Okres rękojmi pod lupą sądów

Spółdzielnia mieszkaniowa we Wrocławiu walczy z wykonawcą osiedla mieszkaniowego o wady budynków odkryte po zakończeniu okresu gwarancji. Spór przeniesiony do sądów, gdzie spółdzielnia korzysta z prawa do rękojmi za wady fizyczne budynku. Sąd Apelacyjny wątpi w możliwość skorzystania z rękojmi po upływie terminu, zwracając się z pytaniem do Sądu Najwyższego.

Tematyka: spółdzielnia mieszkaniowa, firma budowlana, rękojmia, wady budynku, Sąd Apelacyjny, Sąd Najwyższy, spór sądowy

Jedna ze spółdzielnia mieszkaniowych funkcjonujących we Wrocławiu podjęła współpracę z firmą
budowlaną, której poleciła budowę osiedla mieszkaniowego. Miało się ono składać z 8 budynków
wznoszonych etapami na przestrzeni 8 lat począwszy od 2002 r. Niestety wykonawca okazał się nierzetelny.
W już wybudowanych blokach zaczęły ujawniać się wady. Na początku firma budowlana starała się
naprawiać pęknięcia na ścianach i inne dostrzeżone mankamenty, jednak z biegiem czas zaniechała tego.
Prawdopodobnie na taką decyzję miał wpływ fakt, że upłynął okres gwarancyjny, jaki wykonawca miał
zapisany w umowie ze spółdzielnią.
Ta jednak nie zaprzestała dochodzić swoich prac i weszła z budowlańcami na ścieżkę sporu cywilnego, korzystając
przy tym z praw do rękojmi za wady fizyczne budynku, o których mowa w art. 568 KC. W celu udowodnienia swoich
racji spółdzielnia dokonała ekspertyzy, w której oceniono poprawność realizacji budynków, a gdy ta wykazała błędy,
wezwano wykonawcę do ich usunięcia. Ponieważ firma budowlana nie przeprowadziła wskazanych napraw,
spółdzielnia pozwała ją do Sądu Okręgowego we Wrocławiu, żądając przy tym wypłaty 5 mln zł jako obniżenie
kosztów za wadliwe wykonanie budynku.
Sąd Okręgowy rozpoznając sprawę zauważył, że spółdzielnia nie dotrzymała terminu (wówczas – 3 lata; dziś – 5 lat),
przewidzianego w KC na wystąpienie do sądu z podobnymi roszczeniami. Choć sprawa była dla niej przegrana,
zarząd spółdzielni odwołał się od powyższego wyroku do Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu. Chcąc przekonać sąd
do swoich racji, argumentowała przy tym, że wykonawca celowo zataił przed nią usterki istniejące w już wykonanych
budynkach, co – w myśl art. 568 § 2 KC – daje możliwość dochodzenia roszczeń nawet po upływie wspomnianego
powyżej czasu.
Sąd Apelacyjny nie miał jednak pewności, czy w omawianym przypadku faktycznie znajdzie zastosowanie możliwość
skorzystania z rękojmi w nielimitowanym terminie. Zachodziło bowiem podejrzenie, że w takiej sytuacji powinno się
zawiesić obowiązujący wówczas okres 3 lat (przewidzianych na zgłoszenie roszczeń) do czasu ujawnienia
zatajonych wad. W związku z wątpliwościami Sąd Apelacyjny zwrócił się ze stosownym pytaniem do Sądu
Najwyższego. Ten jednak nie mógł podjąć żadnej uchwały w omawianej sprawie, bowiem dostrzegł, że pytanie,
z którym się do niego zwrócono było źle zadane. W jego treści była mowa o podstępnie zatajonych wadach,
tymczasem w toku sprawy nie udowodniono firmie budowlanej zaistnienia takich właśnie usterek i ich celowego
ukrywania. Sprawa będzie zatem dalej rozpatrywana po tym, jak Sąd Apelacyjny we Wrocławiu poprawnie sformułuje
pytanie prawne, będące kluczowym w omawianym przypadku.

Sądowa batalia między spółdzielnią a firmą budowlaną toczy się wokół zastosowania rękojmi za wady budynku. Pomimo wątpliwości co do terminu dochodzenia roszczeń, Sąd Apelacyjny oczekuje na klarowne sformułowanie pytania do Sądu Najwyższego, aby dalej rozpatrzyć sprawę.