Ułatwienia w budowie domów mieszkalnych do 70 m2

Usprawnienia w procesie budowlanym i inwestycyjnym związane ze wznoszeniem domów jednorodzinnych do 70 m2 stały się częścią założeń „Polskiego Ładu”. Projekt ustawy proponuje ułatwienia dotyczące budowy budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, m.in. poprzez możliwość budowy bez decyzji o pozwoleniu na budowę i zgłoszenia z projektem budowlanym, oraz wprowadzenie nowych warunków technicznych i procedur zgłoszeniowych.

Tematyka: budowa domów, ułatwienia inwestycyjne, domy jednorodzinne, budownictwo mieszkalne, nowelizacja prawa budowlanego

Usprawnienia w procesie budowlanym i inwestycyjnym związane ze wznoszeniem domów jednorodzinnych
stały się częścią założeń „Polskiego Ładu”, których efektem jest wniesienie 8.9.2021 r. do przedmiotu obrad
Sejmu rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (druk nr UD253). Nad opracowaniem zmian legislacyjnych w zakresie
m.in. umożliwienia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez
konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanawiania kierownika budowy oraz
prowadzenia dziennika budowy odpowiedzialna była Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy
i Technologii – Anna Kornecka. Plan odbudowy polskiej gospodarki po pandemii COVID-19 ujęty w projekcie
jest obecnie po dwóch czytaniach na posiedzeniach w niższej Izbie Parlamentu.
• Projekt ustawy dookreśla dopuszczalną gęstość zabudowy na działce inwestora, charakter inwestycji budowlanej
objętej uproszczeniami, tryb zgłaszania budowy stosownym organom administracyjnym, jak również termin wydania
decyzji o warunkach zabudowy względem budynków nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego.
• Wskutek zaproponowanej redefinicji pojęcia budynku przeznaczonego na cele wypoczynkowe, zwolnieniu od
procedury ubiegania się o pozwolenie na budowę podlegać mają także obiekty rekreacyjne do powierzchni zabudowy
70 m2.
Ułatwienia dla inwestorów
W obecnym stanie prawym, budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści
się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na
budowę, natomiast wymaga zgłoszenia z projektem budowlanym, ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia
przez niego dziennika budowy – art. 29 ust. 1 pkt 1 w zw. z: art. 30 ust. 4b; art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b; art. 45 ust. 1 pkt 1
ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.; dalej: PrBud).
Wraz z wejściem w życie nowelizacji, która według projektu przypadać miałaby po upływie dwóch miesięcy od dnia
jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, katalog obiektów, których budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę,
a jedynie zgłoszenia, zostałaby rozszerzona o kategorię wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych
budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści
się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane. Projekt ustanawia jednocześnie dopuszczalną gęstość
zabudowy – dookreśla, że liczba budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m 2 powierzchni
działki. Ich budowa musi być ponadto realizowana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Zgłoszenie budowy budynku wymagałoby sporządzenia i załączenia projektu budowlanego, a także oświadczenia,
składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej, co do przeznaczenia planowanej budowy, oświadczenia
inwestora, że przyjmuje on odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika
budowy oraz stosowne potwierdzenie, że dokumentacja zgłoszeniowa jest kompletna.
Warunki techniczne budynków
Budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 musiałaby być zgodna
z przepisami wykonawczymi do PrBud, w szczególności z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r.
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz.
1065 ze zm.). Koniecznym byłoby również to, by projekt i budowa wskazanych domów uwzględniały zachowanie
odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej, gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania
realizowanego budynku do działki, na której miałby zostać on wybudowany.
Tryb zgłoszenia
W związku z tym, że według obecnie zaprezentowanych postulatów, budynki objęte nowelizacją miałyby być
wznoszone w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, zgodnie z art. 30a PrBud, organ administracji
architektoniczno-budowlanej winien będzie zamieścić, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni,
w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu stosowne informacje. Zapewnić
to ma zainteresowanym podmiotom zaznajomienie się z rozpoczętym procesem inwestycyjnym.
Budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 wymagałaby również zawiadomienia organów nadzoru
budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski nad zgodnością realizacji budowy z projektem
o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Na inwestorze spoczywałby jednocześnie obowiązek

określony w art. 43 ust.1 pkt 2 PrBud, dotyczący wymogu geodezyjnego wyznaczenia terenu, a po wybudowaniu
domu – dokonania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Nowa definicja budynku na cele rekreacyjne
Pozwolenia na budowę, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt. 13 PrBud nie wymagają także wolno stojące parterowe budynki
rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy
do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m 2 powierzchni
działki. Mocą przedstawionego projektu, proponuje się zwiększenie dopuszczalnej powierzchni zabudowy tych
budynków do 70 m2 z jednoczesnym wprowadzeniem ograniczenia, aby rozpiętość elementów konstrukcyjnych
w takich obiektach nie wynosiła więcej niż 6 m, a wysięg wsporników był ograniczony do 2 m, co podyktowane jest
względami bezpieczeństwa. W praktyce budowlanej przyjmuje się, że dopuszczalna rozpiętość belek w stropie
drewnianym, liczona w świetle ścian, wynosi 6 m.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy
W przypadku, gdy budynki objęte przedmiotem nowelizacji tj. mieszkalne jednorodzinne oraz wolno stojące
parterowe przeznaczone do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy do 70 m 2 nie będą posiadać
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, względem tych obiektów wydawana będzie decyzja
o warunkach zabudowy – według naświetlonej propozycji – w nieprzekraczalnym terminie 21 dni. Decyzje względem
pozostałych budynków będą reglamentowane terminem 90 - dniowym, co wynika z większego stopnia ich
skomplikowania i niepowtarzalnego charakteru. Każda z decyzji poprzedzona będzie jednak opracowaniem analizy
urbanistycznej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26.8.2003 r. w sprawie sposobu ustalania
wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) uwzględniającej istniejącą tkankę
architektoniczną. Implementacja wskazanych norm pociągnie za sobą dostosowanie ustawy z 27.3.2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.).

Nowe przepisy mają na celu ułatwienie inwestorom procesu budowy domów mieszkalnych do 70 m2 oraz dostosowanie prawa budowlanego do aktualnych potrzeb. Wprowadzenie zmian legislacyjnych ma również pomóc w odbudowie polskiej gospodarki po pandemii COVID-19.