Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu a jego przeznaczenie w MPZP

Ocena kryterium celu przeznaczenia nieruchomości powinna być otwarta i dynamiczna, uwzględniając rzeczywistą sytuację wycenianej nieruchomości oraz plan miejscowy. Sprawa dotyczyła ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w Wrocławiu, gdzie spór pomiędzy spółką a Prezydentem rozgorzał na tle aktualizacji opłaty. Sąd stwierdził, że grunt był przeznaczony pod działalność przemysłową, co miało wpływ na wycenę nieruchomości i opłatę roczną.

Tematyka: opłata roczna, użytkowanie wieczyste, plan miejscowy, wycena nieruchomości, przemysłowy, mieszkalny, Sąd Najwyższy, SN, GospNierU, WycenaNierR

Ocena kryterium celu przeznaczenia nieruchomości powinna być otwarta i dynamiczna. Nie powinna pomijać
rzeczywistej sytuacji wycenianej nieruchomości, także tej kształtowanej planem miejscowym.
Stan faktyczny i stan prawny
SN wydał wyrok w sprawie ustalania wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Spór w tym zakresie
rozgorzał pomiędzy jedną z dolnośląskich spółek a występującym w imieniu Skarbu Państwa Prezydentem
Wrocławia, który pod koniec 2013 r. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego
nieruchomości, wynoszącą 10,9 tys. zł, i ustalił nową w wysokości: 21,9 tys. zł za 2014 r.; 228,2 tys. zł za 2015 r.;
i 434,5 tys. zł za 2016 r. oraz lata następne. Wysokość opłaty rocznej została obliczona jako 3% wartości
nieruchomości, określonej na kwotę 14,5 tys. zł. Zdaniem spółki aktualizacja opłaty rocznej była nieuzasadniona,
zatem odwołała się ona od tej decyzji, wskutek czego SKO we Wrocławiu ustaliło opłatę roczną w kwocie 369,3 tys.
zł, obowiązującą od 2014 r. Spółka wniosła sprzeciw.
SO stwierdził, że na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej wartość rynkowa tej nieruchomości, jako nieruchomości
przemysłowej, wynosiła 9 tys. zł, natomiast wartość ta, przy uwzględnieniu mieszkaniowego przeznaczenia
nieruchomości, wskazanego w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, wynosiłaby 18,5
tys. zł. Organ wskazał, że istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy sporny grunt należało uznać za
przeznaczony pod działalność przemysłową, czy za posiadający funkcję mieszkaniową. SO przychylił się do
pierwszego z twierdzeń. Organ zwrócił uwagę na fakt, że nieruchomość od dawna (jeszcze przez poprzedniego
właściciela) była traktowana jako grunt przemysłowy z zabudową zakładu produkcyjnego. Na taki charakter
nieruchomości nie miał wpływu fakt wyburzenia istniejących budynków lub ich przebudowa. Zdaniem Sądu zmiana
nastąpiłaby dopiero w razie wzniesienia obiektów o innej funkcji, potwierdzonego uzyskaniem pozwolenia na
użytkowanie. Organ zauważył także, że wycena nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia
mieszkaniowego, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie celu, na jaki
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, byłaby sprzeczna z § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady
Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r.
poz. 555; dalej: WycenaNierR).
Prezydent wniósł apelację, jednak SA ją odrzucił, a w konsekwencji prezydent Wrocławia wniósł skargę kasacyjną.
Stanowisko SN
SN w wyroku z 14.10.2022 r., II CSKP 588/22, stanął po stronie Skarbu Państwa. Skład orzekający w uzasadnieniu
swojego stanowiska zwrócił uwagę na fakt, że katalog czynników, które powinny być uwzględnione przez biegłego
przy wycenie nieruchomości, wymieniony w art. 154 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.
z 2021 r. poz. 1899; dalej GospNierU), ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte w przepisie słowo „w
szczególności”. W opinii Sądu biegły ma wziąć pod uwagę nie tylko kryteria wymienione wprost, lecz także inne
cechy charakteryzujące nieruchomość, które w badanych okolicznościach – w świetle wiedzy i doświadczenia
biegłego – w warunkach obrotu rynkowego miałyby znaczenie dla określenia wartości nieruchomości. SN uzasadniał
ponadto, że „z punktu widzenia przedmiotu sporu podstawowe znaczenie ma kwestia relacji między stosowaniem art.
154 ust. 1 GospNierU, wskazującym na konieczność uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości w planie
miejscowym, oraz § 28 ust. 5 WycenaNierR, który stanowi, że wartości nieruchomości, o których mowa w § 28 ust. 1-
4 WycenaNierR, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie
wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, „z
uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2
GospNierU”. Sąd zaznaczył jednak, że przywołane przepisy nie oznaczają, że przy wycenie nieruchomości możliwe
jest pominięcie jej przeznaczenia w planie miejscowym. Zdaniem składu orzekającego: „Ocena kryterium «celu»
powinna być zatem otwarta i dynamiczna, w tym nie powinna pomijać rzeczywistej sytuacji wycenianej
nieruchomości, także kształtowanej planem miejscowym. Mowa zwłaszcza o przypadku zakwalifikowania gruntu do
kategorii „pozostałe nieruchomości gruntowe” (art. 72 ust. 3 pkt 5 GospNierU), która to kwalifikacja, w razie
powstania prawa ex lege i nieokreślenia konkretnego celu w decyzji uwłaszczeniowej (jak w badanej sprawie),
pozostawia użytkownikowi wieczystemu duży zakres swobody w wyborze sposobu gospodarczego wykorzystania
gruntu”.
Wyrok SN z 14.10.2022 r., II CSKP 588/22

Wyroki SN potwierdziły konieczność uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym przy wycenie, podkreślając otwartość i dynamiczność oceny kryterium «celu». Decyzje sądów miały istotne znaczenie dla ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz podkreśliły ważność analizy rzeczywistej sytuacji nieruchomości.