Nieaktualność sporów dotyczących użytkowania wieczystego

W wyniku ustawy z 20.7.2018 r. spory dotyczące użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe stały się nieaktualne. Sąd Najwyższy wskazał, że po wejściu w życie tej ustawy wszystkim uczestnikom postępowania przysługuje udział we współwłasności. Publikacja omawia rozstrzygnięcia sądowe dotyczące prawa własności gruntów i ich podziału między współwłaścicieli budynków.

Tematyka: użytkowanie wieczyste, spory sądowe, prawo własności, współwłasność, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

W konsekwencji wejścia w życie ustaw y z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r., poz. 1716 ze
zm.; dalej jako: PrezksztUżytkWieczU) spory dotyczące użytkowania wieczystego stały się nieaktualne.
Rozstrzygnięcia sporów sądowych będą dotyczyły prawa własności gruntów i ich podziału między
współwłaścicieli budynków – wynika z postanowienia Sądu Najwyższego.
M.Ż. i A.A. są współwłaścicielami niewyodrębnionych lokali w kamienicy, która jest posadowiona na gruncie
należącym do Miasta W. W kamienicy są zarówno niewyodrębnione, jak i wyodrębnione lokale. Współwłaściciele
wnieśli o zniesienie przysługującego im prawa współużytkowania wieczystego działki, na której znajduje się
kamienica oraz współwłasności niewyodrębnionych lokali. Sąd I instancji uznał żądanie określone w pozwie za
zasadne, natomiast Sąd II instancji skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne: Czy w postępowaniu
o zniesienie współwłasności dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku
stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności i stanowiącym przedmiot współwłasności gminy
i osób fizycznych, jeśli położony jest on na gruncie stanowiącym własność gminy, a wnioskodawcom
przysługuje prawo użytkowania wieczystego związane z udziałem we współwłasności w budynku, a jeśli tak,
to czy konieczne jest jednoczesne wyodrębnienie wszystkich samodzielnych lokali w rozumieniu przepisu
art. 2 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 716 ze zm., dalej jako: WłLokU)
czy też możliwe jest pozostawienie części z nich niewyodrębnionych?
W uzasadnieniu Sąd wyjaśnił, że argumentem za niedopuszczalnością zniesienia współwłasności budynku jest
odmienność praw gminy i osób fizycznych do związanego z prawem własności budynku gruntu. Nie ma bowiem
możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu bez jednoczesnego określenia udziałów we współwłasności lub
współużytkowaniu nieruchomości wspólnej. Gmina nie może być użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego jej
własność, zatem ustanowienie odrębnej własności lokali, które mają jej przypaść, może łączyć się jedynie
z określeniem udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Natomiast ustanowieniu odrębnej własności
lokali, które uzyskają wnioskodawcy będzie towarzyszyć udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. W rezultacie
dojdzie do sytuacji, w której użytkowanie wieczyste będzie obciążało grunt jedynie w ułamku (zob. post. SN
z 17.6.1999 r., I CKN 386/98, OSNC Nr 2/2000, poz. 26).
Sąd podkreślił, że niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności jedynie dwóch lokali i przyznanie ich
wnioskodawcom zamiast dotychczasowego udziału w użytkowaniu wieczystym. Zasadą jest bowiem objęcie
wszystkich lokali w danym budynku orzeczeniem o zniesieniu współwłasności nieruchomości, na podstawie którego
ustanowiona zostaje odrębna własność lokali (zob. post. SN z 15.6.2012 r., II CSK 582/11, OSNC Nr 3/2013, poz.
36).
Jednocześnie Sąd stwierdził, że prawo żądania zniesienia współwłasności jest z natury rzeczy związane ze
współwłasnością w częściach ułamkowych i pozbawienie współwłaścicieli budynku prawa do wyjścia ze
współwłasności naruszałoby art. 210 KC.
Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały stwierdzając, że w obecnym stanie prawnym nie miałaby już ona
praktycznego zastosowania. Jak wyjaśniono na skutek wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo
własności tych gruntów. Sąd Najwyższy wskazał, że problem prawny wskazany w pytaniu ma charakter
historyczny. Na skutek zmiany w prawie wszystkim uczestnikom postępowania przysługuje jednolite
uprawnienie – udział we współwłasności.
Postanowienie SN z 15.2.2019 r., III CZP 87/18

Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały stwierdzając, że problem prawny już nie ma praktycznego zastosowania. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe w prawo własności spowodowało jednolite uprawnienie do udziału we współwłasności.