Ulga mieszkaniowa a budynki gospodarcze

Publikacja omawia spór dotyczący prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej przez mężczyznę, który nabył udziały w nieruchomości. Organ podatkowy nie uznał kosztów na zakup budynku gospodarczego za wydatki mieszkaniowe, co spowodowało skargę do WSA. W wyroku WSA w Rzeszowie stwierdzono, że budynek gospodarczy jest powiązany z budynkiem mieszkalnym, co skutkowało objęciem całej nieruchomości zwolnieniem podatkowym.

Tematyka: ulga mieszkaniowa, nieruchomość, budynki mieszkalne, budynki gospodarcze, interpretacja podatkowa, WSA Rzeszów, NSA

Jeśli przedmiotem nabycia byłby lokal mieszkalny, zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU
dotyczy także przynależności do nabywanego lokalu mieszkalnego.
Wniosek o interpretację
Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór pomiędzy skarbówką, a podatnikiem w zakresie prawa do
skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Mężczyzna, który był współwłaścicielem 1/6 udziału w nieruchomości (tę część
nabył na mocy umowy darowizny dokonanej w latach 90.), a w 2016 r. kupił z dodatkowo 1/12 udziału tej
nieruchomości, następnie sprzedał swoje udziały w wiosną 2017 r. Kilka miesięcy później za środki uzyskane
z transakcji nabył razem z żoną (do majątku wspólnego) nieruchomość zabudowaną budynkami mieszkalnym
i gospodarczym. Przedstawiając taki stan faktyczny mężczyzna zadał fiskusowi pytanie: Czy będzie mógł skorzystać
ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131
ustawy z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128; dalej: PDOFizU)
w zakresie sprzedaży 1/12 udziału, od których nabycia nie upłynął pięcioletni termin przed zawarciem umowy
sprzedaży, wobec przeznaczenia dochodu z ich sprzedaży na zakup, przed upływem dwóch lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż udziałów, nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nabytej
na majątek wspólny z żoną, przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe?
Stanowisko podatnika
Według podatnika, odpowiedź na powyższe pytanie jest pozytywna. Przemawiał za tym fakt, że środki uzyskane ze
sprzedaży przeznaczył na nabycie budynku mieszkalnego. Jednak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był
innego zdania. Organ stwierdził, że stanowisko mężczyzny jest nieprawidłowe w zakresie w uznania części
przychodu wydatkowanego na zakup budynku gospodarczego za wydatki na cele mieszkaniowe. Fiskus
argumentował, że za wydatki na cele mieszkaniowe można uznać jedynie tę część przychodu, która odpowiada
proporcjonalnie wydatkom poniesionym na nabycie budynku mieszkalnego. Część przychodu odpowiadająca
proporcjonalnie wydatkom na nabycie „budynku gospodarczego” nie mieści się w celach wyznaczonych w art. 21 ust.
25 pkt 1 PDOFizU i nie będzie miało do tej części dochodu zastosowania zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt
131 PDOFizU.
Skarga do WSA
Mężczyzna zaskarżył interpretację. W jego opinii fiskus błędnie przyjął, że wydatkowane przez podatnika koszty na
nabycie nieruchomości przeznaczonej do zamieszkania nie powodują obniżenia podstawy opodatkowania
w zakresie, w jakim przypadają na zakup budynku gospodarczego położonego na działce, jako że budynek ten nie
służy do celów mieszkalnych, a w konsekwencji koszt poniesiony na jego zakup nie może być uznany za wydatek
mieszkaniowy korzystający ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie. Mężczyzna jeszcze raz
podkreślił, że jego celem było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nabyta nieruchomość stanowi jedną całość
gospodarczą i jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Fakt zlokalizowania na działce budynku gospodarczego
tego nie wyłącza, ponieważ jest on przeznaczony na przechowywanie przedmiotów mieszkańców służących ich
celom mieszkaniowym i utrzymaniu nieruchomości. Wykładnia przepisów nie powinna odbiegać od realiów życia,
w tym oceny społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Własność nieruchomości wiąże się bowiem
z obowiązkiem jej utrzymania, do czego konieczny jest sprzęt i narzędzia, których przechowanie w domu jest trudne.
Dlatego powszechne jest budowanie budynków gospodarczych, które służą temu celowi, czy też garażowaniu
samochodu. Budynki takie są nierozerwalnie z związane z budynkami mieszkalnymi. Fakt jego lokalizacji na działce
poza budynkiem mieszkalnym nie zmienia jego przeznaczenia jako ściśle związanego z funkcją mieszkalną nabytej
nieruchomości, tak jak np. strychu czy garażu.
Stanowisko WSA
Sprawa trafiła na wokandę Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie. W wyroku z 25.10.2018 r. organ
ten stanął po stronie podatnika. W uzasadnieniu skład orzekający tłumaczył, że w rozpoznanej sprawie budynek
o charakterze gospodarczym (niemieszkalnym) jest formalnie i faktycznie powiązany z nabywanym budynkiem
mieszkalnym. Sąd podkreślił, że „stosownie do przepisu art. 2 ust. 4 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.
Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do
niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem,
w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej
„pomieszczeniami przynależnymi”. W kontekście powyższego podnieść należy, że części składowe mogą
przynależeć do lokalu mieszkalnego choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone

w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Do pomieszczeń
przynależnych zalicza się piwnicę, strych, komórkę i garaż. Należy przez to rozumieć, że pomieszczeniami
przynależnymi mogą być również pomieszczenia o innych funkcjach, które wraz z lokalem mają tego samego
właściciela.
Mając powyższe na uwadze, posługując się wykładnią systemową, można przyjąć, że jeśli przedmiotem nabycia
byłby lokal mieszkalny to zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU dotyczyłoby także przynależności do
nabywanego lokalu mieszkalnego”. W konsekwencji powyższych rozważań sąd uznał za zasadne przyjęcie, że
zwolnieniem podatkowym objęte jest nabycie całej nieruchomości.
Fiskus zaskarżył powyższy wyrok, jednak stanowisko WSA w Rzeszowie potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny,
który w wyroku z 4.11.2021 r., II FSK 360/19 oddalił skargę kasacyjną.
Wyrok NSA z 4.11.2021 r., II FSK 360/19

WSA w Rzeszowie potwierdził, że zwolnienie określone w PDOFizU obejmuje nabycie całej nieruchomości, uwzględniając powiązanie budynku gospodarczego z mieszkalnym. Wyrok ten został utrzymany przez NSA, odrzucając skargę kasacyjną fiskusa.