Interpretacja skarbówki ws. ulgi mieszkaniowej i sporów deweloperskich

Ministerstwo Finansów podjęło kroki w sprawie sporów deweloperskich sprzed 2019 r. Resort wydał interpretację dotyczącą zwolnienia podatkowego przy odpłatnym zbyciu nieruchomości. Interpretacja wyjaśnia zasady zwolnienia w kontekście wydatkowania przychodów z umowy deweloperskiej na cele mieszkaniowe.

Tematyka: Ministerstwo Finansów, Fundusze i Polityka Regionalna, skarbówka, interpretacja, spory deweloperskie, ulga mieszkaniowa, odpłatne zbycie nieruchomości, umowa deweloperska, wydatki na cele mieszkaniowe, zwolnienie podatkowe

Ministerstwo Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej podjęło kroki, by zakończyć spory o umowy
deweloperskie sprzed 2019 r. W tym zakresie resort wydał interpretację ogólną z 2.9.2021 r., DD2.8202.1.2021
w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU w przypadku wydatkowania
przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na wpłaty realizowane z umowy
deweloperskiej.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U.
z 2021 r. poz. 1128 ze zm.; dalej: PDOFizU), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części
oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli
odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat,
licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z kolei na podstawie art. 21 ust.
1 pkt 131 PDOFizU, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, o których mowa w art. 30e PDOFizU, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału
wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa
majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele
uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Zwolnienie z podatku dochodowego
Interpretacja rozstrzyga zasady realizacji zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, w przypadku
wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1
pkt 8 lit. a-c PDOFizU, w odniesieniu do wpłat realizowanych z umowy deweloperskiej określonej w ustawie
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
W interpretacji zapisano: „Organy podatkowe uznają, że wydatkowanie przychodu poprzez wpłaty na rzecz
dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej jest wydatkiem określonym w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a PDOFizU, tj.
wydatkiem poniesionym na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Skoro są to wydatki
na nabycie lokalu mieszkalnego, to zwolnienie znajduje zastosowanie tylko w przypadku, gdy dochodzi do
definitywnego nabycia lokalu mieszkalnego, czyli skutkującego przeniesieniem własności, w terminie wynikającym
z art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU (...). Zawarcie umowy deweloperskiej i dokonanie na jej podstawie wpłat na poczet
ceny lokalu mieszkalnego, jakkolwiek prowadzi do nabycia własności lokalu, to jednak nie jest równoznaczne
z nabyciem jego własności. Umowa deweloperska zobowiązuje jedynie strony do zawarcia umowy przenoszącej
własność, lecz tej własności nie przenosi. Jeżeli zatem nie dochodzi do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy
przenoszącej własność lokalu mieszkalnego w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU (...), to nie
realizuje się prawo do zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w tym przepisie”.
Wydatki na zakup lokalu mieszkalnego
Ministerstwo zaznaczyło, że odmienne stanowisko zostało ukształtowane w orzecznictwie sądów administracyjnych.
Jak zauważył resort, wyrażają one pogląd, zgodnie z którym wpłaty na rzecz dewelopera na podstawie umowy
deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego stanowią wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d PDOFizU, tj.
wydatki poniesione na budowę lokalu mieszkalnego. Przesądza o tym specyfika umowy deweloperskiej w powiązaniu
z przepisami PDOFizU warunkującymi zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU. Fiskus zauważył, iż „w
orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że chociaż, w rozumieniu przepisów ustawy z 7.7.1994 r. –
Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), nie jest możliwa budowa lokalu mieszkalnego, jednak
przepisy PDOFizU, w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d PDOFizU, wśród celów mieszkaniowych wymieniają wydatki
poniesione na budowę lokalu mieszkalnego. W opinii skarbówki, skoro w PDOFizU zostało przewidziane zwolnienie
podatkowe związane z wydatkami na budowę lokalu mieszkalnego, a przepisy prawa budowlanego nie przewidują
możliwości budowy pojedynczego samodzielnego lokalu mieszkalnego, uzasadnione jest przyjęcie, że budowa lokalu
mieszkalnego w rozumieniu PDOFizU ma odmienne znaczenie niż w przepisach prawa budowlanego. Wobec braku
takiej definicji w PDOFizU, przez wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego należy rozumieć wydatki
ponoszone przez podatnika jako nabywcę z umowy deweloperskiej. Wprawdzie w momencie poniesienia wydatków,
lokal nie stanowi jeszcze własności podatnika, ponieważ nie istnieje, to wydatki są indywidualnie wyliczone
w odniesieniu do konkretnego przyszłego lokalu, którego własność podatnik ma nabyć. W orzecznictwie sądów

administracyjnych wskazuje się również, że znane jest miejsce położenia lokalu, jego rozkład, powierzchnia i inne
cechy indywidualizujące, a środki wpłacane deweloperowi są na rachunku powierniczym i są mu przekazywane
stosownie do postępów budowy. Dodatkowo, jak wynika z art. 9 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.
Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), w księdze wieczystej nieruchomości powinno być ujawnione roszczenie o ustanowienie
odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa, co potwierdza, że wydatki czynione są na przyszły lokal dla
ściśle określonej osoby”.
Ministerstwo finansów podkreśliło, że „sądy administracyjne podobnie traktują wydatki na wykończenie lokalu,
ponoszone po jego odbiorze technicznym, kiedy lokal jest już w posiadaniu nabywcy. Są to zatem wydatki ponoszone
na budowę lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d PDOFizU. Wskazuje się, że pomimo
tego, że w dacie odbioru technicznego i po objęciu w posiadanie lokalu mieszkalnego, nie jest jeszcze ustanowione
odrębne prawo jego własności, to jednak wydatki te ponoszone są na konkretny, budowany dla tej właśnie osoby
lokal. Można zatem powiedzieć, że są ponoszone na własny lokal”.
Minister zgodził się z tak ukształtowanym stanowiskiem i w omawianej interpretacji stwierdził, że „wydatkowanie
przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c
PDOFizU, w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2018 r., na
wpłaty realizowane z umowy deweloperskiej określonej w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego, dotyczącej lokalu mieszkalnego, stanowi wydatki poniesione na budowę własnego lokalu
mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d PDOFizU. Wydatkami, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit.
d PDOFizU, są również wpłaty realizowane z umowy deweloperskiej dotyczącej nieruchomości zabudowanej
budynkiem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu
jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit.
d PDOFizU, wydatkami na budowę własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego są również wydatki na
wykończenie budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, ponoszone po ich odbiorze technicznym, kiedy
budynek lub lokal jest już w posiadaniu podatnika jako nabywcy z umowy deweloperskiej. W konsekwencji,
wydatkowanie przychodów na wymienione cele mieszkaniowe, realizuje prawo do zwolnienia od podatku
dochodowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2018 r. Prawo
do zwolnienia nie jest warunkowane obowiązkiem definitywnego nabycia ich własności w terminie określonym w art.
21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2018 r.”.
Interpretacja z MFFiPR z 2.9.2021 r., DD2.8202.1.2021

Interpretacja skarbówki z 2.9.2021 r. precyzuje, że wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe z umowy deweloperskiej stanowi wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego. Ministerstwo podkreśla, że wydatki te realizują prawo do zwolnienia podatkowego od dochodów.