Postępowanie dowodowe w postępowaniu sądowym o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – kilka uwag, część II.

Postępowanie sądowe dotyczące aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest procesem specyficznym, gdzie odwrócony ciężar dowodowy stanowi istotny element. Weryfikacja poprawności dokonanej opłaty wymaga działania zainteresowanych stron, a decyzja skierowania sprawy do sądu może zależeć od użytkownika wieczystego lub właściciela nieruchomości. Przepisy Gospodarki Nieruchomościami precyzują procedury i możliwe rozstrzygnięcia, w tym oddalenie wniosku użytkowania wieczystego lub ustalenie nowej opłaty rocznej.

Tematyka: postępowanie dowodowe, opłata roczna, użytkowanie wieczyste, ciężar dowodu, sprzeciw, sąd powszechny, biegły rzeczoznawca, Gospodarka Nieruchomościami

Postępowanie dotyczące aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na etapie postępowania
sądowego jest postępowaniem specyficznym, szczególnie z uwagi na odwrócony ciężar dowodowy. O ile
postępowanie administracyjne dotyczące weryfikacji prawidłowości dokonania aktualizacji opłaty
wszczynane jest zawsze z inicjatywy użytkownika wieczystego – na skutek złożonego przez niego wniosku
do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego – o tyle skierowanie sprawy do sądu
powszechnego może być wynikiem decyzji użytkownika wieczystego albo publicznego właściciela
nieruchomości.
Kto może złożyć sprzeciw
Pierwszy etap weryfikacji poprawności dokonanej przez właściciela nieruchomości – przy czym zaznaczyć należy,
że ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm., dalej jako:
GospNierU) posługuje się pojęciem: "właściwy organ" – jest wszczynany na wniosek użytkownika wieczystego, który
nie zgadza się z zaproponowaną mu w wypowiedzeniu nową (wyższą) opłatą z tytułu użytkowania wieczystego.
W gruncie rzeczy ten etap postępowania sprowadza się do oceny przez SKO operatu szacunkowego, który właściwy
organ zlecił jako podstawę do ustalenia nowej opłaty. Ryzyko prawidłowości sporządzenia tego operatu
szacunkowego zawsze obciąża właściciela nieruchomości, co wynika z treści przepis art. 78 ust. 3 zd. 2 GospNierU,
zgodnie z którym ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na właściwym organie.
Możliwe rozstrzygnięcia SKO to:
1. Oddalenie wniosku użytkowania wieczystego (art. 79 ust. 4 GospNierU). Rozstrzygniecie takie jest zatem
korzystne dla właściciela nieruchomości, bowiem dokonane przez niego wypowiedzenie opłaty jest skuteczne
i to od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia.
2. Ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej (art. 79 ust. 5 GospNierU), przy czym zaznaczyć należy, że ustalenie
takie może być wynikiem zawartej przed SKO ugody.
Rozstrzygnięcie polegające na ustaleniu nowej wysokości opłaty rocznej, o ile nie jest wynikiem zawartej między
stronami sporu ugody, może być niekorzystne bądź dla użytkownika wieczystego, bądź dla właściciela
nieruchomości. Oczywiście może być i tak, że oba te podmioty mogą nie być zadowolone z rozstrzygnięcia SKO, na
przykład gdy SKO ustali opłatę co prawda wyższą niż dotychczas uiszczana, ale niższą niż ta, na którą wskazał
właściwy organ w wypowiedzeniu. Należy się także zastanowić czy SKO może ustalić opłatę wyższą niż opłata
ustalona w wypowiedzeniu, skoro z uwagi na rozkład ciężaru dowodu w zasadzie SKO nie powinno powoływać do
sprawy biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Kwestionowanie ustaleń SKO możliwe jest przez wniesienie sprzeciwu. Przepis art. 80 ust. 1 GospNierU stanowi, że
od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia
doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu
powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Przepis nie pozostawia zatem
wątpliwości, że kontynuowanie postępowania dotyczącego wysokości opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego może zależeć albo od woli użytkownika wieczystego, albo właściciela nieruchomości. Istotne
znaczenie ma jednakże fakt, że zgodnie z przepisem art. 80 ust. 2 zd. 2 GospNierU to wniosek użytkownika
wieczystego złożony do SKO zastępuje pozew – i to w każdym przypadku, nawet wówczas, gdy skierowania
sprawy do sądu powszechnego żąda właściciel nieruchomości. W doktrynie nie budzi już wątpliwości, że w takiej
sytuacji powodem jest zawsze użytkownik wieczysty, niezależnie od tego czy to on złożył sprzeciw.
Z powyższego wynikają inne, istotne dla postępowania sądowego wątpliwości. Złożenie pozwu (sprzeciwu) wiąże się
z obowiązkiem jego opłacenia. Gdy chodzi o omawiane postępowanie, opłata ta wynosi 5% wartości przedmiotu
sporu, którym zasadniczo jest różnica pomiędzy opłatą dotychczas uiszczaną a opłatą nową (albo odpowiednio
stosowana reguła, gdy SKO ustaliło inną opłatą z tytułu użytkowania wieczystego) i jest uiszczana na wezwanie sądu
– pod rygorem zwrotu pozwu. Skoro w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
powodem niekoniecznie jest ten, kto złożył sprzeciw, czy sąd zawsze będzie wzywał użytkownika wieczystego do
uiszczenia właściwej opłaty sądowej? Gdyby tak było, to wówczas użytkownik wieczysty po prostu nie uiszczałby
opłaty, bo zwrot pozwu byłby dla niego rozstrzygnięciem korzystnym. Zatem z racjonalnego punktu widzenia w tego
rodzaju postępowaniu to pozwany powinien opłacić pozew. Przepisy procedury cywilnej takiej możliwości

