Sprzedaż państwowych nieruchomości rolnych wstrzymany na 5 lat

Mocą znowelizowanej ustawy z 14.4.2016 r. sprzedaż nieruchomości rolnych Skarbu Państwa została wstrzymana na 5 lat, aby powstrzymać spekulacyjne transakcje. Nowe przepisy precyzują kategorie gruntów wyłączonych spod zakazu sprzedaży. Sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości o charakterze rolnym została ograniczona. Minister ma decydujący głos w przypadku sprzedaży zasobu państwowego.

Tematyka: nieruchomości rolnicze, sprzedaż państwowych nieruchomości, wstrzymanie sprzedaży, minister rolnictwa, specustawa rolna

Mocą znowelizowanej ustawy z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności
Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 869 ze zm.; dalej:
WstrzSprzNierRolU), nieruchomości objęte jej przedmiotem nie mogą być sprzedawane w okresie kolejnych
5 lat od dnia wejścia w życie ustawy tj. od 30.4.2021 do 30.4.2026 r.
• Przedłużenie okresu wstrzymania nabycia działek na własność jest wynikiem zmian wprowadzonych ustawą
z z 17.3.2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 760) – podpisanej przez Prezydenta RP 21.4.2021 r., która weszła w życie
30.4.2021 r.
• Nowelizacja precyzuje jednocześnie nieruchomości podlegające reglamentacji oraz wprowadza kategorię gruntów
wyłączonych spod zakazu sprzedaży w okresie do 30.4.2026 r., dookreślając w tej materii uprawienia Krajowego
Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Ratio legis ustawy
Motywacją ustawodawcy przyświecającą ukonstytuowaniu przepisów w kształcie nadanym nowelizacją była próba
zastopowania systematycznym wzrostom cen sprzedaży gruntów rolnych oraz przeprowadzania spekulacyjnych
transakcji wykupu ziemi przez osoby krajowe i zagraniczne, które nie mają na względzie wykorzystania
nieruchomości zgodnie z celem rolniczym (uzasadnienie do projektu ustawy – druk sejmowy nr 1003).
Przedłużenie okresu wstrzymania sprzedaży działek
W konsekwencji, poprzez zmianę art. 1 WstrzSprzNierRolU przedłużono o kolejne 5 lat sprzedaż nieruchomości, ich
części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu
Państwa, z pewnymi odstępstwami. Do zamkniętego katalogu wyjątków od stosowania ustawy, nowelizacją zostały
dodane nieruchomości rolne o powierzchni do 2 ha (art. 2 WstrzSprzNierRolU). Sprzedaż w okresie
zrygoryzowanym, będzie możliwa także udziałów we współwłasności nieruchomości, które stosownie do
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy, czy ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przeznaczone są
na cele inne niż rolne, w szczególności na parki technologiczne, parki przemysłowe, centra biznesowo-logistyczne,
składy magazynowe, inwestycje transportowe, budownictwo mieszkaniowe, czy obiekty sportowo-rekreacyjne.
Uwypuklenie zaś zakazu sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości (o rolnym charakterze) jest zmianą
systemową, która ma na względzie ujednolicenie przepisów regulujących obrót nieruchomościami rolnymi, w tym
zharmonizowanie ich z ustawą z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.),
która tożsamym pojęciem operuje.
Zgoda ministra do spraw rozwoju wsi na sprzedaż gruntu
Sprzedaż nieruchomości, ich części lub udziałów we współwłasności nieruchomości z zasobu państwowego jest
możliwa także za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, na wniosek Dyrektora Generalnego Krajowego
Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi. Owe muszą zostać
uzasadnione we wniosku o wyrażenie zgody, której brak konstytuuje nieważność sprzedaży w terminie do 30.4.2026
r. Mimo, iż do tej pory, w praktyce wnioski opatrzone były uzasadnieniem, legislator za zasadne uznał, by stało się
ono wymogiem formalnym wniosku, wynikając wprost z przepisu ustawy.
Jak podkreśla się w uzasadnieniu do projektu, ocena przesłanek społeczno-gospodarczych jest możliwa wyłącznie
na podstawie danych przekazanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który gospodarując mieniem
Zasobu, jest w posiadaniu kompletnych informacji w tym zakresie. To KOWR ponadto jest ostatecznie jedynym
uprawnionym do samodzielnego decydowania o rozdystrybuowaniu działek, których sprzedaż przebiega zgodnie
z zasadami określonymi w ustawie z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j.
Dz.U. z 2020 r. poz. 2243), która ma reglamentować absolutyzm organów władzy wykonawczej w podejmowaniu
decyzji o dysponowaniu nieruchomościami. Ustawa ta pozostaje właściwą także względem nabywania
nieruchomości, których sprzedaż nie byłaby wstrzymana. Do wniosków złożonych i nierozpatrzonych przed dniem
wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Prymat dzierżawy w sposobie zagospodarowania państwowych nieruchomości rolnych
Jako alternatywę do trwałego nabycia nieruchomości, ustawodawca na piedestał wynosi dzierżawę – ta forma stała
się w ostatnich latach podstawą rozdysponowania nieruchomości rolnych Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa
między rolników indywidualnych. Mimo, iż rząd dzierżawę ukazuje w świetle intratnej opcji władania, która nie

wymaga kumulacji przez rolników dużego kapitału na zakup ziemi, pozwalając na sukcesywne przeznaczenie go na
inwestycje w ramach prowadzonego gospodarstwa, w rzeczywistości, jest środkiem kontroli państwa nad obrotem
ziemi i sposobem korzystania z niej, przynosząc stały dochód. Dysponujący gruntem zobowiązują się użytkować go
oraz posadowione na nim budynki podług określonych wytycznych i stałym nadzorem, obligując się jednocześnie do
czynienie tego wyłącznie w osobistym charakterze.

Nowelizacja ustawy przedłużyła wstrzymanie sprzedaży nieruchomości państwowych rolnych o kolejne 5 lat. Wprowadzono możliwość sprzedaży nierolniczych działek oraz udziałów we współwłasności z pewnymi wyjątkami. Minister ma decydujący głos w procesie sprzedaży zasobu państwowego.