Wspólnota mieszkaniowa stroną postępowania administracyjnego

Tematyka: Wojewódzki Sąd Administracyjny, wspólnota mieszkaniowa, postępowanie administracyjne, decyzja administracyjna, SKO, WSA Kraków, umorzenie postępowania, WłLokU, TS UE, ochrona konsumencka

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przypomniał, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do
udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony. Do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej
w postępowaniach jest umocowana osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale powierzyli
zarząd nieruchomością wspólną (wyrok z 25.2.2020 r. II SA/Kr 1141/19).
Przedmiotem kontroli WSA w Krakowie jest decyzja administracyjna Samorządowego Kolegium Odwoławczego
z 26.10.2018 r. o umorzeniu postępowania odwoławczego w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia
inwestycyjnego. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia SKO wskazało, że odwołanie zostało wniesione przez
Firmę B, który to podmiot nie jest i nigdy nie był stroną postępowania zakończonego wydaniem ww. decyzji. Firma ta
nie jest też pełnomocnikiem strony postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. zamierzenia
inwestycyjnego. Stroną tego postępowania była Firma A reprezentowana przez P. M. S. Z treści dołączonego do
odwołania aktu notarialnego wynika, że firma ta powierzyła zarząd swą nieruchomością Firmie B. Zatem SKO uznało,
że odwołanie od decyzji organu I instancji w przedmiotowej sprawie w imieniu jednej spółki z o.o. wniosła inna sp.
z o.o. Tymczasem, w świetle art. 33 § 2 ustawy z 14.6.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U.
z 2020 r. poz. 256, dalej: KPA) pełnomocnikiem może być jedynie osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności
prawnych. W przedmiotowej sprawie nie znajduje, zdaniem SKO, zastosowania ustawa z 24.6.1994 r. o własności
lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: WłLokU).
Dlatego też SKO - powołując się na ugruntowaną linię orzeczniczą sądów administracyjnych, zgodnie z którą
w sytuacji ustalenia przez organ odwoławczy, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, że podmiot
wnoszący odwołanie nie ma interesu prawnego, organ powinien zakończyć postępowanie w formie decyzji
o umorzeniu postępowania odwoławczego - wydało takie rozstrzygnięcie.
Skarga do sądu administracyjnego
Skargę do WSA w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd
powierzony sprawowany przez spółkę - Firmę B., zarzucając naruszenie m.in.: art. 10 KPA poprzez naruszenie
zasady czynnego udziału stron w postępowaniu i uniemożliwienie wzięcia udziału w postępowaniu Wspólnocie
reprezentowanej przez zarząd powierzony, co stanowi podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego.
W uzasadnieniu wskazano, że SKO błędnie ustaliło, iż odwołanie od decyzji złożyła Firma B jako pełnomocnik spółki
Firmy A. Spółka nie mogła tego zrobić, ponieważ nigdy nie była pełnomocnikiem Firmy A., a zgodnie z przepisami
o postępowaniu administracyjnym nawet nie mogła nim być. W aktach sprawy nie znajduje się dokument
pełnomocnictwa. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów.
W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Z uzasadnienia WSA w Krakowie
WSA w Krakowie stwierdził, że zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, gdyż w wyniku jej wydania doszło do
naruszenia art. 18 ust. 1 WłLokU w zw. z art. 21 ust. 1 WłLokU oraz art. 28 KPA w zw. z art. 7 i art. 77 KPA, poprzez
nie uwzględnienie przez organ odwoławczy, że odwołanie zostało wniesione przez uprawniony do tego zarząd
Wspólnoty Mieszkaniowej, a zatem podmiot mający co do zasady interes prawny do udziału w postępowaniu.
W kontrolowanej sprawie sporne odwołanie zawierało wyciąg z aktu notarialnego obejmującego: pierwszą umowę
ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, umowę o podział nieruchomości do korzystania, oświadczenie
o ustanowieniu prawa użytkowania i służebności oraz pełnomocnictwo. Wyciąg ten obejmował powierzenie Firmie B
zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej. W szczególności zatem do złożonego odwołania zostały
załączone dokumenty zawierające umowę z 13.8.2018 r. z pierwszym nabywcą o ustanowieniu odrębnej własności
lokalu i sprzedaży, objęte aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza. Dokumentacja ta zawierała zatem
umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w której treści zawarta jest umowa określająca
sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 WłLokU, na mocy której zarząd ten został
powierzony Firmie B.
W związku ze zbyciem własności pierwszego z dziewięćdziesięciu czterech lokali mieszkalnych znajdujących się
w budynku z dniem 13.8.2018 r. Wspólnota Mieszkaniowa (następca prawny) stała się w miejsce spółki - Firmy A.
(dotychczasowy właściciel) stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z art. 7 ust. 2 WłLokU
w zw. z art. 6 WłLokU w zw. z art. 29 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz.
2204) Wspólnota Mieszkaniowa powstała 13.8.2018 r., a zatem stanowiła podmiot będący stroną postępowania
o ustalenie warunków zabudowy.

