Eksmisja stan epidemii a prawa właściciela albo najemcy

Wprowadzenie stanu epidemii w Polsce, wywołanego rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, zdezorganizowało wiele aspektów życia społeczno-gospodarczego. Jednym z obszarów, który ucierpiał najmocniej, był rynek najmu nieruchomości. W celu ochrony osób najuboższych i zapobiegania bezdomności w warunkach zagrożenia zdrowotnego, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie radykalnych środków. Najważniejszym z nich było czasowe wstrzymanie wykonywania wyroków eksmisyjnych. Ta decyzja wywołała burzliwą dyskusję na temat granic ochrony lokatorów kosztem praw własności. Właściciele mieszkań zostali postawieni w sytuacji, w której nie mogli odzyskać swojej nieruchomości, nawet jeśli najemca rażąco naruszał warunki umowy lub przestał płacić czynsz. Z kolei najemcy zyskali poczucie bezpieczeństwa, które jednak w wielu przypadkach okazało się złudne, prowadząc do narastania ogromnych długów. Niniejszy artykuł szczegółowo omawia mechanizmy prawne działające w okresie epidemii, ich konsekwencje oraz obecną sytuację prawną po zniesieniu ograniczeń.

Tło historyczno-prawne: Art. 15zzu i tarcza antykryzysowa

Kluczowym instrumentem prawnym, który zamroził procedury eksmisyjne w Polsce, był art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepis ten wszedł w życie wiosną 2020 roku i obowiązywał przez ponad dwa lata, stanowiąc bezprecedensową ingerencję w prawo własności chronione konstytucyjnie. Celem ustawodawcy było zapewnienie, aby nikt w okresie pandemii nie został pozbawiony dachu nad głową, co mogłoby przyczynić się do szybszego rozprzestrzeniania się wirusa. Jednak mechanizm ten nie różnicował sytuacji właścicieli ani powodów, dla których eksmisja miała zostać przeprowadzona, co doprowadziło do wielu nadużyć.

Kogo chronił zakaz eksmisji w czasie pandemii?

Zakaz eksmisji miał niezwykle szeroki zakres podmiotowy. Chronił on nie tylko rzetelnych najemców, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej z powodu utraty pracy czy zamknięcia ich branż w trakcie lockdownu. Ochroną zostali objęci również lokatorzy, którzy już przed pandemią posiadali prawomocne wyroki eksmisyjne, osoby dziko zajmujące lokale bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, a także osoby rażąco naruszające porządek domowy czy niszczące mienie. Przepisy tarczy antykryzysowej wstrzymały działania komorników wobec wszystkich tych grup. Spowodowało to sytuację, w której właściciele nieruchomości zostali pozbawieni realnych narzędzi ochrony swojej własności, a postępowania egzekucyjne, nawet te będące w toku, zostały natychmiast zawieszone.

Wyjątki od zakazu eksmisji – kiedy usunięcie lokatora było możliwe?

Choć zakaz miał charakter niemal absolutny, ustawodawca z czasem wprowadził nieliczne wyjątki, które miały zapobiegać najbardziej patologicznym sytuacjom. Wyjątki te były jednak interpretowane bardzo ściśle przez sądy i komorników.

Przemoc w rodzinie jako kluczowy wyjątek

Najważniejszym wyłączeniem spod zakazu eksmisji były sprawy dotyczące przemocy w rodzinie. Zgodnie z przepisami, wstrzymanie wykonania wyroków nie dotyczyło orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Jeśli zatem lokator stosował przemoc wobec swoich bliskich, sąd oraz komornik mogli podjąć działania zmierzające do jego usunięcia z lokalu. Miało to na celu ochronę życia i zdrowia ofiar przemocy, które w dobie izolacji domowej były szczególnie narażone na agresję ze strony współmieszkańców.

Decyzje nadzoru budowlanego

Kolejnym wyjątkiem były sytuacje, w których opróżnienie lokalu mieszkalnego następowało w związku z nakazem organu nadzoru budowlanego. Dotyczyło to budynków grożących zawaleniem lub znajdujących się w stanie technicznym bezpośrednio zagrażającym życiu lub zdrowiu mieszkańców. W takich przypadkach względy bezpieczeństwa konstrukcyjnego przeważały nad ochroną lokatorską.

