Podważenie domniemania zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym przez dłużnika

Domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym może być podważone w procesie cywilnym, co potwierdzają orzeczenia sądów. Spór dotyczy m.in. możliwości obalenia domniemania poza postępowaniem wieczystoksięgowym. Artykuł analizuje konsekwencje prawne podważenia domniemania oraz stanowisko Sądu Najwyższego w tym zakresie.

Tematyka: domniemanie zgodności wpisu hipoteki, podważenie domniemania, postępowanie cywilne, Sąd Najwyższy, rozstrzygnięcie, księga wieczysta, stan prawny, hipoteka, obalenie domniemania

Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy
z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204; dalej: KWU), także w odniesieniu
do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż
sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Ustanowienie hipoteki na rzecz banku
Działająca w branży developerskiej M. S.A. zaciągnęła w Banku P. S.A. kredyt na realizację kolejnej inwestycji -
budowy bloku mieszkalnego, na zabezpieczenie którego ustanowiła hipotekę umowną obejmującą nieruchomość
oraz lokale znajdujące się w obiekcie wznoszonym na terenie tej działki. Następnie developer sprzedawał lokale
obciążone hipoteką, zobowiązując się do spłaty zadłużenia wobec Banku P. S.A. oraz zastrzegając, że jeśli
wierzyciel będzie egzekwował niespłacone zadłużenie od nabywców, wówczas zwróci im pełne kwoty wpłacone
z tytułu umów sprzedaży. Wkrótce jednak M. S.A. popadła w kłopoty finansowe i ogłosiła upadłość a po zakończeniu
postępowania upadłościowego spółka została zlikwidowana i wykreślona z KRS.
Bank zażądał spłaty należności od właścicieli lokali obciążonych hipotekami. W postępowaniu sądowym G.K. - jeden
z właścicieli mieszkań kwestionował ważność wpisu hipoteki do księgi wieczystej i w konsekwencji istnienie długu
hipotecznego. Sąd I instancji uwzględnił powództwo Banku P. S.A. i zasądził na jego rzecz żądaną kwotę,
podkreślając, że jedynym postępowaniem w ramach którego dopuszczalne jest kwestionowanie wpisu hipoteki do
księgi wieczystej, jest postępowanie wieczystoksięgowe w sprawie o uzgodnienie treści wpisu z rzeczywistym
stanem prawnym.
Pytanie prawne
Sąd II instancji uznał, że przed rozpoznaniem apelacji konieczne jest rozstrzygniecie przez Sąd Najwyższy czy
domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1
KWU, może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym (art. 10 KWU), czy też w każdym innym postępowaniu, jako przesłanka rozstrzygnięcia?
W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że domniemanie wynikające z art. 3 KWU jest wzruszalne i może być
obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego (zob. uchwała SN z 13.1.2011 r., III CZP 123/10,
).
W aktualnym orzecznictwie SN przeważa pogląd, że domniemanie wynikające z wpisu w księdze wieczystej może
być obalone nie tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, lecz także
w innym postępowaniu sądowym (zob.: wyrok SN z 26.6.2020 r., I CSK 428/18; wyrok SN z 10.1.2020 r., I CSK
451/18,
; wyrok SN z 13.12.2018 r., V CSK 559/17,
; wyrok SN z 25.11.2015 r., IV CSK 79/15,
).
Uwzględnienie powództwa z art. 10 KWU nie prowadzi do obalenia/wzruszenia domniemania w ścisłym rozumieniu
tego pojęcia, czyli nie prowadzi do wykazania nieprawdziwości wniosku domniemania pomimo istnienia jego
podstawy. Proces o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma na celu raczej
usunięcie samej podstawy domniemania (niezgodnego z rzeczywistością wpisu), co w teorii prawa nie jest rozumiane
jako wzruszenie domniemania. Przyjęcie poglądu, zgodnie z którym domniemanie wynikające z wpisu do księgi
wieczystej o charakterze konstytutywnym nie może być kwestionowane inaczej niż na podstawie art. 10 KWU,
nakazywałoby więc z formalnego punktu widzenia uznać to domniemanie za niewzruszalne, do czego nie ma
żadnych podstaw prawnych (zob. wyrok SN z 10.9.2020 r., I CSK 680/18,
).
Prezentowany jest też pogląd odmienny, zgodnie z którym w postępowaniu o zapłatę wszczętym przeciwko
dłużnikowi rzeczowemu niedopuszczalne jest kwestionowanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Właściwą drogą
w takim przypadku pozostaje powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości
ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym lub ewentualnie ustalenie nieważności czynności
prawnej będącej podstawą ustanowienia hipoteki na podstawie art. 189 KPC, a następnie dokonanie odpowiedniego
wpisu (wykreślenia) z powołaniem się na orzeczenie sądu (zob.: wyrok SN z 29.11.2019 r., I CSK 473/18,
;
wyrok SN z 4.10.2019 r., I CSK 419/18).
Sąd II instancji podkreślił, że skuteczne podważenie domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 KWU w innych
postępowaniach cywilnych niż zainicjowane wytoczeniem powództwa, o którym mowa w art. 10 ust. 1 KWU, będzie
pociągać za sobą skutki prawne ograniczające się tylko do stron występujących w danej sprawie. Chociaż
konsekwencją takiego orzeczenia nie będzie zmiana wpisu ujawniającego hipotekę w księdze wieczystej, to z punktu
widzenia ochrony interesów dłużnika rzeczowego taka forma obrony może okazać się wystarczająca.

Stanowisko SN
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że domniemanie, o którym mowa w art. 3 ust. 1 KWU, stanowi klasyczne wzruszalne
domniemanie prawne, które zgodnie z art. 234 KPC może być obalone, ilekroć ustawa tego nie wyłącza.
W obowiązującym stanie prawnym brak jest norm ograniczających możliwość przeprowadzenia dowodu
przeciwko wnioskowi tego domniemania, a w szczególności norm ograniczających możliwość
przeprowadzenia takiego dowodu wyłącznie do postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym. W konsekwencji dłużnik rzeczowy może w postępowaniu o zapłatę
kwestionować d omniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym.
Uchwała SN z 8.9.2021 r., III CZP 28/21,

Sąd Najwyższy potwierdził, że domniemanie zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym jest wzruszalne, co oznacza możliwość kwestionowania go w postępowaniu o zapłatę. Brak norm wyłączających dowód przeciwny do tego domniemania poza postępowaniem o uzgodnienie treści księgi wieczystej.