Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza umorzenia postępowania egzekucyjnego

Tematyka: księga wieczysta, uzgodnienie treści, egzekucja, Sąd Najwyższy, powództwo, nieruchomość, właściciel, umowa przedwstępna, pełnomocnictwo, wykreślenie, umorzenie, zwolnienie od egzekucji

Wykreślenie z księgi wieczystej wpisu własności na rzecz dłużnika w następstwie wyroku uwzględniającego
powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie skutkuje
niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot (art.
824 § 1 pkt 2 KPC). Właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo
naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od
egzekucji (art. 841 § 1 KPC) – stwierdził w uchwale Sąd Najwyższy.
Małżonkowie S. – właściciele mieszkania zawarli z M.T. umowę przedwstępną sprzedaży lokalu, jednocześnie
udzielili M.T. nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy przyrzeczonej. W rezultacie M.T.
przy zawieraniu umowy sprzedaży występował zarówno jako nabywca, jak i po stronie zbywców - jako ich
pełnomocnik. Małżonkowie S. uznali jednak, że do zawarcia umowy doszło z naruszeniem uzgodnionych warunków
i zgłosili sprawę do Prokuratora Okręgowego w P., który wystąpił z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd I instancji uznał, że umowa przedwstępna, umowa sprzedaży, jak
i pełnomocnictwo były nieważne zgodnie z art. 65 § 2 i art. 58 § 2 KC, czynności te nie tylko nie zostały objęte
zgodnym zamiarem stron, ale również zostały uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
W rezultacie Sąd I instancji wydał orzeczenie, na mocy którego M.T. miał zostać wykreślony z księgi wieczystej
nieruchomości, zaś w jego miejsce jako właściciele ponownie mieli być wpisani małżonkowie S.
Rozpoznający apelację M.T. Sąd II instancji ustalił, że w księdze wieczystej znajduje się wpis o wszczęciu egzekucji
z nieruchomości przez komornika sądowego na rzecz wierzycieli M.T. Postępowanie egzekucyjne w chwili orzekania
przez Sąd I instancji jeszcze się toczyło. W związku z tym Sąd II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie
prawne o następującej treści:
Czy uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym na skutek wyroku
nakazującego wykreślenie wpisu własności na rzecz dłużnika stanowi podstawę do umorzenia z urzędu
egzekucji skierowanej do tej nieruchomości (art. 824 § 1 pkt 2 lub pkt 6 k.p.c.)?, a w razie pozytywnej
odpowiedzi, czy po stronie pozwanej w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości, która
została zajęta w postępowaniu egzekucyjnym, konieczny jest łączny udział wierzycieli uczestniczących
w tym postępowaniu?
W uzasadnieniu postanowienia Sąd II instancji stwierdził, że rozstrzygnięcie tej sprawy zależy od ustalenia relacji
między postępowaniem w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości przez wykreślenie dłużnika
jako właściciela i postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, prowadzonego przeciwko temu dłużnikowi.
Skutkiem wyroku nakazującego uzgodnienie treści księgi wieczystej w ten sposób, że nastąpi wykreślenie dłużnika
i wpis rzeczywistego właściciela może być niemożność kontynuowania egzekucji z nieruchomości. Skoro bowiem sąd
rozstrzygnie, że dłużnikowi nie przysługuje prawo własności nieruchomości, to nie będzie można po wydaniu wyroku
prowadzić egzekucji z nieruchomości jako należącej do innych osób. Wyjątki od zasady, że wierzyciel może uzyskać
zaspokojenie wyłącznie z majątku dłużnika, są ściśle określone w ustawie.
Sąd II instancji zwrócił uwagę na fakt, że prawomocny wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej ma ograniczoną
moc wiążącą obejmującą co do zasady strony, sąd, który je wydał, oraz inne sądy oraz inne organy państwowe
i organy administracji publicznej. Oznacza to, że powinien być respektowany przez sąd egzekucyjny i komornika, jeśli
więc dojdzie do umorzenia egzekucji wówczas wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej będzie wywierał skutek
w stosunku do wierzycieli jako osób trzecich. W rezultacie ostają oni pozbawieni możliwości uzyskania zaspokojenia
z nieruchomości, która do została prawidłowo zajęta przez komornika. Sąd stwierdził, że interpretacja taka
stanowiłaby niemające umocowania w przepisach rozszerzenie mocy wiążącej wyroku na podmioty, które nie
występowały jako strony w procesie, prawomocny wyrok może wiązać osoby trzecie niebędące stronami wyłącznie
w przypadkach określonych w ustawie, a taki nie został przewidziany w tej sytuacji.
Sąd Najwyższy stwierdził, że skutkiem wyroku uwzględniającego powództwo o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wydanego przeciwko dłużnikowi nie jest umorzenie z urzędu
postępowania egzekucyjnego. Powództwa takiego nie zalicza się bowiem do grupy powództw pełniących
funkcję przeciwegzekucyjną, do których istoty należy zapewnienie merytorycznej obrony przed prawidłowo
prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym. Nie oznacza to jednak, że rzeczywisty właściciel
nieruchomości jest pozbawiony ochrony prawnej w toku egzekucji skierowanej wobec należącej do niego
nieruchomości. Sąd Najwyższy wskazał, że niewpisany do księgi wieczystej właściciel nieruchomości jest on
uprawniony do wniesienia, na podstawie art. 841 § 1 KPC, powództwa o zwolnienie od egzekucji. Należy

podkreślić, że termin do jego wniesienia jest ograniczony - wynosi jedynie miesiąc od dnia dowiedzenia się
o naruszenia prawa. Pozwanym w tym postępowaniu jest wierzyciel prowadzący egzekucję, a w przypadku
gdy dłużnik wpisany do księgi wieczystej zaprzecza prawu własności nieujawnionego właściciela, również
ten dłużnik.
Uchwała SN z 27.11.2020 r., III CZP 83/19

Sąd Najwyższy stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie skutkuje umorzeniem egzekucji. Niewpisany właściciel nieruchomości ma możliwość wniesienia powództwa o zwolnienie od egzekucji na podstawie art. 841 § 1 KPC. Uchwała SN z 27.11.2020 r., III CZP 83/19 podkreśla istotę ochrony prawnej właściciela w toku egzekucji.