Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Operat szacunkowy pełni kluczową rolę przy ustalaniu wartości nieruchomości i wysokości odszkodowania. Publikacja analizuje kwestię potwierdzenia aktualności operatu oraz konsekwencje braku takiego potwierdzenia. Przedstawione są także wymogi prawne dotyczące operatu szacunkowego oraz procedury jego wykorzystania. Sprawa dotycząca operatu szacunkowego, która została omówiona, ukazuje znaczenie rzetelnego i fachowego sporządzenia tego dokumentu oraz konieczność spełnienia określonych warunków dla jego aktualności.

Tematyka: operat szacunkowy, aktualność, odszkodowanie, GospNierU, WycenaNierR, rzeczoznawca majątkowy, organ administracyjny, postępowanie sądowe

Jeśli operat szacunkowy nie spełnia wymagań co do aktualności określonych w art. 156 ust. 4 ustawy
z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej: GospNierU), nie może
zostać uznany za wiążący dowód wartości nieruchomości niezbędny do ustalenia wysokości
odszkodowania.
Postępowanie administracyjne
W 2001 r. działka należąca do G.S. i M.S. została przeznaczona pod drogę publiczną i na mocy art. 98 ust. 3
GospNierU stała się własnością Gminy C. Ponieważ negocjacje między dotychczasowymi właścicielami i organem
w zakresie wysokości odszkodowania nie doprowadziły do porozumienia, G.S. i M.S. złożyli wniosek o przyznanie
odszkodowania zgodnie z obowiązującymi przepisami. Starosta B. ustalił odszkodowanie na podstawie wartości
nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. G.S. i M.S. wnieśli odwołanie
od decyzji zarzucając nieprawidłowości przy sporządzaniu wyceny nieruchomości. Wojewoda orzekł o utrzymaniu
w mocy zaskarżonego rozstrzygnięcia uznając, że operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym
w przepisach.
Ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie operatu
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę. Zgodnie z art. 98 ust. 3 GospNierU, odszkodowanie
za grunty wydzielone pod drogi publiczne ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy
wywłaszczaniu nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości
wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej
wartość nieruchomości, przy czym operat szacunkowy podlega ocenie organu, tak jak każdy dowód,
z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 KPA (wyrok NSA z 4.10.2006 r., I OSK
417/06,
). Przyjmuje się, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego
wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości,
a zasady i tryb ich sporządzania uregulowane zostały w rozdziale 1 działu IV GospNierU oraz w rozporządzeniu
Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U.
z 2021 r. poz. 555; dalej: WycenaNierR). W ocenie Sądu, organy obu instancji prawidłowo uznały, że operat
szacunkowy przedstawiony w tej sprawienie zawiera merytorycznych błędów, odzwierciedla wartość rynkową
przedmiotowej nieruchomości, został sporządzony rzetelnie i fachowo.
Jak potwierdzić aktualność operatu?
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok Sądu I instancji i zaskarżoną decyzję wskazując, że do
wykorzystania operatu szacunkowego, czyli przyjęcia go za podstawę do wiążącego ustalenia
odszkodowania, doszło po upływie 15 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zgodnie z art. 156 ust. 3
GospNierU, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez
okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne
zmiany czynników, o których mowa w art. 154 GospNierU. Późniejsze wykorzystanie operatu jest uzależnione
od potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie to następuje przez
umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz
dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły
zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 GospNierU. NSA
stwierdził, że znajdujące się w aktach sprawy odrębne pismo rzeczoznawcy majątkowego dotyczące potwierdzenia
aktualności tego dokumentu nie spełnia wymogów określonych w art. 156 ust. 4 GospNierU.
Przed nowelizacją § 58 ust. 1 WycenaNierR, czyli w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji przez organ
odwoławczy, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następowało poprzez dołączenie do niego klauzuli,
w której rzeczoznawca oświadczał o aktualności operatu, nie było wymogu umieszczenia stosownej klauzuli
bezpośrednio na dokumencie operatu. W uzasadnieniu wyroku podkreślono, że WycenaNierR jest aktem
wykonawczym do GospNierU – wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 GospNierU.
W Konstytucji RP określono hierarchię źródeł powszechnie obowiązującego prawa, w wypadku odmiennej
treści przepisów aktu wyższego rzędu i aktu niższego rzędu, należy stosować w pierwszej kolejności przepis
zawarty w akcie wyższego rzędu. Dlatego rozporządzenie nie może modyfikować art. 156 ust. 4 GospNierU,
bez zawartej w tej ustawie wyraźnej podstawy prawnej do takiej modyfikacji. NSA wskazał, że w rozpatrywanej
sprawie zarówno Sąd I instancji, jak i organ odwoławczy nie dokonały oceny dopuszczalności wykorzystania operatu
szacunkowego przy wydawaniu decyzji przez organ II instancji, w tym czy operat ten spełniał wszystkie wymagania
prawne do uznania go za ustawowo określony dowód wartości nieruchomości.

Wyrok NSA z 7.9.2021 r., I OSK 5/19

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego jest kluczowe dla jego skutecznego wykorzystania przy ustalaniu odszkodowania. Publikacja analizuje zmiany w wymogach dotyczących potwierdzenia aktualności operatu oraz konsekwencje braku takiego potwierdzenia. Przedstawione są także interpretacje organów administracyjnych i sądowych dotyczące wykorzystania operatu szacunkowego w postępowaniu.