Zmiana wpisu wierzyciela bez zgody dłużnika hipotecznego

Tematyka: hipoteka, przeniesienie wierzytelności, cesja, zgoda właściciela, Sąd Najwyższy

Sąd Najwyższy uznał, że w stanie prawnym obowiązującym przed 7.3.2019 r. ujawnienie w księdze wieczystej
przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej wymagało zgody właściciela
nieruchomości jedynie wówczas, gdy przewidziano ją w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki.
Cesja wierzytelności kredytu hipotecznego
T.D. i A.D. zdecydowali się na zawarcie z Bankiem G. umowy, która miała refinansować wcześniejszy frankowy
kredyt hipoteczny udzielony przez Bank A. Do złożonych w sądzie wraz z wnioskiem o wpis dokumentów załączono
oświadczenia banków o zmianie wierzyciela na skutek cesji, jednak zabrakło zgody właścicieli nieruchomości na
ujawnienie zmiany wierzyciela hipotecznego. Co istotne, umowa zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej
hipoteką została zawarta przed 7.3.2019 r., zaś wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki został złożony po tej
dacie. Ustawą z 17.1.2019 r. o zmianie ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania
depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 326), która weszła
w życie 7.3.2019 r., zmieniono treść art. 95 ust. 5 ustawy z 29.8.1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz.
1896; dalej: PrBank). Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu, dla ujawnienia w księdze wieczystej zmiany
treści hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej, nie jest wymagane oświadczenie właściciela
nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.
Wniosek o wpis został uwzględniony, jednak właściciele nieruchomości złożyli skargę twierdząc, że w tej sprawie ma
zastosowanie art. 95 ust. 5 PrBank w brzmieniu sprzed nowelizacji. Ich zdaniem w poprzednim stanie prawnym
oświadczenie właściciela nieruchomości było wymagane. Dodatkowo wskazali, że wierzytelność bankowa
zabezpieczona hipoteką już wcześniej była przedmiotem obrotu na podstawie umowy przelewu i w obu tych
wypadkach nie wyrażali zgody na ujawnienie zmiany wierzyciela hipotecznego.
Pytanie prawne
Sąd Rejonowy w P. utrzymał w mocy zaskarżony wpis, zaś Sąd Okręgowy przedstawił SN zagadnie prawne budzące
poważne wątpliwości:
Czy w przypadku zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej hipoteką brak pisemnej zgody właściciela
nieruchomości na przeniesienie hipoteki stanowi przeszkodę do dokonania wpisu w rozumieniu art. 6269
KPC w sytuacji, gdy umowa zbycia wierzytelności bankowej zabezpieczonej hipoteką została zawarta przed
7.3.2019 r., zaś wniosek o ujawnienie przeniesienia hipoteki został złożony po tej dacie.
Zgodnie z art. 95 ust. 4 PrBank w brzmieniu sprzed nowelizacji, do ustanowienia hipoteki wymagane było złożenie
przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy
pisemnej pod rygorem nieważności, zaś zgodnie z art. 95 ust. 5 PrBank przepisy art. 95 ust. 1-4 PrBank stosowało
się odpowiednio do ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki w związku ze
zbyciem wierzytelności bankowej. Stosowanie tych przepisów było źródłem rozbieżności w orzecznictwie sądów
powszechnych oraz SN. W części orzeczeń sądy odwoływały się do literalnego brzmienia przepisów i przyjmowały,
że ujawnienie wymaga przedstawienia, obok oświadczenia woli banku spełniającego wymagania przewidziane w art.
95 ust. 1 i 3 PrBank, także oświadczenia woli właściciela nieruchomości w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
stosownie do art. 95 ust. 4 PrBank (zob. postanowienie SN z 21.2.2013 r., IV CSK 385/12,
; postanowienie SN
z 23.6.2010 r., II CSK 20/10,
; postanowienie SN z 20.5.2009 r., I CZ 22/09,
). W uzasadnieniu
postanowienia wskazano, że literalne brzmienie art. 95 PrBank sprzed i po nowelizacji wskazywałoby, że od 7.3.2019
r. zniesiono dotychczasową konieczność uzyskania zgody właściciela nieruchomości na ujawnienie przeniesienia
hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej. Również w uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej
wskazano, że zmiana w art. 95 PrBank zmierza do wyeliminowania konieczności uzyskania dodatkowego
oświadczenia, o którym mowa w art. 95 ust. 4 PrBank, bowiem takie uregulowanie znacząco utrudnia i spowalnia
czynności, o których mowa w art. 95 ust. 5 PrBank.
Drugie stanowisko opierało się na założeniu o niecelowości uzyskiwania takiej zgody z uwagi na fakt, że zmiana
wierzyciela nie wpływa na obciążenie właściciela, zaś wymóg dodatkowego oświadczenia zbędnie komplikowałby
postępowanie. W rezultacie uznawano, że wymóg taki mógłby wynikać wyłącznie z umowy o ustanowienie hipoteki
(zob. postanowieniu SN z 16.3.2018 r., IV CSK 280/17,
). Przyjmowano, że w art. 95 ust. 4 PrBank
ustawodawcy chodziło o formę oświadczenia właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki. Ustawodawca
odstępując od przewidzianej w art. 245 § 2 zd. 2 KC formy aktu notarialnego, przez wprowadzenie dla oświadczenia
właściciela nieruchomości ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe w postaci hipoteki formy pisemnej, pod

