Czy spółka, w której wspólnikami są cudzoziemcy, może kupić nieruchomość w Polsce?

Kwestia nabywania nieruchomości w Polsce przez spółki, w których strukturze właścicielskiej znajdują się cudzoziemcy, budzi wiele pytań i wątpliwości. Polska, jako członek Unii Europejskiej, z jednej strony promuje swobodny przepływ kapitału, z drugiej zaś chroni swój rynek nieruchomości, zwłaszcza grunty rolne i leśne. Zrozumienie obowiązujących przepisów jest kluczowe dla legalnego i bezpiecznego przeprowadzenia transakcji. W niniejszym artykule szczegółowo omówimy, jakie regulacje prawne dotyczą zakupu nieruchomości przez takie podmioty, kiedy wymagane jest specjalne zezwolenie, a kiedy można skorzystać z pewnych uproszczeń.

Ogólne zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce

Podstawowym aktem prawnym regulującym nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce jest Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej jako „Ustawa”). Definiuje ona, kogo uważa się za cudzoziemca na potrzeby tej regulacji oraz jakie warunki muszą być spełnione, aby transakcja była zgodna z prawem. Co istotne, definicja „cudzoziemca” w rozumieniu Ustawy jest szeroka i obejmuje nie tylko osoby fizyczne nieposiadające polskiego obywatelstwa, ale również osoby prawne mające siedzibę za granicą oraz, co kluczowe w kontekście tego artykułu, osoby prawne i spółki handlowe niemające osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.

Zasadniczo, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA), wydawanego w drodze decyzji administracyjnej. Istnieją jednak istotne wyjątki od tej reguły, szczególnie dla obywateli i przedsiębiorców z państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Są oni traktowani na równi z polskimi obywatelami i co do zasady nie potrzebują zezwolenia, z pewnymi zastrzeżeniami dotyczącymi nieruchomości rolnych i leśnych, gdzie mogą obowiązywać dodatkowe, przejściowe ograniczenia lub specyficzne procedury.

Kiedy spółka z udziałem cudzoziemców jest traktowana jak cudzoziemiec?

Jak wspomniano, polska spółka (np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna) może być uznana za „cudzoziemca” w rozumieniu Ustawy, jeśli jest kontrolowana przez cudzoziemców. Ustawa precyzuje, co należy rozumieć przez „kontrolę”. Spółka handlowa z siedzibą w Polsce jest uważana za kontrolowaną, gdy cudzoziemiec lub cudzoziemcy:

Dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu, również jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami.
Mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych (np. uprawnienie do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu lub rady nadzorczej).
Mają prawo do udziału w zyskach spółki przekraczające 50%.
W przypadku spółek osobowych (np. spółka jawna, komandytowa), gdy co najmniej jeden wspólnik będący cudzoziemcem ma prawo do prowadzenia spraw spółki i jej reprezentowania bez ograniczeń, lub gdy cudzoziemcy mają ponad 50% udziału w zyskach spółki.

Jeśli więc w polskiej spółce z o.o. udziały większościowe posiada obywatel Niemiec (kraj EOG), spółka ta, mimo kontroli przez cudzoziemca, co do zasady nie będzie potrzebowała zezwolenia na nabycie większości typów nieruchomości (np. lokalu użytkowego, mieszkania). Sytuacja komplikuje się, gdy kontrolę sprawuje cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii – wówczas spółka będzie traktowana jak cudzoziemiec i zazwyczaj będzie musiała ubiegać się o zezwolenie.

Zezwolenie MSWiA – kluczowy element dla spółek kontrolowanych przez cudzoziemców spoza EOG

W przypadku gdy spółka z siedzibą w Polsce jest kontrolowana przez cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (np. z USA, Ukrainy, Wielkiej Brytanii po Brexicie), nabycie przez nią nieruchomości (zarówno gruntowej, jak i budynkowej czy lokalowej) co do zasady wymaga uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie to jest wydawane na wniosek spółki, po spełnieniu określonych przesłanek.

