Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami

15.7.2019 r. opublikowano ustawę z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja wprowadza szereg zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami, m.in. dotyczących ulg w spłacie należności cywilnoprawnych oraz zmiany celu użytkowania wieczystego. Przewidziano także możliwość podziału nieruchomości niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego.

Tematyka: zmiany, ustawa, gospodarce nieruchomościami, ulgi, spłata należności, użytkowanie wieczyste, podział nieruchomości, opłaty adiacenckie, Krajowy Zasób Nieruchomości

15.7.2019 r. opublikowano ustawę z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja wprowadza szereg zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami, m.in. dotyczących ulg w spłacie należności cywilnoprawnych oraz zmiany celu użytkowania wieczystego. Przewidziano także możliwość podziału nieruchomości niezależnie od planu zagospodarowania przestrzennego.

15.7.2019 r. opublikowano ustawę z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1309; dalej jako: KZNU19. Nowelizacja nie dotyczy jedynie
ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j.: Dz.U z 2018 r. poz. 2363 ze zm.; dalej jako:
KZNU). Zmianie ulegnie także szereg innych ustaw, w tym art. 10 KZNU19 przewiduje szereg zmian w ustawie
z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej jako: GospNierU).
Zmiany zasadniczo wejdą w życie 15.8.2019 r.
Zmiany w zakresie kompetencji i zasad udzielania ulg w spłacie należności cywilnoprawnych dotyczących
nieruchomości
Od 15.8.2019 r. zmianie ulegnie cały przepis art. 12a GospNierU, który do tej pory budził poważne wątpliwości
interpretacyjne. Przepisy dotyczy udzielania ulg w odniesieniu do należności cywilnoprawnych dotyczących
nieruchomości. Jak czytamy w uzasadnieniu do ustawy nowelizującej, w praktyce wytworzył się dualizm
kompetencyjny oraz proceduralny w zależności od podstawy prawnej, w oparciu o którą dokonywane jest rozłożenie
na raty spłaty należności czy też umarzanie. W GospNierU uregulowane zostały bowiem częściowo niektóre ulgi
w spłacie należności cywilnoprawnych polegające m.in. na odroczeniu terminu zapłaty opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 71 ust. 4 tej ustawy ww. opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca
każdego roku, jednak na wniosek użytkownika wieczystego właściwy organ, którym w odniesieniu do nieruchomości
Skarbu Państwa jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, może ustalić inny termin zapłaty
tej opłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Na tle powyższych regulacji niektórzy starostowie
prezentują stanowisko, iż norma zawarta w art. 12a GospNierU regulująca kompleksowo kwestie ulg w spłacie bądź
umarzaniu cywilnoprawnych należności przypadających Skarbowi Państwa ma pierwszeństwo przed np. przepisem
art. 71 ust. 4 GospNierU. Taka wykładnia ww. przepisów oznacza, że ustalenia innego terminu zapłaty opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego, o którym mowa w art. 71 ust. 4, powinien dokonać wojewoda. Wojewodowie natomiast
prezentują odmienne stanowisko, wskazując, iż ww. przepis art. 71 ust. 4 stanowi lex specialis w odniesieniu do art.
12a i ulg w nim przewidzianych, powinien udzielić wskazany wprost w tym przepisie właściwy organ, tj. starosta
wykonujący zadanie zlecone z zakresu administracji rządowej.
W proponowanym nowym brzmieniu jasno określono kompetencje poszczególnych organów w zakresie odraczania
terminów spłat lub rozkładania na raty oraz umarzania cywilnoprawnych należności z tytułu gospodarowania
nieruchomościami przypadających Skarbowi Państwa.
Uregulowanie zasad i trybu zmiany celu użytkowania wieczystego
Zmianie ulegnie także przepis art. 73 GospNierU. Potrzeba nowelizacji tego przepisu wynika z zaistniałych na tle
stosowania tego przepisu problemów praktycznych oraz wynikających z orzecznictwa Naczelnego Sądu
Administracyjnego (wyrok NSA z 13.12.2016 r., I OSK 1622/16, wyrok NSA z 11.2.2015 r., I OSK 2698/14).
Konsekwencją trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości jest zmiana celu podstawowego, na który
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Praktyka ostatnich lat pokazuje, że jednostki samorządu
terytorialnego w drodze zarządzeń, wydawanych przez organy wykonawcze tych jednostek, w sprawie zasad
dokonywania zmian umów użytkowania wieczystego w zakresie sposobu użytkowania i zagospodarowania
nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste ustalają zasady zmiany celów oraz opłaty z tego tytułu. Tego
rodzaju zarządzenia nie mają umocowania ustawowego. W ocenie sądów żaden przepis prawa nie przewiduje
kompetencji organów jednostek samorządu terytorialnego do generalnego regulowania, w formie zarządzenia, praw
i obowiązków użytkowników wieczystych. W szczególności GospNierU nie przewiduje opłat za zmianę celów umowy,
a w konsekwencji za zmianę stawki procentowej opłaty rocznej. Duża dowolność w kształtowaniu przez gminy opłat
za zmianę celów użytkowania powoduje u użytkowników wieczystych poczucie niestabilności i tym samym wpływa na
tempo rozwoju regionów, gdyż jej wysokość częstokroć zniechęca inwestorów do podejmowania działań
inwestycyjnych. W tych okolicznościach zaproponowano uregulowanie zasad i trybu zmiany celu użytkowania
wieczystego, uwzględniając zarówno inicjatywę organu, jak i możliwość złożenia wniosku przez użytkownika
wieczystego. Jako podstawę przyjęto zatem zasadę równości stron stosunku prawnego, jakim jest użytkowanie
wieczyste. Ostatecznie ewentualny spór w tej sprawie będzie rozstrzygał sąd powszechny. Zaproponowany tryb nie
spowoduje dodatkowego obciążenia sądu, ponieważ zmiana polega na skróceniu procedury odwoławczej przez
rezygnację z etapu rozpatrzenia sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.
Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego



