SN: Sposoby ustalania wartości mieszkania kupionego na kredyt przy podziale majątku
W postępowaniu o podział majątku wspólnego byłych małżonków sąd ustala wartość nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą uwzględniając wartość rynkową nieruchomości. Sprawa dotyczyła kwestii czy wartość obciążenia hipotecznego ma wpływ na podział majątku wspólnego. Sąd Najwyższy w uchwale z 28.3.2019 r. przychylił się do stanowiska Rzecznika Praw Obywatelskich, że wartość nieruchomości powinna być ustalana bez uwzględniania obciążenia hipotecznego.
Tematyka: podział majątku wspólnego, nieruchomość, hipoteka, kredyt bankowy, Sąd Najwyższy, uchwała, Rzecznik Praw Obywatelskich, wartość nieruchomości, obciążenie hipoteczne
W postępowaniu o podział majątku wspólnego byłych małżonków sąd ustala wartość nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą uwzględniając wartość rynkową nieruchomości. Sprawa dotyczyła kwestii czy wartość obciążenia hipotecznego ma wpływ na podział majątku wspólnego. Sąd Najwyższy w uchwale z 28.3.2019 r. przychylił się do stanowiska Rzecznika Praw Obywatelskich, że wartość nieruchomości powinna być ustalana bez uwzględniania obciążenia hipotecznego.
W postępowaniu o podział majątku wspólnego byłych małżonków sąd, ustalając wartość wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą, udzielony małżonkom kredyt bankowy uwzględnia wartość rynkową tej nieruchomości – o ile nie zachodzą szczególne okoliczności – z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego - rozstrzygnął w uchwale z 28.3.2019 r. Sąd Najwyższy (III CZP 21/18). Stan faktyczny Sąd Rejonowy w P., dokonujący podziału majątku wspólnego byłych małżonków E.Z. i G.Z., ustalił, że przedmiotem podziału jest m.in. nieruchomość o wartości rynkowej 127 896 zł, na której ustanowiono hipotekę na zabezpieczenie spłaty kredytu zaciągniętego banku. Zadłużenie uczestników z tytułu tego kredytu wynosiło w chwili orzekania kwotę 48 241,28 zł. Sąd Rejonowy w P., dokonując podziału majątku, odliczył wartość pozostałego do spłaty kredytu od wartości nieruchomości. Była małżonka złożyła apelację od wyroku, twierdząc, że podstawą rozliczeń powinna być wartość rynkowa nieruchomości, bez uwzględniania obciążenia hipotecznego. Sąd Okręgowy w Łodzi, który rozpatrywał apelację, powziął poważne wątpliwości co do takiego rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd Rejonowy w P., w wyniku czego przedstawił 21.12.2017 r. Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia jako zagadnienie prawne następujące pytanie: „Czy w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej Sąd – ustalając wartość wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości, obciążonej hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy uwzględnia wartość rynkową tej nieruchomości, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, czy też z odliczeniem wartości obciążenia hipotecznego od wartości rynkowej nieruchomości?”. Do postępowania przed Sądem Najwyższym dołączył Rzecznik Praw Obywatelskich, wnosząc o podjęcie uchwały, że „sąd - ustalając wartość wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy – uwzględnia wartość rynkową tej nieruchomości z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego”. Stan prawny 28.3.2019 r. Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione wyżej przez Sąd Okręgowy w Łodzi zagadnienie prawne przedstawione. W uchwale SN zajął stanowisko, że „w postępowaniu o podział majątku wspólnego byłych małżonków sąd, ustalając wartość wchodzącej w skład majątku wspólnego nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, uwzględnia wartość rynkową tej nieruchomości – o ile nie zachodzą szczególne okoliczności – z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego”. Tym samym Sąd Najwyższy przychylił się do stanowiska Rzecznika Praw Obywatelskich. Sąd Najwyższy podkreślił ponadto, że „ustalenie wartości nieruchomości, nie tylko w sprawie działowej, nie jest czystym problemem prawnym, dotyczy bowiem stanu faktycznego, który w każdej sprawie jest inny”. Oznacza to, że omawiana uchwała jest wiążąco jedynie w tej konkretnej sprawie. Sąd Najwyższy zauważył, że poruszone w uchwale zagadnienie prawne jest złożone - na przestrzeni lat zmieniało się orzecznictwo sądów powszechnych w odniesieniu do spraw o podział