Apelacja od wyroku Sądu Okręgowego

ul. Kwiatowa 12, 01-001 Warszawa, 2023-10-27

Jan Kowalski

ul. Kwiatowa 12, 01-001 Warszawa

Sąd Apelacyjny w Warszawie

Wydział I Cywilny

za pośrednictwem

Sąd Okręgowy w Warszawie

Wydział V Cywilny

Powód: Anna Nowak (ul. Słoneczna 23, 02-002 Warszawa)

reprezentowany przez

Adam Wiśniewski (ul. Polna 45, 03-003 Warszawa)

Pozwany: Firma "XYZ" reprezentowany przez

Radcę Prawnego, ul. Lipowa 78, 04-004 Warszawa,

reprezentowany przez Jan Kowalski

V C 1234/22

Wartość przedmiotu zaskarżenia 150 000,00 zł

Apelacja Pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, Wydział V Cywilny

z 2023-09-20, V C 1234/22

W imieniu pozwanego Firma "XYZ" reprezentowanego przez Radcę Prawnego na podstawie art. 367 § 1 k.p.c. (zgodnie z treścią pełnomocnictwa znajdującego się w aktach sprawy) zaskarżam wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 2023-09-20 (V C 1234/22), odpis wraz z uzasadnieniem doręczono pełnomocnikowi Pozwanego w dniu 2023-10-05, w części, w której Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powoda kwotę 150 000,00 zł, tj. w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w pkt I i III zaskarżonego wyroku.

Na podstawie art. 368 § 1 k.p.c. zaskarżonemu wyrokowi zarzucam:

1) mające wpływ na treść zaskarżonego wyroku naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak w uzasadnieniu wyroku oceny dowodów z opinii biegłych, który uniemożliwia odczytanie motywów rozstrzygnięcia;

2) mający wpływ na treść zaskarżonego wyroku błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na przyjęciu, że wartość użytkowania wieczystego określonej nieruchomości wynosi 150 000,00 zł, podczas gdy przyjęcie metody porównawczej powinno prowadzić do ustalenia wartości użytkowania wieczystego nieodbiegającej więcej niż 10% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Na podstawie art. 368 § 1 k.p.c. wnoszę o uchylenie wyroku sądu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie oraz orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Uzasadnienie

Ad 1) Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c.

Sąd Okręgowy ustalił, że wartość użytkowania wieczystego nieruchomości według stanu na dzień 31.12.2022 r., a cen obecnych, wynosi 150 000,00 zł. Opierając się natomiast na opinii biegłego, pominął ocenę dowodów z innych opinii, którym – jak należy wnioskować – odmówił mocy dowodowej.

W ocenie pozwanego uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia jest arbitralne w zakresie oceny dowodów. Pozwany zgłosił szereg zarzutów do opinii biegłego, na której oparł się sąd. W szczególności pozwany oprotestował przyjęcie przez biegłego za podstawę obliczeń transakcję dotyczącą nieruchomości, która nie była nieruchomością podobną w stosunku do nieruchomości wycenianej, została zawarta w szczególnych warunkach sprzedaży, a ponadto cena transakcyjna znacznie odbiegała od cen obserwowanych w obrocie (250 000,00 zł). W konsekwencji wynik wyceny został zawyżony, co miało wpływ na wynik sprawy. Z porównania dwóch opinii sporządzonych w sprawie przez tegoż biegłego wynika, że w okresie od 2021 r. do 2022 r. wartość wycenianego prawa wzrosła o około 20%. Ponadto założenia wyceny pozostają sprzeczne z zasadami wyceny nieruchomości (obowiązek odrzucenia transakcji skrajnych), jak też zasadami wiedzy i zasadami doświadczenia życiowego, które dla uzyskania wiarygodnego wyniku wyceny nakazują uwzględniać wartość uśrednioną, a nie wartość oderwaną.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 328 § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, obejmującej ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że wymaga się, aby uzasadnienie wyroku zawierało wskazanie przyczyn, dla których sąd odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodów niestanowiących podstawy dokonanych ustaleń. Nie jest wymagane natomiast, żeby uzasadnienie wyjaśniało, dlaczego sąd uznał za wiarygodne i posiadające moc dowodową te dowody, na których się oparł (II CKN 715/00).

Sąd I instancji ma obowiązek wyjaśnić dostatecznie sprawę do stanowczego rozstrzygnięcia. Nie jest to możliwe bez rozważenia wniosków i twierdzeń obu stron. W wyroku sądu powinno znaleźć wyraz rozważenie wszystkich zarzutów obrony przytoczonych przez pozwanego i jego twierdzeń, jeżeli mogą mieć one wpływ na wynik sprawy (II CK 286/97).

Art. 328 § 2 k.p.c. stanowi, że uzasadnienie wyroku powinno zawierać ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, oraz wskazywać dowody, na których się oparł, i przyczyny, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Ustalenie stanu faktycznego musi więc być stanowcze oraz poparte wyraźnym i nadającym się do skontrolowania w trybie rewizyjnym ustosunkowaniem się do materiału dowodowego, którego swobodna ocena nie może być dowolna (II CKN 1211/00).

