Licytacja mieszkania - nowelizacja KPC

Nowelizacja ustawy KPC z 14.5.2020 r. wprowadziła zmiany dotyczące egzekucji w zakresie licytacji mieszkań i nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Wprowadzono nowy przepis art. 9521 KPC, który reguluje terminy licytacji oraz warunki złożenia wniosku przez wierzyciela. Ustawa ma na celu zwiększenie ochrony dłużników mieszkaniowych przed nadużyciami w postępowaniu egzekucyjnym.

Tematyka: nowelizacja ustawy KPC, licytacja mieszkania, nieruchomość gruntowa, egzekucja, ochrona dłużnika, stan zagrożenia epidemicznego, godność dłużnika

Nowelizacja ustawy KPC z 14.5.2020 r. dokonała zmian w zakresie egzekucji odnoszącej się do licytacji
lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.
Ustawą z 14.5.2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem
się wirusa SARS-CoV-21 (Dz.U. z 2020 r. poz. 875), Sejm dokonał zmian w zakresie postępowania cywilnego. Po
art. 952 KPC dodany został przepis art. 9521 KPC.
Przywołana regulacja stanowi, że termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek
wierzyciela. Wierzyciel jest uprawniony do złożenia przedmiotowego wniosku, jeżeli wysokość egzekwowanej
należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Z kolei, jeżeli
egzekucję z nieruchomości prowadzi kilku wierzycieli, termin licytacji takiej nieruchomości, wyznacza się również
w przypadku, gdy wnioski w tym przedmiocie złożyli wierzyciele, których łączna wysokość egzekwowanych
należności głównych stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.
Celem ustawodawcy była potrzeba jak najdalej idącego zagwarantowania bezpieczeństwa mieszkania lub domu
należącego do dłużnika (Uzasadnienie, s. 5). W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że powyższe rozwiązania
stanowią odpowiedź na wielokrotnie stwierdzane w praktyce sytuacje, w których złożenie przez wierzyciela wniosku
o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości służyło li tylko szykanowaniu dłużnika. W praktyce egzekucyjnej do
nagminnych należą przypadki, w których egzekucja z nieruchomości dłużnika (wartej kilkaset tysięcy
złotych) była kierowana w celu egzekucji kwot o bagatelnej wartości (rzędu co najwyżej kilku tysięcy
złotych). Możliwość stosowania środków egzekucyjnych skierowanych do nieruchomości służących zaspokojeniu
celów mieszkaniowych dłużnika przy egzekucji niewielkich kwot stoi w oczywistej sprzeczności z podstawowymi
założeniami ochrony dłużnika przed egzekucją naruszającą jego godność osobistą (Uzasadnienie, s. 6).
Powyższych przepisów nie stosuje się, jeżeli należność przysługuje Skarbowi Państwa, wynika z wyroku wydanego
w postępowaniu karnym lub mimo niespełnienia warunków przewidzianych w tych przepisach zgodę na wyznaczenie
terminu licytacji wyraził dłużnik, do którego nieruchomość należy, albo sąd. Sąd wyraża zgodę na wyznaczenie
terminu licytacji na wniosek wierzyciela, jeżeli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub
brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika. Na postanowienie sądu oddalające
wniosek wierzyciela przysługuje zażalenie. Regulacja ta może budzić wątpliwości konstytucyjne dotyczące
uprzywilejowania roszczeń Skarbu Państwa.
W regulacji art. 9521 KPC została również uregulowana kwestia licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości
gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika,
w okresie stanu zagrożenia epidemicznego albo epidemii (§ 5). Takiej licytacji nie przeprowadza się w czasie
obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. Przywołane
rozwiązanie należy ocenić krytycznie. Choć sama intencja ustawodawcy jest słuszna, to jednak dokonywanie zmian
w ustawie procesowej na potrzeby konkretnej sytuacji epidemicznej jest zbyt daleko idące. Regulacja taka powinna
zostać zamieszczona w przepisach szczegółowych odnoszących się do epidemii COVID-19, czy też regulujących
stany zagrożenia epidemicznego lub epidemii.
Projekt zmian w zakresie licytacji został po raz pierwszy przedstawiony w rządowym projekt ustawy o zmianie
niektórych ustaw w celu przeciwdziałania lichwie (RPU VIII, poz. 3600). Uzasadnienie przedmiotowych zmian należy
ocenić krytycznie. Ustawodawca zaprojektował zmiany mając na względzie cele humanitarne i przyjmując, że
w ramach egzekucji świadczeń pieniężnych, mającej na celu zabezpieczenie interesów majątkowych wierzyciela, nie
można automatycznie poświęcać godności dłużnika (uzasadnienie, s. 43). „Zasada ta zachowuje pełną aktualność
również dziś na gruncie art. 30 Konstytucji RP, który stanowi, że przyrodzona i niezbywalna godność człowieka
stanowi źródło wolności i praw człowieka i obywatela. Jest ona nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest
obowiązkiem władz publicznych. Nie ma wątpliwości, że we współczesnych realiach gospodarczo-społecznych
jednym z najjaskrawszych przejawów naruszenia godności ludzkiej jest pozbawienie prawa do miejsca zamieszkania.
Z powyższej perspektywy, jak również z punktu widzenia treści art. 75 Konstytucji RP, to na Państwie Polskim
spoczywa szczególna odpowiedzialność, aby zapobiegać sytuacjom, w których egzekucja stosunkowo niedużych
sum pieniężnych może skutkować bezdomnością dłużnika. Pomijając również czysto aksjologiczny aspekt skutków
takiej egzekucji należy pamiętać również o tym, że to ostatecznie na państwo i całe społeczeństwo spada walka ze

skutkami bezdomności”. Postawienie znaku równości pomiędzy licytacją nieruchomości a bezdomnością dłużnika,
jest zbyt wielkim nadużyciem. Wymaga również podkreślenia, że ustawodawca całkowicie pominął w dokonanych
zmianach słuszny interes wierzyciela. Choć sama intencja dokonania zmian może wydawać się słuszna, to jednak
budzi wątpliwości jakość merytoryczna pojawiających się uzasadnień projektów ustaw.

Nowelizacja ustawy KPC dotycząca licytacji mieszkań i nieruchomości gruntowych wprowadziła istotne zmiany mające na celu zwiększenie bezpieczeństwa lokatorów. Regulacja dotycząca licytacji w okresie stanu zagrożenia epidemicznego budzi jednak kontrowersje. Ustawodawca stara się połączyć interesy wierzyciela z ochroną godności dłużnika, co stanowi wyzwanie.