Niedopuszczalność prowadzenia egzekucji z lokalu mieszkalnego

Prowadzenie egzekucji z lokalu mieszkalnego może być niedopuszczalne, jeśli umowa o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu została uznana za nieważną. Sprawa ta została poddana analizie przez Sąd Najwyższy, który wypowiedział się na temat konsekwencji prawnych takiego stanu rzeczy. Publikacja omawia kontrowersje związane z egzekucją z nieruchomości, które nie spełniają wymogów samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz wpływ prawa rejestrowego na ten proces.

Tematyka: egzekucja, lokal mieszkalny, nieważność umowy, Sąd Najwyższy, księga wieczysta, postępowanie egzekucyjne

Nie jest dopuszczalne prowadzenie egzekucji z lokalu mieszkalnego, jeżeli prawomocnym wyrokiem sądu, ze
względu na niespełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.
jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.; dalej jako: WłLokU), została stwierdzona nieważność umowy
o ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu – uznał w uchwale Sąd Najwyższy.
W 2001 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego. Po upływie kilkunastu lat właściciele wzięli kredyt,
którego spłatę zabezpieczono hipoteką. Ponieważ kredytobiorcy nie wywiązywali się ze spłaty rat, na wniosek Banku
„K.” wszczęto postępowanie egzekucyjne. Wówczas okazało się, że już w 2008 r. zapadło prawomocne orzeczenie
sądu, który uznał, że umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego była nieważna. W ocenie sądu,
nie można było uznać, że lokal jest samodzielny, zaś do umowy doszło na skutek błędów w oznaczeniu
poszczególnych części nieruchomości.
Wierzyciel dowodził, że sąd w postępowaniu egzekucyjnym nie powinien badać kwestii związanych z tym, czy lokal
spełnia wymogi samodzielnego lokalu, powoływał się też na założenie księgi wieczystej dla nieruchomości i rękojmię
wiary publicznej ksiąg wieczystych. Twierdził, gdyby znał sytuację lokalu wówczas albo nie udzieliłby kredytu albo
domagałby się innego zabezpieczenia od wierzycieli.
Dłużnicy powołując się na prawomocne orzeczenie sądu wskazywali, że choć wzmianka w księgach wieczystych
została wpisana z opóźnieniem, to jednak przed wydaniem decyzji kredytowej. Ponadto dowodzili, że
niedopuszczalne jest prowadzenie egzekucji z lokalu, który w świetle prawa nie istnieje.
Sąd Okręgowy w Krakowie przedstawił SN do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne o następującej treści: „Czy
dopuszczalne jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowiącej odrębną własność lokalu, dla którego
założono księgę wieczystą w sytuacji, gdy lokal ten nie spełnia, i również w chwili ustanowienia jego
odrębnej własności oraz dokonania wpisu tej własności do księgi wieczystej nie spełniał wymogów
samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 WłLokU?”.
W uzasadnieniu pytania prawnego podkreślono, że niezbędne jest przesądzenie, czy w ogóle istnieje możliwość
badania na etapie postępowania egzekucyjnego – w celu stwierdzenia, czy zachodzi sytuacja niedopuszczalności
egzekucji ze względu na jej przedmiot – istnienia odrębnej własności lokalu, dla którego została założona księga
wieczysta. Oznaczałoby to bowiem dopuszczenie w toku postępowania egzekucyjnego możliwości obalenia
domniemania przewidzianego w art. 3 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn.: Dz.U. z 2017
r. poz. 1007). Na podstawie tej regulacji, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie
z rzeczywistym stanem rzeczy. Sąd wskazał, że konsekwencją przyjęcia założenia, iż obalenie wpisu w księdze
wieczystej nie jest możliwe w postępowaniu egzekucyjnym, będzie brak przeszkód do prowadzenia egzekucji
z lokalu, który z formalnego punktu widzenia będzie lokalem istniejącym, pomimo tego, że w rzeczywistości nie może
stanowić on odrębnej nieruchomości. Jednocześnie podkreślono, że skuteczność nabycia takiego prawa jest
wątpliwa i może być w przyszłości kwestionowana. Nawet w sytuacji, gdy nabywca biorący udział w licytacji takiego
lokalu obarczonego wadą prawną, zna stan prawny i faktyczny tej nieruchomości i godzi się z nim, to mimo tego,
rodzaj postępowania, w którym do tego nabycia dochodzi, jak również autorytet państwa sprzeciwiają się
dopuszczeniu, aby przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej było prawo do rzeczy z prawnego punktu widzenia
nieistniejącej, o czym organy państwowe w chwili licytacji wiedziały. Dodatkowo przyjęcie dopuszczalności
twierdzenia, że decydujący dla przyjęcia istnienia nieruchomości na etapie egzekucji jest sam tylko wpis w księdze
wieczystej może prowadzić do sytuacji, w której przedmiotem egzekucji będzie lokal mający urządzoną księgę
wieczystą, ale którego w rzeczywistości nie ma, ponieważ np. uległ zniszczeniu. Sąd podkreślił również, że
z brzmienia art. 824 § 1 pkt 2 KPC wynika uprawnienie organu egzekucyjnego do badania dopuszczalności
prowadzenia egzekucji ze względu na jej przedmiot.
Podejmując uchwałę SN uznał, że jeśli sąd w trakcie postępowania egzekucyjnego poweźmie wiadomość
o prawomocnym wyroku stwierdzającym nieważność umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu musi
go uwzględnić przy wydawaniu rozstrzygnięcia. Sąd musi bowiem ustalić, czy powstało prawo, którego
dotyczy wpis w księdze wieczystej.
Uchwała SN z 8.12.2017 r., III CZP 71/17

Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 71/17 podkreślił konieczność uwzględnienia prawomocnego wyroku stwierdzającego nieważność umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu podczas postępowania egzekucyjnego. Decyzja ta ma istotne znaczenie dla ustalenia legalności prowadzenia egzekucji z danej nieruchomości. Publikacja analizuje skutki prawne oraz praktyczne wynikające z tego orzeczenia.