Przekształcanie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

Ustawa z 20.7.2018 r. wprowadza przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Zmiany te dotyczą również obiektów budowlanych i urządzeń na tych gruntach oraz opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości. Przepisy proceduralne i wyłączenia są istotne dla właściwego zrozumienia regulacji.

Tematyka: ustawa, przekształcenie, prawo własności, użytkowanie wieczyste, grunty, mieszkalne, opłata roczna, bonifikata, nieruchomość

Ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele
mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716, dalej jako: PrzeksztUżytkWieczU)
wprowadza szerokie zmiany w zakresie stanu prawnego wielu nieruchomości. Warto zwrócić uwagę zarówno
na główną, zawartą z niniejszym akcie zmianę, jak również związane z nią wyłączenia oraz przepisy
proceduralne.
• Prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe ulegnie z mocy prawa
przekształceniu w prawo własności takich gruntów.
• Podstawą ujawnienia prawa własności nieruchomości gruntu w księdze wieczystej, jak również w ewidencji gruntów
jest zaświadczenie potwierdzające przekształcenie.
• Opłata roczna z tytułu użytkowania nieruchomości płacona przez 20 lat.
Grunty zabudowane na cele mieszkaniowe
Zgodnie z art. 1 ust. 1 PrzeksztUżytkWieczU, z dniem 1.1.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu
zabudowanych na cele mieszkaniowe ulega z mocy prawa przekształceniu w prawo własności tych gruntów.
Wszelkie obiekty budowlane i urządzenia położone na gruncie staną się wówczas częściami składowymi tego gruntu,
a istniejące w dniu przekształcenia obowiązki użytkownika wieczystego staną się obciążeniami danej nieruchomości
(tak samo obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym staną się obciążeniami we współwłasności
przedmiotowej nieruchomości).
W ust. 2 wskazanego artykułu doprecyzowano, co należy rozumieć przez pojęcie „gruntów zabudowanych na cele
mieszkaniowe” (które trzeba odróżnić chociażby od zdecydowanie szerszego pojęcia „grunty przeznaczone na cele
mieszkaniowe”). Chodzi tu o grunty, które wyłącznie są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
a także mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Do
wskazanych gruntów ‒ zabudowanych w sposób wskazany powyżej ‒ zaliczono również grunty zabudowane
budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi,
umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z wymienionych budynków mieszkalnych. Ten ostatni wymóg
jest w analizowanym kontekście decydujący, nie wykluczając oczywiście, żeby wskazane budynki i urządzenia
jednocześnie wspierały obsługę innych budynków. W tym miejscu trzeba również zastrzec, że jeżeli w budynkach
wielorodzinnych mniej niż połowa lokali przeznaczona jest na cele mieszkaniowe - nie można ich zakwalifikować do
przedmiotowej grupy. Tak wygląda podstawowa regulacja zawarta w przedmiotowej ustawie. Jednakże wskazany akt
prawny obejmuje również ‒ ale w odmienny sposób ‒ przypadki, kiedy na gruncie położone są inne niż wymienione
powyżej obiekty budowlane. W takim przypadku przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nastąpi z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości lub też wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej
gruntu niespełniającego powyżej określonych warunków.
Podstawa ujawnienia prawa własności nieruchomości
Po dokonanym przekształceniu, podstawą ujawnienia prawa własności nieruchomości gruntu zarówno w księdze
wieczystej, jak też ewidencji gruntów i budynków stanie się zaświadczenie potwierdzające przekształcenie.
W zależności od tego, jakiego gruntu dotyczy przekształcenie, zaświadczenie będzie wydawał właściwy miejscowo
starosta, organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka
Wsparcia Rolnictwa lub też dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych
i Administracji. Organ wydający zaświadczenie musi również przekazać je do sądu wieczystoksięgowego w terminie
14 dni od jego wydania. Wówczas sąd z urzędu wpisze własność gruntu.
Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego
Trzeba pamiętać równie z o tym, że z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu poniesie na rzecz
dotychczasowego (publicznego) właściciela opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata taka będzie wnoszona przez okres
20 lat, licząc od dnia przekształcenia, w terminie do 31 marca każdego roku (z możliwością rozłożenia jej na raty).
Organ, który wydaje zaświadczenie, jednocześnie ma obowiązek poinformować właściciela nieruchomości
o wysokości opłaty. Zapewne w tym kontekście pojawi się najwięcej dylematów związanych z przedmiotową ustawą.

Zgodnie z jej art. 7 ust. 8 PrzeksztUżytkWieczU, jeżeli właściciel nie zgadza się z ustaloną wysokością opłaty, to
może złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji.
Organ ‒ dotychczasowy właściciel nieruchomości, której prawa są przekształcane, może udzielić bonifikaty od
opłaty za dany rok. Jest to jednak możliwe tylko w przypadku, kiedy właścicielami budynków lub lokali mieszkalnych
są osoby fizyczne. Podstawą takiej bonifikaty w przypadku gruntów stanowiących dotychczas własność Skarbu
Państwa powinno być zarządzenie wojewody, a w przypadku gruntów stanowiących dotychczas własność jednostki
samorządu terytorialnego ‒ uchwała właściwej rady lub sejmiku (i takie zarządzenia lub uchwały wskazane organy
powinny wydać). Jednocześnie zgodnie z art. 9 ust. 3 PrzeksztUżytkWieczU, w przypadku wniesienia opłaty za
przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami
budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym, z mocy prawa
przysługuje określona bonifikata. Stawki będące podstawą niniejszej bonifikaty zostały określone w powołanym
przepisie i obejmują sześć lat po dokonaniu przekształcenia (wynosząc od 60% w pierwszym roku przekształcenia do
10% w szóstym roku przekształcenia).
Zgodnie z art. 11 ust. 1 PrzeksztUżytkWieczU, obowiązek wnoszenia przedmiotowej opłaty obciąża
każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę. Obowiązek ten
obejmuje okres pozostały do wnoszenia opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym
nastąpiło nabycie własności nieruchomości.
Ustawodawca (w art. 3 PrzeksztUżytkWieczU) wyłączył spod regulacji przedmiotowej ustawy grunty zabudowane na
cele mieszkaniowe, położone na terenach portów i przystani morskich oraz grunty oddane w użytkowanie wieczyste
na podstawie ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529 ze zm.).
Ustawa wejdzie w życie 5.10.2018 r.

Nowa ustawa przewiduje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów mieszkaniowych. Wprowadza także obowiązek opłaty rocznej przez nowego właściciela oraz możliwość bonifikaty od tej opłaty dla osób fizycznych. Zmiany te obowiązują od 5.10.2018 r.