Ministra Sprawiedliwości, a następnie publikuje to zawiadomienie na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej. Wypis aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu wydawany jest także zobowiązanemu z prawa pierwokupu. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej,

4) treści art. 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1666 ze zm.), a w szczególności o tym, że nabycie nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.

5) treści przepisów ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

§ 9. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano stosownie do treści art. 2 pkt 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1192 ze zm.).

Tytułem wynagrodzenia notariusza pobrano zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 143 ze zm.) z § 5 pkt 1 w zw. z § 11 pkt 1 – kwotę 1 500,00 zł oraz pobrano podatek VAT w wysokości 23% od sumy opłat notarialnych zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 i art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) w kwocie 345,00 zł, tj. łącznie pobrano kwotę 1 845,00 zł.

Powyższe opłaty nie obejmują kosztów wypisów tego aktu, które wraz z podstawą prawną ich pobrania zostaną podane na każdym z wypisów.

Akt ten został odczytany, przyjęty i podpisany.