Uzasadnienie zaskarżonego wyroku sprowadza się do odesłania do opinii biegłego. Sąd Okręgowy przy tym zaznaczył ogólnikowo, że biegły dokonał w niej ustaleń w zakresie roszczeń stron. Brak jest w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku merytorycznej oceny sprawdzającej owe „ustalenia”, których dokonanie należy do sądu, a nie do biegłego. Sama lakoniczna wzmianka o „analizie opinii” i „skonfrontowaniu” zawartych w niej rozliczeń nie zastępuje samodzielnego dokonania przez sąd ustaleń faktycznych, od których zależy ocena prawna poszukiwanych w sprawie roszczeń. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku uchybia więc art. 328 § 2 k.p.c. (I CKN 499/98).

Przewidziany art. 328 § 2 k.p.c. obowiązek wskazania przyczyn, dla których sąd odmówił określonym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, istnieje tylko wtedy, gdy dowody te mogłyby doprowadzić do obalenia ustalonych przez sąd faktów, stanowiących podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. W takim tylko wypadku uchybienie takie mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy (II UKN 152/98).

Braki w uzasadnieniu uniemożliwiające odczytanie motywów rozstrzygnięcia są wystarczającym powodem uchylenia werdyktu i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia (IV CKN 1051/00).

Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. polega na zaniechaniu oceny dowodu z opinii biegłego i na zaniechaniu jej analizy, co jest powinnością każdego sądu, a to z uwagi na charakter bezwzględnie obowiązującej normy zawartej we wskazanym przepisie.

W kontekście powyższego poprzestanie przez sąd na stwierdzeniu, że podstawą ustaleń była opinia biegłego, bez rozważenia zarzutów pozwanych, stanowi naruszenie art. 328 § 2 k.p.c.

Ad 2) Błąd w ustaleniach faktycznych

Pozwany kwestionował stanowisko wyrażone w opiniach biegłego, jakoby wartość użytkowania wieczystego określonej nieruchomości, według stanu na dzień wydania decyzji dekretowej a cen na dzień wyrokowania, wynosiła 150 000,00 zł.

W ocenie pozwanego biegły w sposób nieuprawniony przyjął do porównania transakcję dotyczącą nieruchomości, w której cena transakcyjna rażąco odbiegała od ceny innych nieruchomości przyjętych do rozpoznania. Ponadto, na przeszkodzie uwzględnieniu wzmiankowanej transakcji stały szczególne warunki sprzedaży tej nieruchomości (w aktach kopie zestawień i wyciągi z opinii biegłych sporządzonych na potrzeby innych spraw).

Stanowisko biegłego prezentowane w opinii pisemnej, poparte następnie opinią uzupełniającą, pozostaje w sprzeczności z powszechnie znanymi rzeczoznawcom majątkowym zasadami doboru próbki reprezentatywnej nieruchomości, a co równie ważne, jest sprzeczne z kryteriami wyboru nieruchomości zawartymi w opinii tego biegłego. W opinii z 2023-01-15 biegły wskazał prawidłowo, że ceny jednostkowe działek nie powinny odbiegać więcej niż 10% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. Ponadto biegły kategorycznie odrzucił transakcje „przydatne do intratnych inwestycji deweloperskich”.

Istotą podejścia porównawczego jest wybór do porównania transakcji jak najbardziej podobnych w aspekcie cech rynkowych nieruchomości, z jednoczesnym odrzuceniem skrajnych cen transakcyjnych (zarówno minimalnych, jak i maksymalnych). Celowe zatem było odrzucenie, jako skrajnej, najwyższej ceny transakcyjnej nieruchomości, bowiem cena ta odbiegała znacznie od cen obserwowanych na rynku lokalnym.

Dlatego też biorąc pod uwagę ceny transakcyjne działek gruntu i wyżej przywołaną cenę transakcyjną prawa użytkowania wieczystego oraz określoną w 2022 r. wartość prawa użytkowania wieczystego, a także wartość prawa użytkowania wieczystego działek gruntu położonych na obszarze gminy, należy stwierdzić, że wynik wyceny nie odpowiada oczekiwaniom rynku, bowiem istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że sporna nieruchomość znalazłaby nabywcę za cenę określoną przez biegłego.

Mając na względzie podniesione zarzuty, wnoszę jak na wstępie.

______________________

(własnoręczny podpis)

Jan Kowalski

Załącznik:

– odpis apelacji,

– dowód uiszczenia opłaty sądowej od apelacji, w tym dowód uiszczenia opłaty sądowej od wniosku o doręczenie zaskarżonego wyroku wraz z uzasadnieniem, bowiem opłatę tą zalicza się na poczet opłaty od środka zaskarżenia – art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.