Odpowiedzialność za utrzymanie chodnika w razie wynajęcia nieruchomości

W stanie prawnym obowiązującym do 1.2.2015 r. najemca nieruchomości był zobowiązany do utrzymania chodnika, co potwierdził Sąd Najwyższy. Sprawa dotyczyła poślizgnięcia i złamania ręki Agnieszki Z. przed sklepem, gdzie śnieg nie był odgarnięty. Ubezpieczyciel odmówił wypłaty odszkodowania, twierdząc, że odpowiedzialność spoczywa na najemcy, nie właścicielu.

Tematyka: odpowiedzialność, chodnik, najemca, nieruchomość, Sąd Najwyższy, odszkodowanie, obowiązki, utrzymanie, sprawa sądowa

W stanie prawnym obowiązującym do 1.2.2015 r., w razie wynajęcia nieruchomości przez właściciela tylko
najemca był zobowiązany do usuwania błota, śniegu, lodu oraz innych zanieczyszczeń z chodników
położonych wzdłuż nieruchomości, jeżeli taki jego obowiązek, wyłączający obowiązek właściciela, zakładał
sposób używania nieruchomości uzgodniony przez strony umowy najmu lub wynikający z właściwości
i przeznaczenia nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu – uznał w uchwale Sąd Najwyższy.
Agnieszka Z. w 2013 r. przechodząc przed sklepem, gdzie śnieg ani lód nie były odgarnięte, pośliznęła się i upadła
doznając poważnego złamania ręki. Gdy właściciel nieruchomości poinformował poszkodowaną, że jest
ubezpieczony, Agnieszka Z. wystąpiła do Towarzystwa Ubezpieczeń „A.” domagając się wypłaty odszkodowania.
Ubezpieczyciel odmówił uwzględnienia żądania wskazując, że właściciel nie ponosi odpowiedzialności za szkodę.
Lokal był wynajmowany i to prowadzący sklep najemca był zobowiązany do utrzymywania porządku i czystości
w obrębie chodnika przed nim.
Poszkodowana skierowała spór na drogę sądową. Sąd I instancji oddalił powództwo. Jak wskazano, zgodnie
z ówcześnie obowiązującymi przepisami ustawy z 13.9.1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. jedn.:
Dz.U. z 2016 r. poz. 250; dalej jako: CzystGminU) do obowiązków właściciela nieruchomości należało uprzątnięcie
błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości, przy czym za chodnik
uznawano wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego, położoną bezpośrednio przy granicy
nieruchomości. Właścicielem nieruchomości w rozumieniu tych przepisów byli także współwłaściciele, użytkownicy
wieczyści oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne
podmioty władające nieruchomością.
Sąd II instancji wystąpił do SN o rozstrzygnięcie wątpliwości: „Czy oddanie części nieruchomości przylegającej
do chodnika w posiadanie zależne (najem) wyłącza w stanie prawnym obowiązującym do 1.2.2015 r.
obowiązek właściciela usuwania błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodnika położonego wzdłuż
tej nieruchomości, o jakim mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 CzystGminU, czy też obowiązek ten w świetle art. 2 ust.
1 pkt 4 CzystGminU obciąża zarówno właściciela, jak i władającego nieruchomością najemcę?”.
Zgodnie z aktualnie obowiązującym art. 2a CzystGminU, jeżeli obowiązki wskazane w ustawie mogą jednocześnie
dotyczyć kilku podmiotów spośród wskazanych w ust. 1 pkt 4, obowiązany do ich wykonania jest podmiot lub
podmioty faktycznie władające nieruchomością.
W uzasadnieniu pytania prawnego sąd wskazał, że chociaż inne podmioty niż właściciel, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4
CzystGminU mogą być traktowane jak właściciel nieruchomości, to do 1.2.2015 r. CzystGminU nie regulowała, czy
poszczególne obowiązki w niej wskazane obciążają wówczas wszystkie podmioty wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 4
CzystGminU, czy tylko niektóre z nich i na jakich zasadach. Sąd wskazał, że adresatem poszczególnych obowiązków
powinien być jeden z tych podmiotów. Ponadto względy funkcjonalne wskazują, że obowiązki związane
z utrzymaniem chodnika w czystości powinny być wykonywane przez osobę, która ma faktyczny związek
z nieruchomością i korzysta z niej, gdyż takie podmioty mają bezpośrednią styczność z nieruchomością i możliwości
w tym zakresie, co wyłączałoby obowiązek innych osób wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 4 CzystGminU.
Sąd Najwyższy uznał, że w stanie prawnym obowiązującym do 1.2.2015 r., w razie wynajęcia nieruchomości
przez właściciela wyłącznie najemca był zobowiązany do usuwania zanieczyszczeń z chodników położonych
wzdłuż nieruchomości. Warunkiem istnienia takiego obowiązku po stronie najemcy jest jednak, aby taki jego
obowiązek, wyłączający obowiązek właściciela, zakładał sposób używania nieruchomości uzgodniony przez
strony umowy najmu lub wynikający z właściwości i przeznaczenia nieruchomości stanowiącej przedmiot
najmu.
Uchwała SN z 22.6.2017 r., III CZP 22/17

Sąd Najwyższy potwierdził, że do 1.2.2015 r. najemca nieruchomości był odpowiedzialny za utrzymanie chodnika. Decyzja ta ma istotne znaczenie dla podziału obowiązków w zakresie usuwania zanieczyszczeń z terenów przed wynajmowanymi lokalami.