SN: Cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste a jej stan dla wyceny w procedurze aktualizacji opłaty

Cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, ma kluczowe znaczenie zarówno dla prawidłowego wykonywania umowy, jak i dla wyceny nieruchomości. Wycena oparta jest na stanie nieruchomości oraz cenach na dzień oddania jej w użytkowanie wieczyste lub aktualizacji opłat z tego tytułu. Przepisy precyzują, że zmiana celu oddania nieruchomości może wpłynąć na stawkę opłaty rocznej.

Tematyka: nieruchomość, użytkowanie wieczyste, wycena, opłata, cel oddania, stan nieruchomości, normy prawne, Sąd Najwyższy, umowa użytkowania, zagospodarowanie

Cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste ma decydujące znaczenie nie tylko dla
ustalenia, czy umowa wykonywana jest prawidłowo (zwłaszcza w kontekście uprawnienia właściciela
nieruchomości do żądania rozwiązania umowy), ale także dla dokonywania wyceny nieruchomości na
potrzeby postępowania w sprawie o aktualizację opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Nadto okazuje się,
że przy takiej wycenie konieczne jest ustalenie obok celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste
także stanu nieruchomości – i to według stanu na różne dni.
Rozporządzenie o wycenie
Przepis § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm., dalej jako: WycenaNierR) stanowi, że wartość
nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się według stanu
nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości
i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość
została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm., dalej jako: GospNierU). Zgodnie z powołanym przepisem
GospNierU, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu
korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową
opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.
Z powyższych przepisów wynika zatem wyraźnie, że cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie
wieczyste nie jest przedmiotem faktycznych ustaleń biegłego dokonującego wyceny, ale wynika wprost z zapisów
umowy bądź decyzji dotyczącej oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo jest konsekwencją zmiany
stawki opłaty, co jednak także następuje w procedurze uregulowanej w przepisach GospNierU. Co istotne tego celu
rzeczoznawca nie ustala na dzień dokonywania wyceny dla potrzeba aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego, ale właśnie według celu ustalonego w stosownych dokumentów ten cel potwierdzających.
Oczywiście ustalony formalnie wcześniej cel jest obowiązujący na dzień dokonywania wyceny. Odrębną kwestią przy
wycenie jest czynienie ustaleń co do stanu nieruchomości.
Cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste a jej stan
Problem powyżej opisany nie zawsze jest dostrzegany przez uczestników postępowania o aktualizację opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego, choć zagadnienie dostrzeżono już dawno w orzecznictwie.
W wyroku z 3.10.2014 r. (V CSK 1/140 Sąd Najwyższy wskazał, że: „Stawki opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste są określone na podstawie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste,
co nie oznacza, że bez uwzględnienia sposobu korzystania z niej, gdyż sposób korzystania z nieruchomości
musi, co do zasady, stwarzać możliwość realizacji celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste”.
W pisemnym uzasadnieniu wyroku Sąd Najwyższy wskazał, że źródła obowiązku świadczenia opłat za
użytkowanie wieczyste nieruchomości trzeba upatrywać przede wszystkim w ustawie i także na jej podstawie
odtworzyć podstawowe zasady rządzące ich wysokością: „Podstawą do wyceny ma być stan nieruchomości
i ceny na dzień aktualizacji opłaty z tytułu jej oddania w użytkowanie wieczyste, z uwzględnieniem celu, na jaki
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (§ 28 ust. 5 WycenaNierR). Według definicji ustalonej w art.
4 pkt 17 GospNierU stan nieruchomości, to stan jej zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy,
stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość,
charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Jak z powyższego wynika, na
„stan nieruchomości” składa się wiele opisujących go i współzależnych czynników, zarówno prawnych, jak
i faktycznych. Podobne czynniki należy zresztą brać pod uwagę przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych,
w relacji do których należy oszacować wartość nieruchomości podlegającej wycenie (art. 4 pkt 16 GospNierU). Stanu
nieruchomości koniecznego do stwierdzenia w celu oszacowania jej wartości nie tworzą zatem tylko okoliczności
determinowane prawem, bo równie silnie wpływają na niego czynniki faktycznie decydujące o jej atrakcyjności
rynkowej oraz cechy otoczenia, w jakim nieruchomość się znajduje, i to zarówno prawne, jak i faktyczne. Skoro w art.
154 ust. 1 GospNierU „przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym” wymieniane jest obok „stanu
nieruchomości”, to przyjąć trzeba, że nie są to synonimy, a na potrzeby stosowania tego przepisu treść obu tych