Konsekwencje finansowe i prawne dla właścicieli nieruchomości

Dla wielu prywatnych właścicieli nieruchomości okres pandemii okazał się finansową katastrofą. Osoby, które zakupiły mieszkania na kredyt z zamiarem ich wynajmowania, nagle straciły źródło dochodu pozwalające na spłatę zobowiązań wobec banku. Co gorsza, właściciele nie tylko nie otrzymywali czynszu najmu, ale bardzo często musieli z własnej kieszeni pokrywać koszty eksploatacyjne, takie jak opłaty do spółdzielni mieszkaniowej, ogrzewanie czy zużycie wody przez nieuczciwych lokatorów. Brak możliwości eksmitowania dłużnika sprawiał, że straty rosły z miesiąca na miesiąc, a dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od Skarbu Państwa za szkodę wyrządzoną legislacją było i nadal jest procesem niezwykle skomplikowanym i niepewnym.

Pozycja prawna najemcy – ochrona przed bezdomnością a narastający dług

Z punktu widzenia najemców, przepisy antykryzysowe stanowiły istotną tarczę ochronną. Dawały one gwarancję, że w okresie największego kryzysu sanitarnego i ekonomicznego rodzina nie wyląduje na bruku. Należy jednak stanowczo podkreślić, że zakaz eksmisji nie był tożsamy z abolicją czynszową. Najemcy nadal mieli prawny obowiązek regulowania należności wynikających z umowy najmu. Wstrzymanie eksmisji oznaczało jedynie, że właściciel nie mógł fizycznie usunąć lokatora z mieszkania. Wszelkie zaległości czynszowe nadal się kumulowały, a właściciele mieli pełne prawo do naliczania odsetek oraz występowania do sądów z pozwami o zapłatę. W efekcie wielu najemców, którzy uwierzyli, że zakaz eksmisji zwalnia ich z odpowiedzialności finansowej, po zakończeniu pandemii obudziło się z gigantycznym zadłużeniem, trudnym do spłacenia do końca życia.

Koniec ery zamrożenia – wejście w życie przepisów uchylających zakaz

Przełomem dla rynku nieruchomości było wejście w życie ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta w art. 17 uchyliła dotychczasowy art. 15zzu tarczy antykryzysowej. Z dniem 15 kwietnia 2022 roku oficjalnie zniesiono zakaz wykonywania eksmisji w Polsce. Oznaczało to powrót do standardowych procedur egzekucyjnych. Komornicy sądowi mogli wreszcie przystąpić do obsługi spraw, które przez ponad dwa lata leżały w szufladach. Powrót do normalności nie nastąpił jednak natychmiast – nagłe odblokowanie tysięcy spraw wywołało ogromne zatory w kancelariach komorniczych oraz sądach, co przełożyło się na wydłużenie czasu oczekiwania na realne opróżnienie lokali.

Jak przebiega sprawa o eksmisję po zniesieniu obostrzeń? Procedura krok po kroku

Obecnie procedura eksmisyjna przebiega na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie postępowania cywilnego oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest to proces sformalizowany, wymagający skrupulatności.

Krok 1: Skuteczne rozwiązanie stosunku prawnego

Właściciel nie może żądać eksmisji osoby, która posiada ważny tytuł prawny do zamieszkiwania w lokalu. Pierwszym krokiem musi być zatem skuteczne rozwiązanie umowy najmu. W przypadku zaległości płatniczych, właściciel musi pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.

Krok 2: Przedsądowe wezwanie do opróżnienia lokalu

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeśli lokator dobrowolnie nie opuszcza nieruchomości, należy skierować do niego oficjalne, pisemne wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu. W piśmie tym wyznacza się ostateczny termin (zazwyczaj 7 lub 14 dni) pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Wezwanie to powinno być wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Krok 3: Wytoczenie powództwa o eksmisję

Jeśli wezwanie nie przyniesie skutku, kolejnym etapem jest złożenie pozwu o eksmisję do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W pozwie należy dokładnie opisać stan faktyczny, wykazać brak tytułu prawnego pozwanego do lokalu oraz załączyć wszelkie dowody potwierdzające próby polubownego rozwiązania sporu.

Krok 4: Postępowanie przed sądem i ustalenie prawa do lokalu socjalnego

Podczas rozprawy sąd bada, czy zaistniały przesłanki do nakazania eksmisji. Kluczowym elementem wyroku eksmisyjnego jest rozstrzygnięcie, czy pozwanemu przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego z zasobów gminy. Sąd ma obowiązek przyznania takiego lokalu m.in. kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym, obłożnie chorym czy emerytom spełniającym kryteria dochodowe. Jeśli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu, aż gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu takiego lokalu.