Minister wydaje zezwolenie, jeżeli nabycie nieruchomości przez spółkę nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Dodatkowo, wnioskodawca musi wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. W przypadku spółek, takimi więzami może być np. prowadzenie rzeczywistej działalności gospodarczej na terytorium Polski, posiadanie tutaj majątku, czy realizacja inwestycji przyczyniających się do rozwoju lokalnej gospodarki.

Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia

Ustawa przewiduje pewne sytuacje, w których nawet cudzoziemcy (w tym spółki kontrolowane) spoza EOG nie muszą ubiegać się o zezwolenie. Należą do nich między innymi:

Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (tzw. mieszkania).
Nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE. (Ten wyjątek dotyczy bardziej osób fizycznych niż spółek).
Nabycie przez bank będący cudzoziemcem (wierzyciela hipotecznego) nieruchomości w trybie egzekucji, w celu zaspokojenia swoich należności.
Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego przez osoby uprawnione do dziedziczenia.

Warto podkreślić, że dla spółek najczęściej istotny będzie wyjątek dotyczący nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że spółka kontrolowana przez cudzoziemca spoza EOG może kupić mieszkanie w Polsce bez zezwolenia. Jednakże, jeśli celem jest zakup gruntu, budynku komercyjnego, czy pakietu lokali, zezwolenie będzie z reguły konieczne.

Procedura uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości

Jeżeli spółka kwalifikuje się jako cudzoziemiec i nie zachodzi żaden z ustawowych wyjątków, musi przejść przez procedurę uzyskania zezwolenia. Wniosek o wydanie zezwolenia składa się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Powinien on zawierać szereg informacji i dokumentów, w tym:

Dane identyfikacyjne spółki (nazwa, siedziba, numer KRS).
Dane identyfikacyjne cudzoziemców kontrolujących spółkę.
Dokładne oznaczenie nabywanej nieruchomości (numer księgi wieczystej, powierzchnia, lokalizacja).
Określenie celu nabycia nieruchomości (np. na cele statutowe, inwestycyjne).
Dokumenty potwierdzające więzi spółki (lub jej wspólników) z Polską.
Oświadczenie zbywcy nieruchomości wyrażające wolę jej sprzedaży wnioskodawcy.
Aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego spółki.
Dokumenty finansowe spółki potwierdzające jej zdolność do sfinansowania zakupu i prowadzenia działalności.

W toku postępowania Minister zasięga opinii Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – również Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Organy te mają prawo zgłosić sprzeciw, jeśli nabycie nieruchomości mogłoby naruszyć interesy państwa. Cała procedura może trwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy i kompletności złożonej dokumentacji.

Kryteria oceny wniosku obejmują wspomniane już zagrożenie dla bezpieczeństwa państwa i porządku publicznego, względy polityki społecznej oraz wykazanie więzi z Polską. Przykładowo, spółka nowo założona, bez historii działalności w Polsce, może mieć większe trudności z wykazaniem takich więzi niż podmiot działający na polskim rynku od lat. Pozytywna decyzja ministra jest warunkiem koniecznym do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Nieruchomości rolne i leśne – dodatkowe obostrzenia

Szczególne regulacje dotyczą nabywania nieruchomości rolnych i leśnych. Nawet dla obywateli i spółek z EOG oraz Szwajcarii, nabycie gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha (lub w niektórych przypadkach mniejszych) może podlegać ograniczeniom wynikającym z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Często wiąże się to z prawem pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) lub koniecznością uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

W przypadku spółek kontrolowanych przez cudzoziemców spoza EOG, nabycie nieruchomości rolnej lub leśnej jest jeszcze trudniejsze i praktycznie zawsze będzie wymagało zezwolenia MSWiA, a szanse na jego uzyskanie mogą być mniejsze niż w przypadku innych typów nieruchomości, ze względu na szczególną ochronę tych gruntów. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz Ministerstwo Klimatu i Środowiska (w odniesieniu do lasów) będą miały kluczowe zdanie w procesie opiniowania wniosku.

