Sposób określenia wysokości odszkodowania za drogę publiczną

Tematyka: Sąd Najwyższy, odszkodowanie, droga publiczna, umowa, GospNierU, postępowanie administracyjne, interes prawny, decyzja zatwierdzająca podział, ustalenie odszkodowania, działki, Sąd II instancji

Sąd Najwyższy stwierdził, że wysokość odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną
może być uzgodniona między właścicielem a właściwym organem przed dniem, w którym decyzja
zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.
Gmina K. oraz „D.” sp. z o.o. w 2009 r. zawarły umowę w sprawie współfinansowania budowy sieci wodociągowej
i kanalizacji sanitarnej oraz budowy drogi gminnej z odwodnieniem i oświetleniem, której podstawą był m.in. art. 98
ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 121; dalej jako: GospNierU).
Przedmiotem tej umowy były wzajemne uzgodnienia stron związane z realizowaną przez „D.” sp. z o.o. jako
dewelopera inwestycją polegającą na budowie osiedla mieszkaniowego. Gmina K. zobowiązała się do przejęcia
działek wydzielonych w ramach inwestycji drogowej pod drogę publiczną, za odszkodowaniem odpowiadającym
wartości tych nieruchomości, ustalonej przez uprawnionego rzeczoznawcę na zasadach określonych w GospNierU,
przy czym wskazano, że kwota odszkodowania nie będzie wynosić więcej niż 41,66 zł/m 2, tj. łącznie 100 tys. zł za
przewidywaną powierzchnię 2630 m 2. Ostatecznie wydzielono działki o łącznej powierzchni 2004 m2, ich wartość
została ustalona przez rzeczoznawcę na ponad 167 tys. zł. Starosta Powiatu W. orzekł o ustaleniu odszkodowania
na rzecz „D.” sp. z o.o. w kwocie 760 tys. zł, jednak „D.” sp. z o.o. wniosła odwołanie od tej decyzji.
Gmina K. wniosła pozew o ustalenie, że jest związana z „D.” sp. z o.o. postanowieniami umowy w zakresie
należnego pozwanej od niej odszkodowania. Sąd I instancji uznał, że powódka nie ma interesu prawnego, jeżeli
może dochodzić ochrony swoich praw w postępowaniu administracyjnym. Stwierdził, że dochodzone roszczenie nie
zasługiwało na uwzględnienie również z uwagi na nieistnienie stosunku prawnego, którego ustalenia powódka się
domaga. Sąd wyjaśnił, że dopiero w dniu, w którym stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział
nieruchomości, powstało roszczenie o odszkodowanie i powinny być przeprowadzone stosowne uzgodnienia co do
jego wysokości. Zaś umowa między stronami została zawarta zanim decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości
stała się ostateczna. W rezultacie, umowa nie zawierała wiążących uzgodnień w zakresie rekompensaty za
nieruchomość. Jednocześnie sąd nie podzielił również zarzutu powódki co do zrzeczenia się przez pozwaną prawa
do odszkodowania, nie jest bowiem skuteczne zrzeczenie się roszczenia o odszkodowanie przed jego powstaniem.
Sąd II instancji oddalił apelację. Podzielił stanowisko wyrażone w zaskarżonym wyroku o braku po stronie powódki
interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie (zob. wyrok SN z 9.5.2000 r., IV CKN 686/00,
).
Stwierdził ponadto, że wytoczone powództwo w istocie zmierza do obejścia procedury określonej w art. 98 ust. 3
GospNierU, która ma charakter publicznoprawny i jest pozbawiona cech cywilnoprawnych. Uznał, że okoliczność, czy
postanowienia umowy z 2009 r. mają wpływ na wysokość należnego pozwanej odszkodowania, będzie przedmiotem
oceny w postępowaniu administracyjnym.
Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę sądowi II instancji do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniu wskazano, że przesłankami powództwa przewidzianego w art. 189 KPC są: interes prawny powoda
oraz istnienie lub nieistnienie wskazanego w pozwie stosunku prawnego lub prawa (zob. wyrok SN z 6.10.2017 r., V
CSK 52/17,
; wyrok SN z 4.4.2014 r., II CSK 403/13,
). Interes prawny do wytoczenia powództwa
o ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego w zasadzie nie zachodzi, jeżeli zainteresowany
może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw (zob. postanowienie SN z 29.10.2009 r., III CZP 79/09,
). Brak interesu prawnego w rozumieniu art. 189 KPC występuje przy tym w sytuacji, gdy powód może żądać
świadczenia bądź na drodze sądowej, bądź postępowaniu administracyjnym (zob. wyrok SN z 21.1.1998 r., II CKN
572/97, niepubl.). Sąd Najwyższy uznał, że w realiach niniejszej sprawy taka sytuacja jednak nie występuje,
bowiem to pozwana może dochodzić odszkodowania na podstawie art. 98 GospNierU. Natomiast powódka,
która twierdzi, że wysokość tego odszkodowania została uzgodniona z pozwaną w wiążącej je umowie z 2009
r., ma tylko jedną drogę zmierzającą do ochrony swoich praw – wytoczenie powództwa o ustalenie.
Sąd Najwyższy nie podzielił poglądu, że wytoczone w niniejszej sprawie powództwo o ustalenie zmierza do obejścia
procedury określonej w art. 98 ust. 3 GospNierU, która ma charakter publicznoprawny i jest pozbawiona cech
cywilnoprawnych. Artykuł 98 ust. 3 GospNierU przewiduje dwa odrębne tryby ustalenia odszkodowania za
przejęte grunty (zob. postanowienie NSA z 12.4.2013 r., I OSK 596/13,
). Pierwszy z nich polega na
uzgodnieniu przez właściciela lub użytkownika wieczystego z właściwym organem wysokości
odszkodowania i ma charakter cywilnoprawny, podczas gdy drugi tryb polega na ustaleniu odszkodowania
przez organ administracji w drodze decyzji administracyjnej. Wszczęcie postępowania administracyjnego
w sprawie odszkodowania jest możliwe, gdy wysokość odszkodowania nie zostanie ustalona w wyniku
uzgodnień.

W ocenie SN wysokość odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną może być uzgodniona
między właścicielem a właściwym organem przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się
ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Z art. 98 ust. 1 GospNierU wynika, że własność nieruchomości
wydzielonej pod drogę publiczną przechodzi, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa
lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie
o podziale prawomocne. Według zaś art. 98 ust. 3 GospNierU, wysokość odszkodowania jest uzgadniana między
właścicielem a właściwym organem. Gdyby zatem przyjąć, że takie uzgodnienie może nastąpić dopiero po dniu,
w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, oznaczałoby
to, że uzgodnienie jest dokonywane z właściwym organem nie przez właściciela nieruchomości, ale przez jej byłego
właściciela. Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacji gdy wniosek właściciela nieruchomości o dokonanie jej
podziału jest składany w związku ze wspólnym przedsięwzięciem takiego właściciela i właściwej gminy, jest
wręcz wskazane, aby m.in. uzgodnienie wysokości odszkodowania nastąpiło w umowie stron zawartej przed
wydaniem decyzji zatwierdzającej podział (orzeczenia o podziale).
Wyrok SN z 18.1.2018 r., V CSK 261/17

Sąd Najwyższy uznaje, że uzgodnienie wysokości odszkodowania za nieruchomość pod drogę publiczną powinno nastąpić przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna. W sytuacji, gdy wniosek o podział nieruchomości jest składany w związku ze wspólnym przedsięwzięciem właściciela i gminy, uzgodnienie powinno mieć miejsce przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział. Sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia przez sąd II instancji.