Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązania do utrzymania stanu technicznego balkonów

Kwestia utrzymania stanu technicznego balkonów w nieruchomości wspólnej budzi kontrowersje. NSA oddalił skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej od decyzji WINB nakazującej usunięcie usterek technicznych i estetycznych. W kontekście obowiązków związanych z utrzymaniem budynku NSA wskazał, że wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za elementy konstrukcyjne nieruchomości wspólnej.

Tematyka: balkony, stan techniczny, wspólnota mieszkaniowa, obowiązki, NSA, decyzja, zarząd nieruchomości, estetyka

O ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do
lokalu, może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie
związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części
nieruchomości wspólnej. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku
i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania
potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu należy uznać za takie części budynku, które nie
służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Stanowią one zatem nieruchomość wspólną.

Stan faktyczny
NSA oddalił skargę kasacyjną Wspólnoty Mieszkaniowej od wyroku WSA w Warszawie z 11.12.2018 r., VII SA/Wa
927/18,
w sprawie ze skargi tej Wspólnoty na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego
(dalej: WINB) w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W sprawie tej Powiatowy Inspektor
Nadzoru Budowlanego (dalej: PINB) na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 1 i 3 w zw. z art. 61 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo
budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; dalej: PrBud) nakazał skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie
stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego poprzez:
1. Usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy
wykończeniowej;
2. Naprawę uszkodzonych szklanych balustrad.
PINB wskazał, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku powinien być
skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2
PrBud ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia
do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Odwołanie od ww. decyzji
wniosła Wspólnota. WINB utrzymał w mocy decyzję Organu I instancji. Stanowisko Organów podzielił WSA
w Warszawie, co ostatecznie doprowadziło do złożenia skargi kasacyjnej przez Wspólnotę Mieszkaniową.
Stanowisko NSA
NSA wskazał, że zgodnie z art. 61 PrBud określone obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego
w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. W niniejszej sprawie jednym
z podmiotów wskazanych w ww. przepisie jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, która sprawuje zarząd
nieruchomością wspólną. Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć elementy konstrukcyjne obiektu
budowlanego oraz elementy elewacji, decydujące m.in. o estetyce budynku. Niemniej przepisy PrBud w ramach
obowiązków z art. 61 PrBud nie rozstrzygają kwestii własnościowych, a jedynie wskazują na zakres obowiązku, który
wynika z treści art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt. 1-7 PrBud. Także przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności
lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: WłLokU) nie precyzują zagadnienia z punktu widzenia tego, co dokładnie
jest częścią wspólną nieruchomości. W skardze kasacyjnej nie wykazano, aby przedmiotowe balkony stanowiły
odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych. Sama kwestia ich przynależności nie ma bowiem
przesądzającego znaczenia dla prawidłowości wskazania adresata obowiązków z art. 61 PrBud. Kwestii tej nie
wyjaśnia przywołany w skardze kasacyjnej art. 13 ust. 1 WłLokU, który z jednej strony wskazuje, że właściciel ponosi
wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, z drugiej zaś – że uczestniczy w kosztach zarządu związanych
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Wskazany w skardze kasacyjnej art. 3 ust. 2 WłLokU także nie wyjaśnia kwestii przynależności w odniesieniu do
ogólnego pojęcia balkonu. O ile samo użytkowanie balkonu, związane z jego uznaniem jako pomieszczenia
przynależnego do lokalu, może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle
kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części
nieruchomości wspólnej. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na
ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie
do użytku właściciela lokalu, a zatem, na podstawie art. 3 ust. 2 WłLokU, powinny być kwalifikowane jako stanowiące

