Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu

Tematyka: zaświadczenie, przekształcenie, prawo własności, prawa użytkowania wieczystego, grunt, mieszkanie, wyrok NSA

Ustawodawca nie uzależnił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania
wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu od oceny stanu
prawnego nieruchomości. Skutki ostrzeżenia dotyczącego niezgodności stanu prawnego ujawnionego
w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polegają jedynie na wyłączeniu rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych, jednak organy administracji nadal pozostają związane wpisami w księdze
wieczystej.
Wniosek o wydanie zaświadczenia
D.L. wystąpił o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie 1.1.2019 r. prawa użytkowania
wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu w części dotyczącej jednego
lokalu mieszkalnego. Nie podważając faktu, że do przekształcenia doszło, organ I instancji odmówił wydania
zaświadczenia z uwagi na skomplikowany stan prawny nieruchomości wskazując, że w księdze wieczystej
nieruchomości wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem
prawnym. Z ustaleń organu wynika rozbieżność liczby wyodrębnionych lokali ujawnionych w księdze wieczystej
z liczbą wyodrębnionych lokali według ewidencji gruntów i budynków, co wiąże się z nieprawidłowym określeniem
udziałów właścicieli lokali w użytkowaniu wieczystym. Organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie
wyjaśniając, że podstawową przesłanką umożliwiającą zgłoszenie żądania o wydanie zaświadczenia jest to, aby
przedmiotem żądania był fakt czy stan prawny niebudzący kontrowersji co do jego istnienia. W tej sprawie z uwagi na
konieczność skorygowania wielkości udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu niemożliwe jest wydanie
zaświadczenia o żądanej przez D.L. treści.
Zaświadczenie jako akt wiedzy organu
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. Przekształcenie dokonane na mocy przepisów ustawy
z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040; dalej: PrzekszUżytkWieczU), potwierdza się
w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa
własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Sąd wyjaśnił, że zaświadczenie jest
aktem wiedzy organu, który poprzez nie potwierdza jedynie istnienie określonego obiektywnego stanu (faktycznego,
prawnego) na podstawie posiadanych danych. W ocenie Sądu, występujące w sprawie okoliczności faktyczne
uzasadniają odmowę wydania wnioskowanego przez skarżącego zaświadczenia. Choć wpis ostrzeżenia w księdze
wieczystej dotyczy lokalu stanowiącego własność innej osoby, to organ miał prawo odmówić skarżącemu wydania
zaświadczenia żądanej treści. D.L. wystąpił bowiem o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania
w prawo własności w części dotyczącej określonego lokalu, a nie o wydanie zaświadczenia jakie prawo mu
przysługuje według wpisu w księdze wieczystej.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok oraz postanowienia organów obu instancji
stwierdzając, że 1.1.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
uległo przekształceniu w prawo własności tych gruntów z mocy samego prawa, zaś zaświadczenie ma
charakter deklaratoryjny, bowiem potwierdza przekształcenie prawa i jest konieczne do ujawnienia w księdze
wieczystej prawa własności w miejsce dotychczasowego użytkowania wieczystego. Organy nie kwestionowały,
że do przekształcenia doszło, jednak twierdziły, że nie ma możliwości wydania zaświadczenia potwierdzającego ten
fakt. W uzasadnieniu wyroku podkreślono, że postępowanie wyjaśniające przed wydaniem zaświadczenia nie może
polegać na dokonywaniu przez organ jakichkolwiek ocen i ustaleń faktycznych, z wyjątkiem ustaleń w zakresie
dysponowania lub nie danymi, których dotyczy wniosek o wydanie zaświadczenia. Organ nie może więc w tym
postępowaniu kwestionować zgodności ze stanem faktycznym zapisów znajdujących się w posiadanych
dokumentach, ewidencjach i rejestrach, zaś z księgi wieczystej urządzonej dla lokalu wyraźnie wynika wielkość
udziału skarżącego w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zasada
wiarygodności ksiąg wieczystych obejmuje także prawo użytkowania wieczystego, zaś rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych i domniemania wynikające z art. 3 ust. 1 i art. 4 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204; dalej: KWU), chronią także nieprawidłowe wpisy
w księgach wieczystych.

Tym samym nawet w razie późniejszego potwierdzenia wadliwości wpisów dokonanych w księgach
wieczystych, domniemania wynikające z przepisów art. 3 ust. 1, art. 4 i art. 5 KWU nie pozwalają organom
administracji na weryfikowanie ich treści i podważanie ich prawidłowości. W ocenie NSA okoliczność, że
w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej wpisane jest ostrzeżenie związane z innym lokalem, nie jest
przeszkodą do wydania D.L. zaświadczenia. Ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego
w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma charakter tymczasowy i nie jest równoznaczne z tym, że
niezgodność taka rzeczywiście ma miejsce. Pełni ono funkcję ostrzegawczą, sygnalizując uczestnikom obrotu, że
stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej uległ lub może ulec zmianie. Najistotniejsze jest to, że
ostrzeżenie nie obala domniemania prawnego zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym, nie wyłącza ani nie ogranicza rozporządzenia prawem, przeciwko któremu skierowane jest ostrzeżenie.
W rezultacie organy administracji nadal pozostają związane wpisami w księdze wieczystej.
W uzasadnieniu podkreślono również, że w związku z zastosowaniem w przepisach PrzekszUżytkWieczU
konstrukcji prawnej przekształcenia z mocy samego prawa należy uznać, że wolą ustawodawcy było
przetransponowanie dotychczasowego użytkowania wieczystego, w kształcie aktualnym na 1.1.2019 r.,
w prawo własności. Skoro więc ustawodawca nie uzależnił wydania zaświadczenia potwierdzającego
przekształcenie od oceny stanu prawnego nieruchomości, a jedynie od ustalenia charakteru budynków
posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to brak jest podstaw aby na gruncie
PrzekszUżytkWieczU kwestionować prawidłowość wpisów w księgach wieczystych.
Wyrok NSA z 14.7.2021 r., I OSK 268/21

W uzasadnieniu podkreślono również, że w związku z zastosowaniem w przepisach PrzekszUżytkWieczU konstrukcji prawnej przekształcenia z mocy samego prawa należy uznać, że wolą ustawodawcy było przetransponowanie dotychczasowego użytkowania wieczystego, w kształcie aktualnym na 1.1.2019 r., w prawo własności. Skoro więc ustawodawca nie uzależnił wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie od oceny stanu prawnego nieruchomości, a jedynie od ustalenia charakteru budynków posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to brak jest podstaw aby na gruncie PrzekszUżytkWieczU kwestionować prawidłowość wpisów w księgach wieczystych. Wyrok NSA z 14.7.2021 r., I OSK 268/21