jednakże nie przewidują i wezwanie jest kierowane do powoda. Co jednakże w przypadku, gdy powód –
użytkownik wieczysty, niezainteresowany dalszym prowadzeniem sporu (w przeciwieństwie do właściciela
nieruchomości) nie uiści opłaty sądowej? Czy nie byłaby to sytuacja, w której właściciel nieruchomości,
zainteresowany skorzystaniem z własnych uprawnień procesowych, zostałby po prostu pozbawiony prawa
do sądu? W świetle przepisów procedury cywilnej powinno bowiem w takiej sytuacji dojść do zwrotu pozwu
czego konsekwencją byłoby uprawomocnienie się orzeczenia SKO, niekorzystnego dla właściciela
nieruchomości. A co w przypadku gdy to oba te podmioty złożyły sprzeciw? Czy wówczas użytkownik wieczysty
uiszcza dwie opłaty od pozwu?
Ciężar dowodowy
Zgodnie z przepisem art. 78 ust. 3 zd. 2 GospNierU ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej,
spoczywa na właściwym organie. Reguła ta jest regułą specyficzną, gdy chodzi o obowiązek dowodzenia – tak
w postępowaniu administracyjnym, jak i sądowym.W postępowaniu sądowym zatem to zawsze właściciel
nieruchomości – niezależnie od stanowiska procesowego – będzie musiał dowodzić, że dokonane przez niego
wypowiedzenie opłaty jest zasadne. W większości przypadków będziemy mieli zatem do czynienia z przypadkiem,
gdy ciężar dowodu będzie spoczywał na pozwanym.
Kto powinien w postępowaniu sądowym złożyć wniosek o powołanie przez sąd dowodu z opinii biegłego
rzeczoznawcy majątkowego? Czy taki dowód jest zresztą zawsze konieczny?
Praktyka sądowa i poglądy doktryny w tym zakresie są już jednolite. Przyjmuje się bowiem, że kluczowym
dowodem w tego rodzaju sprawach jest dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego,
o przeprowadzenie którego powinien wnioskować właściciel nieruchomości. Brak takiego wniosku –
niezależnie od postawy procesowej użytkownika wieczystego – zawsze będzie oznaczał, że nie było podstaw
do dokonania zmiany wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Zatem sąd będzie musiał ustalić
opłatę w dotychczasowej wysokości.
Dodać należy, że z praktyki sądowej wynika, że wniosek o powołanie biegłego do sprawy, z uwagi na zawiłe
ukształtowanie reguł procesowych w tego rodzaju postępowaniach, składa po prostu strona zainteresowana
ustaleniem innej opłaty niż ta, która wynika z dokonanego wypowiedzenia. Nierzadko jest zatem tak, że dowód ten
powołuje użytkownik wieczysty.
Dla porządku wskazać także należy, że operat szacunkowy, który był podstawą do dokonania wypowiedzenia przez
właściwy organ na etapie postępowania sądowego jest już tylko dokumentem prywatnym.

Kwestie ciężaru dowodowego, konieczności złożenia sprzeciwu oraz wniesienia opłaty sądowej w przypadku złożenia pozwu to istotne elementy procesu sądowego dotyczącego aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Wniesienie sprzeciwu, ustalanie nowej wysokości opłaty oraz konieczność wniesienia wniosku o powołanie biegłego to kluczowe działania, które decydują o ostatecznym rozstrzygnięciu sprawy.