Legalizacja samowoli budowlanej sprzed wielu lat

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie rozpatrzył sprawę związaną z uchyleniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego, który został samowolnie dobudowany niemal ćwierć wieku wcześniej. Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy obecną właścicielką obiektu a instytucjami nadzoru budowlanego.

Tematyka: Legalizacja samowoli budowlanej, uchylenie decyzji, interes społeczny, interes strony, zarządca budynku, weranda, PINB, KPA, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, WSA Olsztyn

Nie jest konieczne, aby za uchyleniem decyzji o rozbiórce przemawiał jednocześnie interes społeczny
i interes strony, gdyż przepis przewiduje możliwość wystąpienia tych przesłanek rozłącznie.
Stan faktyczny i rozstrzygnięcie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zajął się sprawą związaną z uchyleniem decyzji nakazującej rozbiórkę
obiektu budowlanego. Do sporu doszło pomiędzy obecną właścicielką owego obiektu a instytucjami nadzoru
budowlanego.
Chodziło o werandę, która niemal ćwierć wieku wcześniej została dobudowana do budynku przez jednego
z lokatorów. Ponieważ zrobił to samowolnie, nie mając niczyjej zgody na takie działanie, ówczesny kierownik urzędu
nadzoru budowlanego nakazał rozbiórkę. Adresatem nakazu było przedsiębiorstwo, będące wówczas zarządcą
budynku. Już w niedługim czasie po tej decyzji Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził jej
nieważność, jednak tylko w zakresie dotyczącym realizacji rozbiórki.
Przez kolejne lata pisma urzędowe trafiały do coraz to innych osób, ale weranda nie była usuwana. W międzyczasie
zmienili się też właściciele lokalu. Został on wyodrębniony z zasobów gminnych i sprzedany. W planach lokalu,
przedkładanych w trakcie dokonywania transakcji wynikało, że do owego lokalu nie przylega weranda, zaś w jej
miejscu znajduje się kotłownia i sień. Latem 2019 r. obecna właścicielka mieszkania otrzymała od Powiatowego
Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: PINB) pismo w sprawie rozbiórki. Organ zaznaczył, że w omawianej
sprawie nie jest istotne, że obecna właścicielka obiektu budowlanego, objętego decyzją o nakazie rozbiórki, nie była
sprawczynią samowoli budowlanej, gdyż na nią, jako następcę prawnego, przeszedł obowiązek rozbiórki, określony
w przekazanej decyzji. PINB uznał również, że uchylenie decyzji nakazującej rozbiórkę ze względu na słuszny interes
strony lub interes społeczny doprowadziłoby do powrotu stanu niezgodności z prawem (samowoli budowlanej).
Kobieta zaskarżyła decyzję do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, jednak ten utrzymał ją w mocy.
Sprawa trafiła do sądu. Skarżąca powtórzyła zarzuty naruszenia art. 155 w zw. z art. 154 § 2 ustawy z 14.6.1960 r.
Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.; dalej: KPA) oraz art. 7 w zw. z art. 77 §
1 KPA. Kobieta argumentowała, że zastosowanie art. 155 KPA nie jest zależne od tego, czy ostateczna decyzja jest
zgodna z prawem, a także czy ma charakter decyzji związanej, czy uznaniowej. Nie jest konieczne, aby za
uchyleniem przemawiał jednocześnie interes społeczny i interes strony, gdyż przepis przewiduje możliwość
wystąpienia tych przesłanek rozłącznie. Skarżąca zauważyła, że uchylenie decyzji nakazującej rozbiórkę w trybie art.
155 KPA nie musi w każdym przypadku oznaczać powrotu do stanu niezgodności z prawem. Organ administracji
publicznej przez 24 lata nie doprowadził do wykreowania stanu zgodnego z prawem, mimo iż kilkukrotnie przez ten
okres powziął wiedzę na temat stanu, który się ukształtował na skutek tej bierności. Kobieta podkreśliła, że gmina
wyodrębniła i sprzedała lokal mieszkalny, który składa się m.in. z przedmiotowego pomieszczenia, objętego nakazem
rozbiórki. Mimo iż po 12 latach od wydania decyzji o nakazie rozbiórki doszło do zmiany właściciela, organ wciąż nie
doprowadził do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Ma to istotne znaczenie w kontekście rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U.
z 2019 r. poz. 2204 ze zm.), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze
wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną
z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych). Działanie rękojmi jest uzależnione od jednoczesnego spełnienia przesłanek niezgodności między
stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nabycia
własności lub innych praw rzeczowych, ujawnionych w księdze w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby
uprawnionej według księgi oraz dobrej wiary nabywcy. Zdaniem skarżącej spełniła ona ww. przesłanki i należy jej się
prawo do ochrony, jaką zapewnia ww. zasada, w przeciwieństwie do przerzucenia na nią obowiązku, którego nie
zrealizował przez 24 lata organ administracji publicznej. Tym bardziej, że gmina jako organ administracji publicznej
uznała pomieszczenie za legalnie wybudowane, mogące stanowić przedmiot obrotu gospodarczego.
Ponadto kobieta dodała, że uchylenie spornej decyzji o rozbiórce pozwoli jej na legalizację samowoli budowlanej.
Podkreśliła, że niewykonanie nałożonego postanowieniem obowiązku, które skutkowało wydaniem nakazu rozbiórki,
jest rezultatem okoliczności niezależnych od niej, gdyż nie była wówczas właścicielką przedmiotowego lokalu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 28.12.2021 r., II SA/Ol 745/21,
, przychylił się do
skargi kobiety i uchylił decyzję nadzoru. PINB ma ponownie rozpoznać omawianą sprawę.
Wyrok WSA w Olsztynie z 28.12.2021 r., II SA/Ol 745/21,

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylił decyzję nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę, pozwalając właścicielce na legalizację samowoli budowlanej. Sprawa ma być ponownie rozpatrzona przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.