nieruchomość wspólną. Na podstawie art. 14 pkt 1 WłLokU wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości
wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Argumenty odnoszące się do kwestii własnościowych dotyczących ogólnego pojęcia „balkonu” nie mają znaczenia.
Tego rodzaju argumentacja nie przeczy temu, że kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetyką nie
należą do wyłącznego dominium właściciela lokalu mieszkalnego, lecz w przypadku istnienia wspólnoty
mieszkaniowej tego rodzaju problematykę należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku, która jest
zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową. Dlatego na akceptację zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym jeśli
przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być
uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących
określony lokal (por. wyrok NSA z 20.2.2019 r., II OSK 794/17,
). W ramach tego poglądu płytę podłogową
także można zakwalifikować jako część nieruchomości wspólnej.
W okolicznościach niniejszej sprawy mamy do czynienia z nieodpowiednim stanem technicznym balkonów w postaci
szklanej balustrady i odspojenia płytek od czoła płyty balkonowej, a w przypadku niektórych balkonów także
postępującej degradacji narożników płyt balkonowych. Nie jest więc tak, że w okolicznościach niniejszej sprawy
kwestie związane z wykończeniem płyt balkonowych, czy to w płaszczyźnie zewnętrznej pionowej, czy wierzchniej
warstwy poziomej, nie dotyczą elementów konstrukcyjnych balkonów, skoro taki stan prowadzi do stwierdzonej już
degradacji płyt balkonowych, co stwierdzono podczas kontroli okresowej (uszkodzenia izolacji balkonu).
W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie
przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali a częściami wspólnymi. Ogólne argumentowanie co
do tego komu przysługuje wyłączne użytkowanie balkonu nie przeczy ocenie, że do zarządcy obiektu budowlanego
możliwe jest skierowanie stosownego nakazu z art. 66 PrBud.
Przedmiotowego zagadnienia prawnego nie można też rozpatrywać z pominięciem celu, jaki wynika z art. 66 PrBud.
Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Przy
stwierdzonych usterkach przedmiotowych balkonów wskazanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej jako adresata
obowiązku niewątpliwie sprzyja realizacji nałożonego obowiązku, co przecież nie zamyka drogi Wspólnocie
Mieszkaniowej do ewentualnego wystąpienia z żądaniem o zwrot kosztów związanych z wykonaniem robót
naprawczych do poszczególnych właścicielu lokali.

Komentarz
Dokonana przez NSA wykładnia przepisu art. 66 PrBud co do określenia obowiązków utrzymania budynku
w należytym stanie technicznym wyraźnie wskazuje na to, co decyduje o przypisaniu danego obowiązku zarządcy
nieruchomości. Wszelkie obowiązki związane z utrzymaniem stanu technicznego części wspólnych budynku należą
do wspólnoty mieszkaniowej, choć niekiedy problematyczne może być to, co jest częścią wspólną. Dla dokonania tej
kwalifikacji nie ma znaczenia okoliczność, że pewne elementy konstrukcyjną stanowią przynależność danego lokalu.
W niniejszej sprawie zobowiązanie Wspólnoty dotyczyło usunięcia opadających i odspojonych płytek balkonowych,
wykonanie w ich miejsce prawidłowej warstwy wykończeniowej oraz naprawa uszkodzonych szklanych balustrad
dotyczy wszystkich balkonów, na których powyższe nieprawidłowości występują; w stosunku do wszystkich płytek
balkonowych - zarówno poziomych, jak i płytek. Obowiązek taki jest technicznie wykonalny i umożliwia adresatowi
decyzji dobór odpowiednich rozwiązań celem wykonania nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej. Wyrażone
przez NSA stanowisko potwierdza dotychczasową linię orzeczniczą (por. wyroki NSA: z 28.3.2017 r., II OSK 1928/15,
; z 7.9.2016 r., II OSK 466/15,
; z 28.3.2017 r., II OSK 1929/15,
).

Wyrok NSA z 10.3.2022 r., II OSK 835/19,

Wyrok NSA potwierdza, że obowiązki dotyczące utrzymania stanu technicznego nieruchomości wspólnej spoczywają na wspólnocie mieszkaniowej. Decyzja ta może mieć istotne konsekwencje dla właścicieli lokali mieszkalnych, zarządców nieruchomości oraz samych wspólnot mieszkaniowych.