Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

W publikacji omawiane jest postępowanie w sprawie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdzie Sąd Najwyższy stwierdził konieczność udziału wszystkich zainteresowanych osób. Elwira S. wytoczyła powództwo, domagając się uzgodnienia treści księgi. Sąd I instancji oddalił powództwo, argumentując brakiem pełnej legitymacji procesowej. Sąd II instancji zwrócił się do SN z pytaniami dotyczącymi konieczności udziału współwłaścicieli w postępowaniu.

Tematyka: księga wieczysta, stan prawny, Sąd Najwyższy, współwłaściciele, legitymacja procesowa, ustalenie, bezpieczeństwo obrotu

W publikacji omawiane jest postępowanie w sprawie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdzie Sąd Najwyższy stwierdził konieczność udziału wszystkich zainteresowanych osób. Elwira S. wytoczyła powództwo, domagając się uzgodnienia treści księgi. Sąd I instancji oddalił powództwo, argumentując brakiem pełnej legitymacji procesowej. Sąd II instancji zwrócił się do SN z pytaniami dotyczącymi konieczności udziału współwłaścicieli w postępowaniu.

Jeżeli w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie występują po
stronie powodowej wszystkie osoby uprawnione do złożenia wniosku o dokonanie wpisu (art. 10 ustawy
z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t. jedn.: Dz.U. z 2017 r. poz. 1007 ze zm.; dalej jako: KWU i art.
6262 § 5 KPC), a po stronie pozwanej wszystkie inne osoby, których prawa mogą być wpisem dotknięte lub
podlegają wpisaniu, sąd wzywa je do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanych, stosując art. 195 §
1 i 2 KPC – stwierdził Sąd Najwyższy.
Elwira S. twierdziła, że prawa do nieruchomości przysługują jej i dwojgu członkom jej rodziny – Dariuszowi P.
i Elżbiecie S. Dowodząc, że osoba aktualnie wpisana w księdze wieczystej nieruchomości uzyskała wpis na
podstawie aktu własności, który został uchylony, wystąpiła z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomiony o toczącym się postępowaniu Dariusz P. nie zajął stanowiska,
natomiast Elżbieta S. oświadczyła, że nie jest zainteresowana udziałem w sprawie.
Sąd I instancji oddalił powództwo uznając, że w sprawie prowadzonej na postawie art. 10 KWU zachodzi po stronie
powodowej współuczestnictwo konieczne powoda i innych osób, których uprawnienia z tytułu własności nie zostały
dotychczas ujawnione. Czynność jednego ze współwłaścicieli nie jest bowiem czynnością zachowawczą
w rozumieniu art. 209 KC, a brak przystąpienia pozostałych nieujawnionych współwłaścicieli do udziału w sprawie
w charakterze powodów stanowi o braku pełnej legitymacji procesowej.
Sąd II instancji uznał, że w sprawie występuje zagadnienie wymagające wyjaśnienia przez SN, a mianowicie:
„1. Czy dopuszczalne jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez
wpisanie prawa własności na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którzy pomimo zawiadomienia w trybie
art. 195 § 2 KPC nie przystąpili do sprawy w charakterze powodów?;
2. Jeżeli wspólne występowanie po stronie powodowej współwłaścicieli o jakich mowa w pkt 1 zagadnienia
nie jest wymagane, to czy konieczny wówczas jest ich udział w sprawie w charakterze pozwanych?”.
W uzasadnieniu pytania prawnego wskazano, że w orzecznictwie dominujący jest pogląd, zgodnie z którym
w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej zachodzi współuczestnictwo konieczne, określone w art. 72 § 2 KPC
pomiędzy osobami wpisanymi w dziale drugim księgi wieczystej, jak i osobami, które żądają ujawnienia swoich praw
w tej księdze. Wniosek ten wyprowadza się z celu postępowania jakim jest doprowadzenie księgi wieczystej do jej
rzeczywistego, a więc aktualnego w dacie orzekania, stanu prawnego. Realizacji tego celu wszystkie podmioty
zainteresowane muszą wspólnie dochodzić, a ich działanie indywidualne uznawane jest jako działanie podejmowane
w warunkach braku pełnej legitymacji procesowej skutkującej oddaleniem powództwa (zob. wyrok SN z 27.2.2002 r.,
III CKN 38/01, OSNC Nr 2/2003, poz. 27; wyrok SN z 29.11.2012 r., II CSK 86/12, 
).
W orzecznictwie prezentowane jest również odmienne stanowisko, że w sprawie o uzgodnienie treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wszczętej przez jednego ze współwłaścicieli nie zachodzi między nim
a pozostałymi współwłaścicielami współuczestnictwo konieczne. Artykuł 209 KC legitymuje każdego współwłaściciela
do samodzielnego wytoczenia i popierania powództwa, także na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Samodzielna
legitymacja współwłaściciela wynikająca z art. 209 KC, trwa do czasu, gdy nie sprzeciwi się jego działaniom inny
współwłaściciel, który powinien być zawiadomiony w trybie art. 195 KPC. Nie musi on przy tym wyrazić zgody na
wzięcie udziału w procesie, oceniając że zupełnie wystarczające dla ochrony jego interesów jest prowadzenie sprawy
tylko przez współwłaściciela, który wystąpił z pozwem (zob. wyrok SN z 7.4.2006 r., III CSK 114/05, OSP Nr 4/2007,
poz. 46).
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały stwierdził, że sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym jest odmianą powództwa o ustalenie. Celem tego powództwa jest
doprowadzenie do tego, aby wpisy w księgach odzwierciedlały prawdziwy i aktualny stan prawny
nieruchomości. Realizuje ono nie tylko interes prywatny, ale także – a niekiedy przede wszystkim – interes
publiczny wyrażający się przede wszystkim zachowaniem bezpieczeństwa obrotu prawnego.
Uchwała SN z 26.7.2017 r., III CZP 31/17







Sąd Najwyższy uznał, że sprawa uzgodnienia treści księgi wieczystej jest odmianą powództwa o ustalenie, mającą na celu odzwierciedlenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Decyzja ta służy nie tylko interesom prywatnym, lecz także publicznym, dbając o bezpieczeństwo obrotu prawnego.