Czy dostawa kilku działek jest zwolniona z VAT?

W publikacji omawia się kwestię zwolnienia z VAT dostawy kilku działek nieruchomości, gdy na gruncie nie ma budynków ani budowli. Agencja wykonawcza planująca sprzedaż trzech działek o różnym przeznaczeniu zwróciła się do fiskusa, co wywołało dyskusję odnośnie opodatkowania VAT. Po analizie lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji skarbówki, sprawa trafiła do sądu administracyjnego, który uchylił interpretację i uznał, że działki stanowią grunt niezabudowany. NSA potwierdził tę decyzję, odrzucając skargę kasacyjną skarbówki.

Tematyka: VAT, dostawa działek, zwolnienie podatkowe, plan zagospodarowania przestrzennego, organy podatkowe

W publikacji omawia się kwestię zwolnienia z VAT dostawy kilku działek nieruchomości, gdy na gruncie nie ma budynków ani budowli. Agencja wykonawcza planująca sprzedaż trzech działek o różnym przeznaczeniu zwróciła się do fiskusa, co wywołało dyskusję odnośnie opodatkowania VAT. Po analizie lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji skarbówki, sprawa trafiła do sądu administracyjnego, który uchylił interpretację i uznał, że działki stanowią grunt niezabudowany. NSA potwierdził tę decyzję, odrzucając skargę kasacyjną skarbówki.

Jeśli na gruncie nie znajdują się inne niż ogrodzenie i słupy oświetleniowe budynki bądź budowle,
przedmiotowa nieruchomość w myśl VATU jest gruntem niezabudowanym.
Stan faktyczny
Z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej do fiskusa zwróciła się państwowa jednostka
organizacyjna posiadająca osobowość prawną, podległa Ministrowi Obrony Narodowej będąca agencją wykonawczą
w rozumieniu przepisów ustawy z 27.8.2009 r. o finansach publicznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 305 ze zm.).
Ponieważ podmiot ten otrzymał niezabudowaną nieruchomość, składającą się z trzech działek o różnym
przeznaczeniu, a w nieodległej przyszłości planował ją sprzedać, pojawiły się wątpliwości co do sposobu
opodatkowania VAT jej dostawy. Według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu,
na którym jest zlokalizowana nieruchomość, dwie działki miały być przeznaczone pod zieleń niepubliczną, a trzecia
pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Zdaniem agencji dostawa dwóch pierwszych działek będzie korzystać
ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług
(t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej: VATU). Z kolei dostawa trzeciej powinna zostać opodatkowana
podstawową 23% stawką podatku VAT.
Skarbówka zgodziła się z wnioskodawcą, ale tylko w zakresie wysokości stawki daniny. Według Dyrektora Krajowej
Informacji Skarbowej zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, co
wynika z regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU.
Agencja zaskarżyła to stanowisko, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przyznał jej rację i uchylił
interpretację. Sąd zgodził się ze skarbówką, że w omawianej sprawie kluczowe było ustalenie, czy wymienione
działki stanowią grunt niezabudowany oraz czy stanowią tereny budowlane. W związku z tym, że na gruncie nie
znajdują się inne niż ogrodzenie i słupy oświetleniowe budynki bądź budowle, to przedmiotowa nieruchomość w myśl
VATU jest gruntem niezabudowanym.
Przeznaczenie gruntu
Organ przechodząc do kwestii, czy wymienione działki stanowią tereny budowlane, zauważył, że w tym względzie
należy odwołać się do art. 2 pkt 33 VATU, zgodnie z którym przez takie tereny rozumie się grunty przeznaczone pod
zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu –
zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym. W MPZP obowiązującym dla terenu będącego obiektem sporu dwie działki były
oznaczone symbolem – Z – tereny zieleni niepublicznej – z przeznaczeniem podstawowym zieleń niepubliczna – co
wskazuje, że teren ten nie jest przeznaczony pod zabudowę. W ocenie Sądu znajomość tego rodzaju ustalenia planu
miejscowego powinna być przede wszystkim brana pod uwagę przy ocenie przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU.
O charakterze terenu, jako przeznaczonego pod zabudowę w rozumieniu ww. przepisu można bowiem mówić jedynie
w sytuacji, gdy możliwość zabudowy ma dla terenu podstawowe, dominujące znaczenie. W opinii sądu możliwość
zabudowy nie jest istotna, jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu.
Organ odwołał się też do orzecznictwa NSA, w którym zwracano uwagę na konieczność uwzględniania
podstawowego znaczenia gruntu.
Zatem dopuszczalne przeznaczenie terenu w postaci lokalizacji na nim ścieżek rowerowych, parkingów terenowych
czy możliwość poszerzenia drogi publicznej na dzień wydawania interpretacji co do możliwości skorzystania przez
stronę ze zwolnienia podatkowego wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU nie powinno być w tym przypadku brane
pod uwagę.
Skarbówka złożyła skargę kasacyjną, jednak NSA w wyroku z 10.11.2021 r., I FSK 575/18, 
, ją oddalił.
Wyrok NSA z 10.11.2021 r., I FSK 575/18, 








Wyroki sądu administracyjnego potwierdzające zwolnienie z VAT dostawy działek bez zabudowy mogą być istotne dla podmiotów planujących transakcje nieruchomościami. Kluczowym elementem jest analiza planu zagospodarowania przestrzennego oraz interpretacji organów podatkowych.