Krok 5: Klauzula wykonalności i skierowanie sprawy do komornika

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję, właściciel musi wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Dopiero taki dokument (tytuł wykonawczy) stanowi podstawę do wszczęcia egzekucji komorniczej. Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie odmowy – przeprowadza eksmisję fizyczną, w razie potrzeby przy asyście policji.

Niezbędne dokumenty w procesie eksmisyjnym

Aby proces przed sądem i komornikiem przebiegł sprawnie, właściciel musi zgromadzić komplet dokumentów. Do najważniejszych z nich należą:

Umowa najmu lokalu – stanowiąca dowód na charakter relacji prawnej łączącej strony.
Dowód własności nieruchomości – np. odpis z księgi wieczystej.
Wezwanie do zapłaty zaległości – wraz z dowodem nadania i odbioru (w sprawach o zaległości płatnicze).
Pismo zawierające oświadczenie o wypowiedzeniu umowy – wraz z dowodem doręczenia lokatorowi.
Ostateczne wezwanie do opróżnienia lokalu – wysłane przed wniesieniem pozwu.
Pozew o eksmisję – sporządzony w dwóch egzemplarzach (dla sądu i dla pozwanego) wraz z opłatą sądową.
Wyrok sądu z klauzulą wykonalności – niezbędny dla komornika.

Czego właścicielowi robić nie wolno? Ryzyko odpowiedzialności karnej

Frustracja właścicieli wynikająca z długotrwałości postępowań sądowych i wcześniejszego zamrożenia eksmisji w czasie pandemii często prowadzi do prób samodzielnego rozwiązania problemu. Należy jednak pamiętać, że tzw. samowola (dzika eksmisja) jest w Polsce surowo karana. Właścicielowi pod żadnym pozorem nie wolno:

Wymieniać zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora.
Odłączać mediów (prądu, gazu, wody, ogrzewania) – działanie takie wyczerpuje znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego (utrudnianie korzystania z lokalu), za co grozi kara pozbawienia wolności do lat 3.
Wchodzić do mieszkania bez zgody lokatora – może to zostać uznane za naruszenie miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego).
Usuwać rzeczy osobistych najemcy na ulicę.

Podejmowanie bezprawnych działań drastycznie pogarsza sytuację właściciela, który z poszkodowanego może stać się oskarżonym w procesie karnym, a lokator zyska silne argumenty w sądzie cywilnym (np. roszczenie o przywrócenie posiadania).

Praktyczny przykład z życia (Case Study)

Pan Jan wynajął swoje mieszkanie pani Annie w połowie 2019 roku. Współpraca układała się dobrze do momentu wybuchu pandemii w marcu 2020 roku. Pani Anna straciła pracę w branży gastronomicznej i przestała płacić czynsz. Powoływała się na trudną sytuację życiową. Pan Jan, wykazując empatię, zaproponował obniżkę czynszu, jednak pani Anna całkowicie zaprzestała jakichkolwiek wpłat, ignorując telefony i wiadomości. Pod koniec 2020 roku pan Jan skutecznie wypowiedział umowę najmu i skierował sprawę do sądu. Sąd w 2021 roku wydał wyrok nakazujący eksmisję, jednak ze względu na obowiązujący art. 15zzu tarczy antykryzysowej, komornik odmówił wszczęcia procedury opróżnienia lokalu. Pani Anna mieszkała w lokalu bezpłatnie przez kolejne kilkanaście miesięcy. Dopiero w kwietniu 2022 roku, po uchyleniu zakazu eksmisji, pan Jan niezwłocznie złożył wniosek do komornika. Egzekucja została pomyślnie przeprowadzona jesienią 2022 roku. Choć pan Jan odzyskał lokal, jego strata finansowa wyniosła kilkadziesiąt tysięcy złotych, a odzyskanie tych środków od byłej najemczyni okazało się bezskuteczne z uwagi na jej brak majątku.

Podsumowanie i wnioski na przyszłość – jak zabezpieczyć najem?

Doświadczenia z okresu stanu epidemii pokazały, jak kruche mogą być prawa właścicieli nieruchomości w obliczu nadzwyczajnych regulacji państwowych. Aby zminimalizować ryzyko podobnych problemów w przyszłości, właściciele powinni zrezygnować ze standardowych umów najmu na rzecz najmu okazjonalnego lub najmu instytucjonalnego. Umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy złożenia przed notariuszem oświadczenia o poddaniu się egzekucji i wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji. Choć w trakcie pandemii nawet te procedury napotykały na trudności wykonawcze, to w normalnych warunkach prawnych pozwalają one na ominięcie długotrwałego procesu sądowego i znacznie szybsze odzyskanie nieruchomości.