majątku wspólnego małżonków po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej. Pierwotnie w orzecznictwie ugruntował się pogląd, że przedmiotem podziału są tylko aktywa, a wśród nich przede wszystkim prawo własności rzeczy, a podział nie powinien obejmować długów. Następnie sądy coraz częściej zaczęły stawać na stanowisku, że obciążenia rzeczowe nieruchomości, a w szczególności hipoteki zabezpieczające kredyty, udzielone małżonkom w czasie trwania wspólności majątkowej, nie mogą pozostawać na uboczu ustaleń sądu dokonującego podziału, w związku z czym sądy zaczęły odliczać wartość kredytu od wartości nieruchomości. W kolejnych latach nastąpiło odchodzenie od takiego stanowiska - w postanowieniu z 26.1.2017 r. Sąd Najwyższy uznał, z kolei że „jeżeli po ustaniu wspólności ustawowej małżonkowie pozostają dłużnikami osobistymi banku, odpowiedzialnymi solidarnie za spłatę zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką obciążającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, sąd - określając wartość tego składnika majątkowego podlegającego podziałowi - bierze pod uwagę jego wartość rynkową bez uwzględnienia obciążenia hipotecznego”. W związku z powyższymi rozbieżnościami w orzecznictwie, Pierwszy Prezes Sądu Najwyższego, wystąpił o ich rozstrzygnięcie w drodze uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego, przychylił się do poglądu, że „z punktu widzenia celu dokonywanej w podziale majątku wspólnego wyceny nieruchomości i skutków tego postępowania, obciążenie nieruchomości hipoteką na zabezpieczenie wierzytelności, której dłużnikami osobistymi są oboje małżonkowie, nie wpływa na wartość nieruchomości”. Skład zaznaczył jednak, że każda z rozpatrywanych przez sądy spraw jest inna i często występują skomplikowane okoliczności faktyczne, a uczestnicy postępowania mają różnorodne interesy. W związku z tym w uchwale z 27.2.2019 r. (III CZP 30/18) skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego orzekł tylko, że „art. 618 § ustawy z 17.11.1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 1360) nie wyłącza dochodzenia między małżonkami roszczenia o zwrot kwoty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, spłaconego przez jednego z nich po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego”. Podejmując uchwałę w omawianej sprawie Sąd Najwyższy podzielił stanowisko zajęte przez skład powiększony, przychylając się zwłaszcza do poglądu, że w omawianych sprawach wartość obciążenia hipotecznego co do zasady nie wpływa na wartość nieruchomości wspólnej przydzielonej w wyniku podziału jednemu z małżonków. W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podkreślił, że „pomimo podziału majątku, wspólnie i solidarnie zaciągnięty dług osobisty (kredyt) obciąża oboje małżonków. Bank może, ale nie musi korzystać z zabezpieczenia hipotecznego i nie jest wykluczona sytuacja, w której zadłużenie będzie spłacał nie ten małżonek, któremu w wyniku podziału przypadła nieruchomość obciążona hipoteką”. Wierzyciel nie ma obowiązku dochodzenia należności przede wszystkim od małżonka-właściciela nieruchomości. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu zwrócił także uwagę na to, że czasem mogą wystąpić sytuacje nietypowe, natury podmiotowej - np. szczególna sytuacja osobista lub majątkowa byłych małżonków - albo przedmiotowej - np. proporcje wartości obciążenia i wartości nieruchomości i wtedy uwzględnienie obciążenia przez odliczenie nominalnej wartości hipoteki albo w inny sposób, przez jej odliczenie lub stosowne uwzględnienie nie jest wyłączone. Ponadto SN zauważył, że innej ocenie mogą podlegać stany faktyczne, w których samo istnienie hipoteki na nieruchomości może wpływać na jej wartość, a innej sytuacje, w których małżonkowie dążą do pomniejszenia wartości nieruchomości o kwotę długu osobistego zabezpieczonego hipoteką lub gdy zgodnie ustalą sposób rozliczenia takiego długu. Odmienna jest także sytuacja, w której małżonkowie są wyłącznie dłużnikami rzeczowymi. III CZP 30/18
Sąd Najwyższy wskazał, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego wartość nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy powinna być ustalana z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą szczególne okoliczności. Uchwała Sądu Najwyższego ma zastosowanie wyłącznie do danej sprawy.