TK: Obniżenie wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że w okresie tzw. luki planistycznej nie można ustalać mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.1.1995 r. Sprawa dotyczyła obniżenia wartości nieruchomości w wyniku działań planistycznych gminy, co skłoniło skarżącą do wniesienia skargi konstytucyjnej. Wyrok TK z 22.5.2019 r. SK 22/16.

Tematyka: Trybunał Konstytucyjny, TK, luka planistyczna, obniżenie wartości nieruchomości, plan zagospodarowania przestrzennego, art. 37 ust. 1 PlanZagospU, SK 22/16

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że w okresie tzw. luki planistycznej nie można ustalać mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.1.1995 r. Sprawa dotyczyła obniżenia wartości nieruchomości w wyniku działań planistycznych gminy, co skłoniło skarżącą do wniesienia skargi konstytucyjnej. Wyrok TK z 22.5.2019 r. SK 22/16.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 22.5.2019 r. uznał, że na podstawie art. 37 ust 1 ustawy z 27.3.2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm., dalej jako
PlanZagospU) nie można ustalać mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1.1.1995 r. W związku z tym TK orzekł
o niekonstytucyjności tego przepisu (SK 22/16).
Trybunał Konstytucyjny 22.5.2019 r. rozpatrywał skargę konstytucyjną o zbadanie zgodności art. 37 ust. 1
PlanZagospU z art. 2, art. 21 ust. 1, art. 32 ust. 1 w związku z art. 3 i ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji RP.
Stan faktyczny
Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta, skarżąca była właścicielką nieruchomości położonej na
terenie przeznaczonym do zabudowy mieszkaniowej. Następnie okazało się, że dla terenu, na którym leży
nieruchomość gmina przyjęła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta. Zgodnie
ze studium teren ten znalazł się w strefie zainteresowania miejskiego o funkcjach mieszanych, położonej poza
śródmieściem. Następnie przeznaczenie terenu, na którym leżała nieruchomość, zostało zmienione kolejny raz, na
mocy nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okazało się, że nieruchomość znalazła się wówczas na
terenie przeznaczonym na główne drogi powiatowe.
W czasie, gdy obowiązywał już nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego skarżąca sprzedała działkę,
która pozostała niezabudowana. Skarżąc a wniosła po sprzedaży działki powództwo do sądu okręgowego, żądając
od gminy wypłaty odszkodowania za obniżenie wartości sprzedanej działki w wysokości odpowiadającej różnicy
w wartości zbytej przez nią nieruchomości przed i po ogłoszeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd
okręgowy oddalił skargę skarżącej, a sąd apelacyjny - apelację.
W związku z powyższym skarżąca wniosła do Trybunału Konstytucyjnego skargę konstytucyjną, w której
zakwestionowała zgodność art. 37 ust. 1 PlanZagospU z Konstytucją w zakresie, w jakim nakazywał on określać
obniżenie wartości nieruchomości w oparciu o kryterium faktycznego jej wykorzystywania w okresie tzw. luki
planistycznej, czyli okresu, w którym nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego.
Skarżąca podniosła, że sposób obliczania wysokości odszkodowania, jaki przewiduje kwestionowany przepis
PlanZagospU, „stawia właścicieli nieruchomości położonych na terenie gminy, która opóźniła się w uchwaleniu
nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dopuściła do powstania luki planistycznej, w sytuacji
gorszej, niż właścicieli tych nieruchomości, które leżą na terenach objętych ciągłością działań planistycznych”.
Skarżąca zwróciła uwagę, że godzi to w konstytucyjną zasadę równości wobec prawa i równego traktowania przez
władze publiczne, a także w zasadę sprawiedliwości społecznej. Według skarżącej doszło do nierównego jej
traktowania względem innych właścicieli z przyczyn od niej niezależnych, jak również do niesprawiedliwego łączenia
interesów ogółu i jednostki. Ponadto skarżąca zwróciła uwagę, że w jej opinii, art. 37 ust. 1 PlanZagospU naruszał
także konstytucyjne prawo ochrony własności (art. 64 ust. 2 i 3 oraz w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP).
Stan prawny
Trybunał Konstytucyjny podzielił wątpliwości skarżącej i w wyroku z 22.5.2019 r. orzekł o niekonstytucyjności
kwestionowanego przepisu. Trybunał podkreślił, że istotą omawianej sprawy jest sposób ustalenia wartości
nieruchomości zanim uległa ona zmianie na skutek działalności planistycznej gminy. Ma to bezpośredni związek
z wyliczeniem wysokości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej.
Trybunał stwierdził, że zaskarżony przepis PlanZagospU przepis różnicuje sytuację prawną i faktyczną właścicieli
nieruchomości w dochodzeniu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, powstałej na skutek działań
planistycznych gminy. W przypadku tzw. luki planistycznej, wartość nieruchomości, której przeznaczenie było
określone w planie zagospodarowania uchwalonym przed 1.1.1995 r., jest obliczana na podstawie faktycznego
sposobu wykorzystywania nieruchomości, podczas gdy dla nieruchomości położonych na terenach, na których nie
przerwano ciągłości planistycznej, porównuje się wartość nieruchomości według jej przeznaczenia przed zmianą
planu zagospodarowania, z wartością uwzględniającą jej obecne przeznaczenie. Trybunał Konstytucyjny podkreślił,
że dochodzi wówczas do sytuacji, w której bezzasadnie występują dwa sposoby obliczania wartości nieruchomości.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego
W związku z powyższym w omawianej sprawie Trybunał orzekł, że art. 37 ust. 1 PlanZagospU „w zakresie, w jakim
obniżenie wartości nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w okresie tzw. luki



planistycznej w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone mniej korzystnie niż w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.1.1995 r. oraz mniej korzystnie niż w studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy obowiązującym przed uchwaleniem nowego
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest niezgodny z art. 32 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3
i art. 64 ust. 2 i 3 oraz z zasadami wyrażonymi w art. 2 i art. 21 ust. 1 Konstytucji RP”.
Wyrok TK z 22.5.2019 r. SK 22/16







Trybunał Konstytucyjny uznał art. 37 ust. 1 PlanZagospU za niekonstytucyjny w kontekście obniżenia wartości nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej. Decyzja ta wynikała z naruszenia zasad równego traktowania właścicieli nieruchomości oraz konstytucyjnego prawa ochrony własności. Wyrok TK z 22.5.2019 r. SK 22/16 ma istotne znaczenie dla praktyki sądowej i planowania przestrzennego.