rygorem nieważności, chciał odformalizować tryb ustanowienia tzw. hipoteki bankowej (zob. uchwała SN z 20.6.2007
r., III CZP 50/07,
).
Sąd przedstawiający zagadnienie prawne podkreślił, że chociaż przejście hipoteki na cesjonariusza jest skutkiem
przelewu zabezpieczonej wierzytelności, to dochodzi do niego dopiero z chwilą konstytutywnego wpisu w księdze
wieczystej. Jeśli więc uznać, że do dokonania wpisu przeniesienia niezbędne byłoby pisemne oświadczenie
właściciela nieruchomości, to jego brak skutkowałby niedopuszczalnością dokonania wpisu. Co oznacza, że umowa
przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie odniosłaby zamierzonego przez jej strony skutku. Ponadto
Sąd odwołał się do zasady niedziałania prawa wstecz wskazując, że jeśli przed nowelizacją ujawnienie przeniesienia
hipoteki wymagało dodatkowego pisemnego oświadczenia, to jego brak, w przypadku wniosku składanego po
7.3.2019 r., stanowiłby przeszkodę do dokonania wpisu. W praktyce mogłoby dojść do nieuzasadnionego
zróżnicowania sytuacji prawnej kredytobiorców. Wierzytelności objęte czynnością przelewu wierzytelności dokonane
w tym samym dniu odniosłyby skutek lub nie, w zależności od daty wystąpienia z wnioskiem o ujawnienie zmiany.
Stanowisko SN
Sąd Najwyższy stwierdził, że w stanie prawnym obowiązującym przed zmianą art. 95 PrBank, która weszła
w życie 7.3.2019 r., ujawnienie w księdze wieczystej przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem
wierzytelności bankowej co do zasady nie wymagało zgody właściciela nieruchomości. Jedynie w przypadku
gdy wymóg tej zgody został zastrzeżony w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki, wierzyciel do wniosku
o wpis w księdze wieczystej miał obowiązek załączyć pisemne oświadczenie właścicieli nieruchomości
o wyrażeniu zgody na przeniesienie hipoteki.
Uchwała SN z 27.10.2021 r., III CZP 56/20,

Sąd Najwyższy stwierdził, że w stanie prawnym obowiązującym przed zmianą art. 95 PrBank, która weszła w życie 7.3.2019 r., ujawnienie w księdze wieczystej przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej co do zasady nie wymagało zgody właściciela nieruchomości. Jedynie w przypadku gdy wymóg tej zgody został zastrzeżony w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki, wierzyciel do wniosku o wpis w księdze wieczystej miał obowiązek załączyć pisemne oświadczenie właścicieli nieruchomości o wyrażeniu zgody na przeniesienie hipoteki.