Sprzedaż nieruchomości uzyskanej przez spadkobiercę na mocy decyzji o zwrocie nieruchomości

Decyzja o zwrocie nieruchomości pełni funkcję restytucyjną, powoduje ona przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela lub jego spadkobierców. Sprzedaż nieruchomości uzyskanej przez spadkobiercę na mocy decyzji o zwrocie nieruchomości podlega szczególnym warunkom podatkowym, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU. Warto zrozumieć konsekwencje prawne decyzji o zwrocie nieruchomości dla obowiązków podatkowych spadkobiercy.

Tematyka: decyzja o zwrocie nieruchomości, sprzedaż nieruchomości, spadkobierca, PDOFizU, podatek dochodowy, nabycie, restytucja, wyrok NSA

Decyzja o zwrocie nieruchomości pełni funkcję restytucyjną, powoduje ona przejście prawa własności na
dotychczasowego właściciela lub jego spadkobierców, jednakże nie kreuje tego prawa. Przywraca jedynie
wcześniej panujące stosunki prawno-rzeczowe po stronie podmiotowej. W konsekwencji stwierdzić należy,
że jeżeli nieruchomość została zwrócona spadkobiercy właściciela decyzją o jej zwrocie i w chwili otwarcia
spadku nie wchodziła do spadku po tym właścicielu, to tym samym nie było to nabycie, o którym mowa
w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz.U. z 2018
r. poz. 1509 ze zm.; dalej jako: PDOFizU) prowadzące do powstania obowiązku podatkowego w przypadku jej
sprzedaży przed upływem pięciu lat od dnia otwarcia spadku – wynika z wyroku Naczelnego Sądu
Administracyjnego.
Stan faktyczny
B.P. zwrócił się o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Wyjaśnił, że w trakcie
postępowania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości zmarła jego babcia, której jest jedynym spadkobiercą. Składając
zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych w związku z nabyciem spadku wnioskodawca wskazał,
że w skład spadku wchodzi wierzytelność przyszła, tj. roszczenie o zwrot udziału w nieruchomości. Ze względu na
niezrealizowanie celu wywłaszczenia nieruchomość została zwrócona na rzecz B.P., który zbył ją po upływie 2 lat.
W związku z powyższym zwrócił się o wyjaśnienie: Czy w zaistniałym stanie faktycznym istnieje obowiązek
zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą udziału w odzyskanej po
wywłaszczeniu nieruchomości?
Zdaniem wnioskodawcy, decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości powoduje przywrócenie stanu sprzed
wywłaszczenia i nie można mówić o nabyciu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU, gdyż jest to decyzja
restytucyjna, tzn. stwierdzająca, że wnioskodawca nie nabywa prawa własności nieruchomości, lecz prawo to
odzyskuje. B.P. podkreślił też, że zwrócona nieruchomość nie weszła do spadku.
Organ podatkowy uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. Wskazał, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-
c PDOFizU sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca
roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty
podatku dochodowego. Organ wyjaśnił, że decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na
dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa, przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawno-
rzeczowe. Zdaniem organu, jeżeli wywłaszczona nieruchomość jest zwracana następcy prawnemu osoby, której
nieruchomość tę wywłaszczono, to prawo do zwrotu tej nieruchomości ma swe źródło w stosunku prawnym,
z którego wynika to następstwo prawne. Za datę nabycia takiej nieruchomości dla celów podatkowych należy zatem
w odniesieniu do tej osoby przyjąć dzień, w którym osoba taka nabyła uprawnienie po osobie, której przysługiwało
prawo do jej zwrotu. Dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast data wydania decyzji
o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości pozostaje bez wpływu dla określenia skutków podatkowych odpłatnego
zbycia nabytej w ten sposób nieruchomości.
W odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa organ stwierdził brak podstaw do zmiany interpretacji.
Z uzasadnień sądów
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę B.P. Odwołując się do przepisów KC, Sąd wyjaśnił, że
nabycie własności nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU oznacza otrzymanie jej na
własność skutkiem czego jest przejście prawa własności z jednej osoby na drugą. Z taką sytuacją mamy do czynienia
także w przypadku dziedziczenia. Zgodnie z art. 925 KC z chwilą otwarcia spadku spadkobierca nabywa spadek tj.
z mocy prawa wstępuje w ogół praw i obowiązków zmarłego. Roszczenie o zwrot nieruchomości przysługiwało babci
skarżącego, która skutecznie wszczęła postępowanie o zwrot nieruchomości w związku z jej zbędnością dla celów
publicznych. Prawo to podlegało dziedziczeniu i śmierć osoby uprawnionej spowodowała stan nabycia ekspektatywy
prawa własności nieruchomości w trybie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU. Zdaniem Sądu spadkobranie stało się dla
skarżącego źródłem nabycia prawa własności. W rezultacie otrzymanie przez B.P. decyzji o zwrocie nieruchomości
było wyłącznie potwierdzeniem zrealizowania przysługującego mu powyższego uprawnienia. W ocenie Sądu
w sprawie doszło do nabycia nieruchomości z chwilą śmierci spadkodawczyni.
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok Sądu I instancji i zaskarżoną interpretację indywidualną.
W uzasadnieniu wyroku przyznano, że brak definicji pojęcia nabycie w PDOFizU powoduje konieczność

odwołania się do regulacji KC. Nie ma jednak podstaw aby twierdzić, że dla celów ustalenia czy przychód
uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu należy przez nabycie, o którym mowa w art.
10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU, rozumieć również roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. W chwili
otwarci spadku, czyli śmierci spadkodawczyni nie było jeszcze rozstrzygnięcia o zwrocie nieruchomości.
Decyzja o zwrocie nieruchomości nie kreuje powstanie prawa.
Wyrok NSA z 4.4.2019 r., II FSK 1420/17

Decyzja o zwrocie nieruchomości nie jest równoznaczna z nabyciem w rozumieniu przepisów podatkowych. Sprzedaż nieruchomości uzyskanej na mocy decyzji o zwrocie podlega szczególnym zasadom opodatkowania. Istotne jest ustalenie daty nabycia nieruchomości dla celów podatkowych oraz konsekwencji prawnych decyzji restytucyjnej.