Polskie prawo dąży do tego, aby ziemia rolna trafiała przede wszystkim w ręce rolników indywidualnych i była wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem. Dlatego inwestycje spółek, zwłaszcza z kapitałem zagranicznym spoza Unii, w grunty rolne są dokładnie analizowane pod kątem ich wpływu na lokalny rynek i strukturę agrarną.

Konsekwencje nabycia nieruchomości bez wymaganego zezwolenia

Nabycie nieruchomości przez spółkę będącą cudzoziemcem (w rozumieniu Ustawy) bez wymaganego zezwolenia MSWiA jest bezwzględnie nieważne. Oznacza to, że taka transakcja od samego początku nie wywołuje skutków prawnych, a spółka nie staje się właścicielem nieruchomości, nawet jeśli doszło do podpisania aktu notarialnego i zapłaty ceny. Nieważność ta jest stwierdzana przez sąd.

Taka sytuacja rodzi poważne komplikacje prawne i finansowe zarówno dla spółki-nabywcy, jak i dla sprzedającego. Spółka może mieć trudności z odzyskaniem zapłaconej ceny, a sprzedający nadal pozostaje właścicielem nieruchomości, co może kolidować z jego planami. Dlatego tak istotne jest dokładne zbadanie statusu spółki i ustalenie, czy zezwolenie jest wymagane, jeszcze przed przystąpieniem do transakcji. Notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek zweryfikować, czy zezwolenie jest potrzebne i czy zostało uzyskane, odmawiając dokonania czynności w przypadku jego braku.

Praktyczne aspekty i rekomendacje

Planując zakup nieruchomości w Polsce przez spółkę z udziałem cudzoziemców, kluczowe jest przeprowadzenie dokładnej analizy prawnej (due diligence). Należy precyzyjnie ustalić strukturę właścicielską spółki, pochodzenie kapitału wspólników oraz rodzaj i przeznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem zainteresowania. Od tych czynników zależeć będzie, czy spółka zostanie potraktowana jak polski podmiot, czy jak cudzoziemiec wymagający zezwolenia.

Zdecydowanie zaleca się skorzystanie z usług kancelarii prawnej specjalizującej się w prawie nieruchomości i prawie dotyczącym cudzoziemców. Profesjonalne doradztwo prawne pomoże uniknąć błędów, które mogłyby skutkować nieważnością transakcji lub długotrwałymi problemami. Prawnik pomoże również w przygotowaniu wniosku o zezwolenie i skompletowaniu niezbędnej dokumentacji, co może znacząco przyspieszyć całą procedurę.

Warto również uzbroić się w cierpliwość, zwłaszcza jeśli uzyskanie zezwolenia jest konieczne. Proces ten, jak wspomniano, może być czasochłonny. Dlatego odpowiednie zaplanowanie harmonogramu inwestycji, uwzględniające potencjalny czas oczekiwania na decyzję administracyjną, jest niezwykle istotne dla powodzenia całego przedsięwzięcia. Pamiętajmy, że polski rynek nieruchomości jest atrakcyjny, ale wymaga znajomości specyficznych regulacji, szczególnie gdy w grę wchodzi kapitał zagraniczny.

Podsumowanie

Reasumując, spółka, w której wspólnikami są cudzoziemcy, może kupić nieruchomość w Polsce. Jednakże, warunki tej transakcji zależą od kilku kluczowych czynników: statusu tych cudzoziemców (czy pochodzą z krajów EOG/Szwajcarii, czy spoza tych obszarów) oraz stopnia ich kontroli nad polską spółką. Spółki kontrolowane przez cudzoziemców spoza EOG/Szwajcarii co do zasady muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków (np. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego).

Procedura uzyskania zezwolenia jest złożona i wymaga wykazania więzi z Polską oraz braku zagrożeń dla państwa. Nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia jest nieważne. Dlatego przed każdą taką transakcją niezbędna jest dokładna analiza prawna i, w razie potrzeby, profesjonalne wsparcie. Jeśli Twoja spółka planuje inwestycję w nieruchomości w Polsce i potrzebujesz szczegółowej konsultacji, skontaktuj się z nami – pomożemy Ci bezpiecznie przejść przez cały proces.