Adresat obciążenia kosztami zastosowania środka zabezpieczającego

Artykuł 69 ust. 1 ustawy Prawo budowlane stanowi, że środki zabezpieczające mogą być na koszt właściciela obiektu budowlanego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu orzekł, że właściciel nieruchomości nie ponosi kosztów zastosowania środka zabezpieczającego. Sprawa dotyczyła obiektu budowlanego w złym stanie technicznym, który groził katastrofą budowlaną.

Tematyka: Prawo budowlane, środki zabezpieczające, koszty, obiekt budowlany, kurator spadku, rozbiórka, katastrofa budowlana

Art. 69 ust. 1 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725; dalej: PrBud) expressis
verbis stanowi, że przewidziane w nim niezbędne środki zabezpieczające mogą być wdrażane na koszt
właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, a nie na koszt właściciela lub zarządcy nieruchomości –
orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.
Opis okoliczności faktycznych
Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (dalej: PINB) jako organ I instancji przeprowadził kontrolę stanu
technicznego jednorodzinnego budynku mieszkalnego posadowionego przy ul. (...) w K. W protokole wskazano, że
obiekt ten jest w złym stanie technicznym. Strop częściowo zarwany, ściany popękane, od strony południowej ściana
częściowo uległa przewróceniu z powodu braku konserwacji. W związku z tym stwierdzono możliwość wystąpienia
katastrofy budowlanej. Podczas kolejnej kontroli PINB stwierdził, że uszkodzeniu uległ fragment ściany południowej.
Budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, jest możliwość wystąpienia katastrofy budowlanej (zawalenie się
całości). Właściciele sąsiednich działek zabezpieczyli odkształcone i spękane ściany szczytowe przez ich podparcie.
PINB zlecił E. sp. z o.o. wykonanie usługi polegającej na rozbiórce budynku, uporządkowaniu terenu oraz utylizacji
odpadów powstałych w wyniku rozbiórki. W trakcie kolejnej kontroli PINB wskazał na wykonanie rozbiórki budynku,
zaznaczając uporządkowanie terenu. Wykonawca robót przedłożył oświadczenie o zutylizowaniu odpadów
powstałych z rozbiórki. E. sp. z o.o. obciążył PINB kosztami za dokonana usługę, która to kwota został zapłacona
przez organ.
Z kolei PINB wydał decyzję obciążającą M.D. (kuratora spadku po zmarłych K. i J.B., w skład masy spadkowej
wchodziła między innymi powyżej wspomniana nieruchomość) kosztami robót budowlanych podjętych w celu
usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia polegających na rozbiórce budynku mieszkalnego
jednorodzinnego.
Stanowisko Organu
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (WINB) po rozpatrzeniu odwołania M.D. od decyzji PINB
w przedmiocie obciążenia kosztami robót budowlanych, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. WINB stwierdził,
że art. 69 ust. 1 PrBud mógł stanowić podstawę do wydania decyzji w przedmiocie kosztów czynności
zabezpieczających podjętych przez PINB.
Nie ulega zdaniem organu odwoławczego wątpliwości, że jednorodzinny budynek był rozebrany, a rozbiórki dokonała
spółka E. Nastąpiło to jeszcze przed ustanowieniem M.D. kuratorem nieobjętej masy spadkowej (w skład której
wchodziła nieruchomość). Niemniej wziąwszy pod uwagę treść protokołu kontroli, a w szczególności dokumentację
fotograficzną obrazującą istniejący wówczas stan techniczny wspomnianego jednorodzinnego budynku
mieszkalnego, nie ulega także wątpliwości, że PINB zasadnie stwierdził możliwość wystąpienia katastrofy
budowlanej. W efekcie nie budzi wątpliwości WINB zasadność zastosowania art. 69 PrBud i zlecenie na koszt
właścicieli budynku jego rozbiórki tym bardziej, że był on usytuowany w bliskiej odległości od budynku mieszkalnego
na działce sąsiedniej. PINB podjął zatem działania mające na celu wyeliminowanie istniejącego zagrożenia dla życia
i zdrowia ludzi.
Co się tyczy prawidłowości określenia adresata decyzji WINB uznał, że skoro strona pozostaje kuratorem spadku, to
może być obciążona kosztami rozbiórki.
Stanowisko WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję PINB. Wojewódzki Sąd
Administracyjny uznał skargę za zasadną, ponieważ organy obydwu instancji dokonały wadliwej wykładni art. 69
PrBud, skutkiem czego błędnie zastosowały go w stosunku do skarżącego na obecnym etapie sprawy.
Organy dokonując wadliwej wykładni tego przepisu nie zauważyły bowiem, że art. 69 ust. 1 i art. 61 pkt 1 PrBud, jako
adresata obowiązków wskazują właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, a nie właściciela lub zarządcę
nieruchomości, na której obiekt ten jest bądź był zlokalizowany. Jest to sytuacja zasadniczo odmienna niż na
przykład w przypadku regulacji z art. 28 ust. 2 czy art. 47 ust. 1 PrBud, w których to przepisach prawodawca
posługuję się pojęciem właściciela lub zarządcy nieruchomości, a nie obiektu budowlanego. Inaczej rzecz ujmując,
przewidziane w art. 69 PrBud niezbędne środki zabezpieczające mogą być wdrażane na koszt właściciela lub
zarządcy obiektu budowlanego, a nie na koszt właściciela lub zarządcy nieruchomości - niezależnie od tego, czy na
nieruchomości znajduje się jakikolwiek obiekt budowlany.

