Wezwanie nabywcy licytacyjnego do zapłaty części ceny, jeśli zaliczona na jej poczet wierzytelność nie znajduje pokrycia w cenie nabycia

Nabywca licytacyjny nieruchomości, który błędnie zaliczył wierzytelność na poczet ceny nabycia, może zostać wezwany przez sąd do uiszczenia brakującej kwoty. Przypadek dotyczy spółki 'K.' nabywającej lokal mieszkalny na licytacji komorniczej. Sąd stwierdził utratę prawa do lokalu przez spółkę 'K.' z powodu nieuiszczenia całej ceny w terminie.

Tematyka: nabywca licytacyjny, zaliczenie na poczet ceny, wierzytelność, spółka 'K.', utrata prawa do lokalu, Sąd Najwyższy

Nabywca licytacyjny nieruchomości, który dokonuje na podstawie art. 968 § 2 KPC zaliczenia na poczet ceny
nabycia wierzytelność innego wierzyciela za jego zgodą, błędnie przyjmując, że wierzytelności ta z uwagi na
jej wysokość i zasady pierwszeństwa zaspokojenia wynikające z art. 1025 KPC znajduje pokrycie w cenie
nabycia, powinien zostać wezwany przez sąd do uiszczenia brakującej części ceny w terminie określonym
w art. 967 KPC, pod rygorem przewidzianym w art. 969 § 1 KPC – wynika z uchwały Sądu Najwyższego.
„K.” sp. z o.o. nabyła na licytacji komorniczej lokal mieszkalny za 294 tys. zł. Po uzyskaniu przybicia nabywca został
wezwany, pod rygorem utraty rękojmi i uchylenia skutków przybicia, do zapłaty 250 tys. zł w terminie 14 dni, bowiem
rękojmia wynosiła jedynie 44 tys. Zgodnie z art. 968 § 2 KPC, za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje
pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Wierzyciel wyraża zgodę
w dokumencie z podpisem urzędowo poświadczonym albo do protokołu nie później niż w terminie, w którym nabywca
ma obowiązek uiścić cenę nabycia. „K.” sp. z o.o. złożyła wniosek o zaliczenie na poczet ceny wierzytelności Banku
„P.”, wraz z poświadczoną notarialnie zgodą na takie zaliczenie. Sąd wydał jednak postanowienie o wygaśnięciu
skutków przybicia i utracie rękojmi stwierdzając, że zaliczeniu na poczet ceny podlega tylko wierzytelność w takiej
wysokości, w jakiej przypadłaby z jej tytułu wierzycielowi kwota podlegająca podziałowi. Jak ustalono, Bankowi „P.”
przysługiwałaby kwota ok. 247 tys. zł, która nie pokrywała w całości ceny sprzedanego mieszkania. Sąd uznał, że
skoro nabywca licytacyjny nie wpłacił całej ceny w terminie, zaś zgłoszenie zaliczenia wierzytelności na poczet ceny
nie mogło być uwzględnione, to „K.” sp. z o.o. utraciła prawo do wylicytowanego lokalu.:
Rozpoznający zażalenie „K.” sp. z o.o. sąd II instancji skierował do SN pytanie prawne o następującej treści: „Czy
nabywca licytacyjny nieruchomości, który na podstawie art. 968 § 2 KPC zalicza na poczet ceny
wierzytelność innego wierzyciela, a który błędnie przyjmuje, że wierzytelność ta znajduje pokrycie w cenie
nabycia, powinien zostać wezwany przez sąd do uiszczenia brakującej części ceny przed zastosowaniem
rygoru z art. 969 KPC?”.
Sąd wskazał na rozbieżne poglądy doktryny w tej kwestii. Część jej przedstawicieli dowodzi, że nie należy od razu
stosować do nabywcy rygorów przewidzianych w art. 969 KPC, lecz powinno się go wezwać go wpłacenia kwoty
bezskutecznie zaliczonej. Drugi z poglądów opiera się na założeniu, że nabywca nieruchomości dokonujący
zaliczenia na poczet ceny wierzytelności własnej lub cudzej powinien na piśmie przedstawić sądowi, który wezwał go
do uiszczenia ceny, informacje co do tej wierzytelności, niezbędne do oceny prawidłowości dokonanego zaliczenia.
Pismo to powinno wpłynąć w terminie, w którym nabywca ma uiścić cenę nabycia, ponieważ brak wyjaśnień wobec
wpłaty niepełnej kwoty stanowi podstawę do uznania, że nabywca nie wypełnił warunków licytacyjnych, z wszystkimi
tego konsekwencjami.
Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd powinien wezwać nabywcę licytacyjnego do uiszczenia brakującej części
ceny w terminie określonym w art. 967 KPC, pod rygorem przewidzianym w art. 969 § 1 KPC. W uzasadnieniu
pokreślono, że nabywca licytacyjny nie jest stroną w postępowaniu egzekucyjnym, dlatego nie ma
możliwości ustalenia, jaki jest podział kwot uzyskanych z egzekucji. Sąd powinien czuwać nad
postępowaniem egzekucyjnym na każdym etapie. W rezultacie, jeśli nabywca licytacyjny nietrafnie
przyjmuje, że wierzytelność z uwagi na jej wysokość i zasady pierwszeństwa zaspokojenia wynikające z art.
1025 KPC znajduje pokrycie w cenie nabycia, sąd musi go powiadomić o jego błędzie poprzez nakazanie mu
zapłaty pozostałej części ceny.
Uchwała SN z 12.7.2018 r., III CZP 60/18

Sąd Najwyższy orzekł, że nabywca licytacyjny powinien uiszczyć brakującą część ceny w terminie zgodnie z przepisami KPC. Jest to konieczne nawet jeśli nabywca błędnie przyjął, że wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia. Decyzja ta ma na celu zapobieganie nieprawidłowym zaliczeniom wierzytelności.