Spółdzielnia mieszkaniowa nie bierze udziału w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej

Spółdzielnia mieszkaniowa nie bierze udziału w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej, gdyż legitymowany biernie jest tylko podmiot dotknięty zmianą treści księgi wieczystej żądaną pozwem. Przebieg sprawy, zarzuty apelacji oraz pytanie prawne przedstawiają spór dotyczący własności mieszkania lokatorskiego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sąd II instancji opowiedział się za udziałem spółdzielni mieszkaniowej jako strony pozwanej, jednak Sąd Najwyższy przyjął, że legitymacja bierne spółdzielni mieszkaniowej nie występuje w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Tematyka: księga wieczysta, spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo, legitymacja bierne, legitymacja czynna

W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej legitymowany biernie jest tylko podmiot, którego prawo ma
zostać dotknięte zmianą treści księgi wieczystej żądaną pozwem a nie spółdzielnia mieszkaniowa.
Stan faktyczny
E.K. otrzymała przydział mieszkania lokatorskiego i została członkiem Spółdzielni Mieszkaniowej „A.”. Po zawarciu
związku małżeńskiego przez E.K. i Z.K., w 1981 r. mąż został dopisany jako uprawniony do używania tego lokalu.
W 1989 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „A.” wyraziła zgodę na przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe,
przy czym wkład mieszkaniowy został uiszczony w całości przez E.K. Małżonkowie w trakcie trwania związku nie
zawierali umów majątkowych rozszerzających czy ograniczających współwłasność. Przed rozwodem w 1997 r. Z.K.
złożył oświadczenie, że zrzeka się prawa do lokalu i upoważnia E.K. do wyłącznego dysponowania nim. Gdy w 2018
r. były mąż zmarł E.K. uzyskała, na podstawie zaświadczenia wydanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową „A.”, wpis
w księdze wieczystej jako jedyny właściciel mieszkania. Wówczas A.S. - siostra zmarłego i jego jedyna
spadkobierczyni wystąpiła z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
poprzez wpisanie jej jako właściciela ½ lokalu mieszkalnego.
Sąd I instancji stwierdził, że zgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili przekształcenia prawa lokatorskiego we
własnościowe, prawo do lokalu weszło do majątku wspólnego małżonków K. Zaświadczenia wystawionego przez
Spółdzielnię Mieszkaniową „A.” nie można więc uznać za prawidłowe. W konsekwencji Sąd uznał, że dokonany na
jego podstawie wpis w księdze wieczystej był niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym i dopisał A.S. jako
uprawnioną w 1/2 do lokalu.
Zarzuty apelacji
E.K. wniosła apelację zarzucając naruszenie uchylonego już art. 215 § 2 ustawy z 16.9.1982 r. Prawo spółdzielcze
(t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 648; dalej: PrSpółdz) poprzez uznanie, że nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu w trakcie małżeństwa skutkuje zaliczeniem go do majątku wspólnego małżonków bez względu na treść
przydziału w zakresie faktycznego korzystania z tego prawa. Wnosząca apelację dowodziła również, że wpis siostry
jej było męża do księgi wieczystej jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa do lokalu, czyli
narusza art. 5 KC. E.K. podkreślała, że sama, bez pomocy byłego męża, uiściła wkład mieszkaniowy oraz czyniła
liczne nakłady na utrzymanie lokalu.
Pytanie prawne
Sąd II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie prawne: Czy w sprawie o uzgodnienie treści działu II
księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z rzeczywistym stanem
prawnym zachodzi po stronie biernej współuczestnictwo konieczne uprawnionego, ujawnionego w dziale II
tej księgi i spółdzielni mieszkaniowej (art. 72 § 2 KPC)?
W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że możliwe jest przyjęcie dwóch koncepcji. Pierwsza z nich zakłada, że
w razie wytoczenia powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, po stronie pozwanej powinny
występować jedynie osoby wpisane w łamie 3 działu II tej księgi jako uprawnione z tytułu tego prawa.
W konsekwencji w procesie powinny wziąć udział osoby odnoszące korzyść prawną z błędnego wpisu, wpisane
w dziale II księgi wieczystej oraz osoby, których prawo nie zostało ujawnione. W razie przyjęcia tego stanowiska nie
ma potrzeby udziału w sprawie po stronie pozwanej innych podmiotów, nieujawnionych w dziale II księgi wieczystej,
w tym spółdzielni mieszkaniowej.
Według drugiej koncepcji, po stronie pozwanej powinny brać udział wszystkie podmioty tworzące strony stosunku
materialnoprawnego, podważanego w tym procesie, zatem nie tylko uprawniony ujawniony w dziale II tej księgi
wieczystej, ale również spółdzielnia mieszkaniowa. W orzecznictwie SN przyjęto, że współuczestnictwo w sprawie
z powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U.
z 2023 r. poz. 146) ma specjalny charakter, jego źródłem jest szczególny przepis prawa materialnego, a treścią
konieczność łącznego udziału w postępowaniu wszystkich osób mających określony interes prawny, w celu
umożliwienia nie tylko realizacji tego interesu, ale także publicznoprawnej funkcji ksiąg wieczystych i dokonywanych
w nich wpisów (zob. uchwała SN z 26.7.2017 r., III CZP 31/17,
).

Sąd II instancji opowiedział się za przyjęciem drugiego stanowiska podkreślając, że ustawodawca w art. 241
PrSpółdz nie nakłada obowiązku założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zależy to od woli osoby, której prawo to przysługuje. W sytuacji, gdy dla spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu nie urządzono księgi wieczystej, drogą do usunięcia stanu niepewności lub zagrożenia w zakresie dotyczącym
stosunku prawnego lub prawa jest powództwo przewidziane w art. 189 KPC. Legitymację czynną w takiej sprawie ma
wówczas osoba, której przysługuje interes prawny w domaganiu się ustalenia istnienia bądź nieistnienia stosunku
prawnego lub prawa, a legitymację bierną – ten, przeciwko komu interes ten jest skierowany. Zdaniem Sądu II
instancji, wówczas udział spółdzielni mieszkaniowej po stronie pozwanej wydaje się oczywisty. Jako dodatkowy
argument wskazano, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym,
obciążającym nieruchomość spółdzielni mieszkaniowej, jest ona podmiotem, którego prawa zostały obciążone
w postępowaniu o założenie księgi wieczystej dla tego prawa do lokalu, o którym mowa w art. 6261 § 2 KPC. Może
zatem wytoczyć powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu ujawnionym w prowadzonej dla tego prawa księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Stanowisko SN
W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej legitymowany biernie jest tylko podmiot, którego prawo ma
zostać dotknięte zmianą treści księgi wieczystej żądaną pozwem. Prawo własności nieruchomości lub
użytkowania wieczystego gruntu, przysługujące spółdzielni mieszkaniowej i obciążone spółdzielczym
własnościowym prawem do lokalu, nie uzasadnia legitymacji biernej spółdzielni mieszkaniowej w procesie o
uzgodnienie treści księgi wieczystej tylko w zakresie osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu.
Uchwała SN z 25.4.2023 r., III CZP 123/22,

Sąd Najwyższy uznał, że spółdzielnia mieszkaniowa nie ma legitymacji biernej w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Decyzja ta wynika z faktu, że legitymacja bierne występuje jedynie po stronie osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie po stronie spółdzielni. Uchwała SN z 25.4.2023 r. III CZP 123/22 potwierdza to stanowisko.