Co za tym idzie kosztami zastosowania takiego środka może być obciążony jedynie właściciel lub zarządca
obiektu budowlanego, na którym ciążą w stosunku do tego obiektu obowiązki, o jakich mowa w art. 61 PrBud.
Tym samym nie może być nim obciążony podmiot, który w chwili zastosowania środka zabezpieczającego nie był
właścicielem lub zarządcą obiektu objętego tym środkiem.
Sąd jednocześnie zgodził się, że odpowiedzialność za rozbiórkę obiektu budowlanego na gruncie regulacji
Rozdziału 6 PrBud spoczywać może na kuratorze spadku, jako zarządcy tego obiektu, jednakże może dotyczyć
to wyłącznie sytuacji, gdy kurator spadku staje się zarządcą obiektu budowlanego istniejącego w czasie
prawomocnego ustanowienia go kuratorem spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość obiektem tym
zabudowana. W kontrolowanej sprawie skarżący został ustanowiony kuratorem spadku w momencie, w którym na
nieruchomości nie istniał już sporny budynek, bowiem na zlecenie organu nadzoru budowlanego doszło uprzednio do
jego rozbiórki.
Skarżący obiektywnie nie mógł zatem stać się - jako kurator spadku - zarządcą tego obiektu. Nie sposób
mówić o tym, aby na skarżącym - jako rzeczonym kuratorze - spoczywały jakiekolwiek obowiązki z art. 61 PrBud,
jeżeli obiekt budowlany, do którego obowiązki te miałyby się odnosić, nie istniał już w chwili, w której stał się on tym
kuratorem.
Mając to wszystko na względzie, PINB ponownie rozpoznając sprawę powinien w pierwszej kolejności ustalić, czy nie
doszło już do stwierdzenia nabycia spadku po zmarłych, a w sytuacji, w której do stwierdzenia nabycia spadku
jeszcze by nie doszło organ zobowiązany będzie do zawieszenia postępowania z uwagi na to, że rozpoznanie
sprawy i wydanie decyzji zależeć będzie od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd
powszechny.
Gdyby okazało się, że postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku w ogóle nie zostało jeszcze zainicjowane PINB
rozważy: samodzielne zainicjowanie tego postępowania z uwagi na pokrycie kosztów rozbiórki lub np. zwrócenie się
o taką inicjatywę do Prezydenta Miasta. Ponownie rozpoznając sprawę PINB zobowiązany został uwzględnić ocenę
prawną wyrażoną w uzasadnieniu wyroku i wynikające z niej wskazania co do dalszego postępowania.
WSA nie dokonywał jednak oceny zasadności dokonania rozbiórki rzeczonego obiektu w świetle warunków
określonych w art. 69 ust. 1 PrBud, albowiem rozstrzygnięcie tych okoliczności wobec stwierdzonych naruszeń prawa
byłoby przedwczesne.

Komentarz
WSA poruszył w wydanym wyroku dwie istotne kwestie – na wstępie wskazał na zakres podmiotowy przepisu art. 69
PrBud podkreślając, że adresatem obciążenia kosztami środka zabezpieczającego jest właściciel obiektu
budowlanego, a nie właściciel nieruchomości, na której jest on posadowiony. Tym samym podmiot, który w dniu
zastosowania środka zabezpieczającego nie był podmiotem uprawnionym (właścicielem lub zarządcą obiektu
budowlanego) nie może podlegać obowiązkowi uiszczenia należności wynikających z kosztów zastosowanie środka
zabezpieczającego. Mając na względzie okoliczności sprawy, kurator spadku zaczął pełnić swoją funkcję dopiero
w momencie, w którym na nieruchomości nie istniał już budynek, ponieważ został rozebrany ( ergo, zastosowano już
środek zabezpieczający). Nie mógł być więc adresatem decyzji obciążającej kosztami robót budowlanych podjętych
w celu usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia polegających na rozbiórce budynku.
W niniejszej sprawie nie zaistniała koincydencja czasowa pozwalająca na nałożenie obowiązku na kuratora. Nie
mniej jednak, kurator może być podmiotem zobowiązanym w przypadku zastosowania środka zabezpieczającego.
Kurator spadku z mocy art. 666 § 1 KPC ustanawiany jest dla czuwania nad całością nieobjętego spadku. Z treści
art. 935 § 1 KPC wynika natomiast, że jego zadaniem jest zarządzanie majątkiem spadku zgodnie z zasadami
racjonalnej gospodarki w celu jego zachowania w stanie możliwie nieuszczuplonym i niepogorszonym. Jednak jak się
przyjmuje, gdy bezwzględnie wiążące prawo publiczne tego jasno wymaga od zarządcy we władczej formie
przewidzianej prawem, uszczuplenie majątku jest możliwe. Prawo publiczne stanowi bowiem swoiste,
dopuszczalne w systemie prawa, ograniczenie norm prawa cywilnego.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 15.5.2024 r., II SA/Po 764/23,

WSA uchylił decyzję obciążającą kuratora spadku kosztami rozbiórki obiektu. Sąd podkreślił, że koszty zastosowania środka zabezpieczającego mogą być obciążone jedynie właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego, nie nieruchomości.