Ustawa nowelizująca wprowadza dodaje w art. 95 ust. 4a GospNierU, zgodnie z którym od 15.8.2019 r. niezależnie
od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu realizacji przepisów dotyczących
przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności
tych gruntów.
Wniosek o dokonanie podziału, o którym mowa wyżej może złożyć zarząd spółdzielni mieszkaniowej, zarząd
wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony
w art. 18 ust. 1 WłLokU. Do wniosku nie stosuje się przepisu art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy z 24.6.1994 r. WłLokU (art.
97 ust. 2a GospNierU).
Odesłanie do przepisów ustawy o finansach publicznych co do opłat adiacenckich
Ustawa nowelizująca w art. 98a ust. 5, art. 107 ust. 6, art. 148 ust. 5 GospNierU stanowi, że do ulg w spłacie oraz
umarzania należności z tytułu opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy FinPubU. W uzasadnieniu do ustawy
nowelizującej czytamy, że obowiązujące do tej pory w GospNierU ulgi w zapłacie opłaty adiacenckiej (np. możliwość
rozłożenia opłaty na raty) są mniej korzystne niż te wynikające z ogólnych norm zawartych w FinPubU (w
szczególności art. 64 tej ustawy). Zauważone w praktyce stosowania opłaty adiacenckiej negatywne skutki społeczne
i poczucie niesprawiedliwości obywateli „dotkniętych” opłatą adiacencką (np. w obszarze terenów zdegradowanego
środowiska) będą mogły zostać wyeliminowanie przez proponowaną nowelizację. Przez proponowane zmiany
w przepisach o opłatach adiacenckich organy wykonawcze gminy zostaną wyposażone w instrumenty pozwalające
na eliminację lokalnych konfliktów i poczucia niesprawiedliwości społecznej.
Pozostałe zmiany
Pozostałe zmiany przepisów (art. 13 ust. 1b, art. 57 ust. 3, art. 60 ust. 2 pkt 7, art. 109 ust. 3 pkt 10 GospNierU)
wynikają z kompleksowej zmiany uregulowań dotyczących Krajowego Zasobu Nieruchomości. W art. 109 dodano
normę kolizyjną w przypadku zbiegu uprawnień do pierwokupu na podstawie GospNierU oraz ustawy o KZN,
przesądzając o pierwszeństwie KZN.
Nowelizację przepisów GospNierU należy uznać za wynikającą z praktycznej potrzeby stosowania tych przepisów.







Nowelizacja przynosi istotne zmiany w zakresie kompetencji i zasad udzielania ulg w spłacie należności cywilnoprawnych dotyczących nieruchomości oraz w kwestii zmiany celu użytkowania wieczystego. Dodatkowo wprowadza nowe zasady dotyczące opłat adiacenckich. Pozostałe zmiany wynikają z kompleksowej regulacji dotyczącej Krajowego Zasobu Nieruchomości.