W przedmiotowym stanie faktycznym, na skutek zbycia lokalu mieszkalnego przez Firmę A., która była
dotychczasową stroną postępowania, w jej miejsce - zgodnie z zasadą następstwa wstąpiła Wspólnota
Mieszkaniowa - reprezentująca wszystkich członków i działająca przez swe organy.
Wspólnota mieszkaniowa i sposób jej reprezentacji
Skoro - na podstawie art. 18 ust. 1 WłLokU - został ustanowiony zarząd powierzony, to członkowie wspólnoty
mieszkaniowej reprezentowani są przez ten zarząd. O ile zatem udział wspólnoty mieszkaniowej w charakterze
strony postępowania administracyjnego wiąże się z problemem prawidłowego oznaczenia strony i adresata
decyzji administracyjnej, to stroną takiego postępowania jest sama wspólnota. W świetle art. 6 WłLokU i art.
28 KPA wspólnota mieszkaniowa ma zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach
strony. Art. 6 WłLokU stanowi, iż wspólnota, którą tworzy ogół mieszkańców, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jak wyżej
wskazano zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest:
• albo przez zarząd powołany na podstawie art. 20 WłLokU jako organ wspólnoty mieszkaniowej,
• albo przez zarządcę ustanawianego zgodnie z art. 18 ust. 1 WłLokU.
Zaś w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej interes właściciela lokalu jako członka wspólnoty
mieszkaniowej jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd lub zarządcę,
ustanowionego w trybie art. 18 ust. 1 WłLokU lub art. 18 ust. 3 WłLokU. W braku odmiennego zastrzeżenia osoba,
której właściciele lokali w umowie lub w uchwale powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego
zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych, co wyraźnie
zostało stwierdzone w uchwale Sądu Najwyższego z 9.2.2017 r. (III CZP 106/16).
Z uwagi na to zasadne okazały się zarzuty, iż SKO bez przeprowadzania analizy załączonego do odwołania wyciągu
z aktu notarialnego, bez przeprowadzenia analizy przepisów związanych z ustanowieniem zarządu powierzonego
oraz bez analizy istniejącego stanu faktycznego, tj. powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, błędnie ustaliło, że
w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania ustawa o własności lokali. W konsekwencji powyższego SKO
błędnie nie uznało Firmy B. za zarządcę nieruchomości wspólnej tworzącej Wspólnotę Mieszkaniową. Skoro zatem to
nie Firma B. złożyła odwołanie w imieniu własnym, lecz jako zarząd powierzony w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej,
której ogół członków jest właścicielem nieruchomości wspólnej, to cała argumentacja decyzji o braku interesu
prawnego po stronie tej spółki, jest wadliwa. Organ odwoławczy powinien bowiem ocenić odwołanie jako wniesione
przez Wspólnotę Mieszkaniową.
WSA w Krakowie uznał, że z powyższych względów zaskarżona decyzja jest wadliwa w stopniu uzasadniającym jej
wyeliminowanie z obrotu prawnego (uchylenie) i orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30.8.2002 r.
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325).

Komentarz
Wspólnota mieszkaniowa jest specyficznym podmiotem, a jej status prawny na gruncie prawa polskiego został
określony w art. 6 WłLokU, zgodnie z którym nie jest ona osobą prawną. Z oczywistych względów nie jest też osobą
fizyczną. Nie ma natomiast jednoznacznego stanowiska co do statusu wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki
organizacyjnej niebędącej osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną, o której mowa w art. 331 § 1
ustawy z 23.4.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).
Status prawny wspólnoty mieszkaniowej stanowi przedmiot pytań prejudycjalnych kierowanych do TS UE. Jako
przykład wskazać można wyrok z 2.4.2020 r., Condominio di Milano, via Meda przeciwko Eurothermo SpA, C-329/19,
w którym TS UE opowiedział się za możliwością zastosowania ochrony konsumenckiej przed stosowaniem
niedozwolonych postanowień umownych wobec podmiotów, którym nie przysługuje status konsumenta - wspólnoty
mieszkaniowej. Powyższe stanowisko uargumentował, odwołując się do motywów Dyrektywy 93/13, w tym
koniecznością zapewnienia odpowiedniego poziomu ochrony konsumenckiej. Ponadto podkreślił kompetencję
państw członkowskich w tym zakresie.

wyrok WSA w Krakowie z 25.2.2020 r. II SA/Kr 1141/19

Status prawny wspólnoty mieszkaniowej jest przedmiotem pytań prejudycjalnych kierowanych do TS UE. TS UE opowiedział się za możliwością zastosowania ochrony konsumenckiej przed stosowaniem niedozwolonych postanowień umownych wobec wspólnot mieszkaniowych. Wyrok WSA w Krakowie z 25.2.2020 r. II SA/Kr 1141/19 uchylił decyzję SKO i zakończył postępowanie.