pojęć trzeba ustalać rozłącznie, chociaż niewątpliwie przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania
przestrzennego, zwłaszcza ustalone od lat, odgrywa znaczącą rolę w zdeterminowaniu sposobu jej
zagospodarowania i zagospodarowania jej otoczenia. I odwrotnie, krótki okres obowiązywania planu
zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości poddawanej ocenie nie jest czynnikiem, który by
zdeterminował stwierdzany sposób jej zagospodarowania i korzystania z niej. O ile przeznaczenie nieruchomości
w planie zagospodarowania przestrzennego ma być - jako czynnik kształtujący wartość nieruchomości – rozważane
odrębnie od jej „stanu”, to jednak ten „stan” trzeba opisywać z odwołaniem się do prawa do nieruchomości
i ustanowionych na niej obciążeń. Oznaczenie „przeznaczenia nieruchomości” – zgodnie z art. 154 ust. 2 GospNierU
– powinno natomiast nastąpić na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku
na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób
użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 GospNierU).
Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że „w art. 154 ust. 2 GospNierU ustawodawca – na potrzeby ustalenia treści
pojęcia przeznaczenie nieruchomości, którego na gruncie art. 154 ust. 1 GospNierU nie należy utożsamiać z jej
stanem (definiowanym w art. 4 pkt 17 GospNierU z pominięciem odwołania się do pojęcia »przeznaczenie
nieruchomości«) – odsyła do planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – do studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu”. W świetle poczynionych wyżej uwag na temat charakteru każdego z tych aktów nie
sposób twierdzić, że ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego silniej i trwalej
determinują przeznaczenie nieruchomości niż wydane w odniesieniu do niej decyzje o warunkach zabudowy.
Normy konkretne, wiążące w relacjach między stronami wynikają także z ich ustaleń prowadzących do zawarcia
umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. W relacjach między podmiotami, które łączy stosunek
użytkowania wieczystego jest to podstawowy sposób wyznaczenia zasad zagospodarowania nieruchomości, a jego
przyjęcie (na etapie zawarcia umowy) musi być zgodne z normami wyższego rzędu, ustalonymi w planie
zagospodarowania przestrzennego, o ile taki został sporządzony. Trzeba też zauważyć, że zmiana sposobu
korzystania z nieruchomości mogąca prowadzić do zmiany celu ustanowienia tego prawa może być przyczyną
rozwiązania umowy (art. 33 ust. 3 GospNierU i art. 240 KC). Stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste są
określone na podstawie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, co nie oznacza, że bez
uwzględnienia sposobu korzystania z niej, gdyż sposób korzystania z nieruchomości musi, co do zasady, stwarzać
możliwość realizacji celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (szerzej o relacjach między celem oddania
nieruchomości w użytkowanie wieczyste a sposobem korzystania w niej por. wyr. SN z 29.6.2007 r., I CSK 133/07).
W wyroku Sądu Najwyższego z 29.6.2007 r., I CSK 133/07 wskazano, że: „artykuł 29 ust. 1 GospNierU stanowi, że
w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego
zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste oraz określa się sposób
korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 KC. Przepis ten wprowadza rozróżnienie pojęć „celu”,
na jaki nieruchomość ma być wykorzystywana oraz „sposobu korzystania z nieruchomości”. Z braku definicji
ustawowej znaczenie tych pojęć należy odtwarzać na podstawie ich znaczenia językowego. W tym ujęciu, cel jest to
planowy wynik każdego racjonalnego działania; to do czego się dąży i o co się zabiega, a sposób, to konkretna,
określona metoda, forma lub tryb wykonania, ujęcia czegoś.
Sposób korzystania z nieruchomości musi, co do zasady, stwarzać możliwość realizacji celu oddania nieruchomości
w użytkowanie wieczyste. Cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste ma znaczenie dla określenia czasu,
na który to prawo zostało ustanowione. Przepisy wymagają jednak, żeby w księdze wieczystej ujawniony został
sposób korzystania z nieruchomości, ale nie wymagają ujawnienia celu, na który nieruchomość została oddana
w użytkowanie wieczyste. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości mogąca prowadzić do zmiany celu
ustanowienia tego prawa może być przyczyną rozwiązania umowy (art. 33 ust. 3 GospNierU i art. 240 KC). Stawki
opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste są natomiast określone na podstawie celu, na jaki nieruchomość została
oddana w użytkowanie wieczyste, ale nie oznacza to, że bez uwzględnienia sposobu korzystania z niej. Trwała
zmiana sposobu korzystania z nieruchomości po jej oddaniu w użytkowanie wieczyste, powodująca zmianę celu, na
który nieruchomość została oddana, uzasadnia zmianę stawki procentowej opłaty rocznej stosownie do tego celu
(art. 73 ust. 2 GospNierU).
Ponadto Sąd Najwyższy wskazał, że: „Z art. 221 ust. 3 GospNierU wyraźnie wynika, że jeżeli przy oddaniu
nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była
oddana w użytkowanie wieczyste, to stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu
wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. W takim przypadku sposób korzystania
z nieruchomości ma znaczenie determinujące oznaczenie celu ustanowienia prawa i w efekcie także - stawkę
opłaty za użytkowanie wieczyste”.
Wyrok SN z 3.10.2014 r., V CSK 1/14; Wyrok SN z 29.6.2007 r., I CSK 133/07

Sąd Najwyższy podkreśla, że sposób korzystania z nieruchomości musi umożliwiać realizację celu oddania jej w użytkowanie wieczyste. Zmiana sposobu korzystania może prowadzić do zmiany celu ustanowienia prawa, co może skutkować dostosowaniem stawki opłaty rocznej. Normy ustalone w umowie o użytkowanie wieczyste oraz związane z nią akty prawa miejscowego są kluczowe dla zagospodarowania nieruchomości.