Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej

Czynności polegające na reprezentowaniu wspólnoty mieszkaniowej przed organami administracyjnymi i sądami mają kluczowe znaczenie dla ochrony rzeczy wspólnej. W przypadku sporów z organami administracyjnymi, jak skarga na decyzję Wojewody, istotne jest właściwe udokumentowanie umocowania do reprezentacji wspólnoty. NSA podkreślił, że zarząd nieruchomością wspólną reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach z właścicielami lokali.

Tematyka: reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej, organy administracyjne, sądy, umocowanie do reprezentacji, zarząd nieruchomością wspólną, spory sądowe, zarządzanie nieruchomością

Czynności polegające na reprezentowaniu wspólnoty mieszkaniowej przed organami administracyjnymi
i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, czyli czynnościami
zwykłego zarządu.

Odrzucenie skargi
Wspólnota Mieszkaniowa „A.” wniosła do WSA w Łodzi skargę na decyzję Wojewody w przedmiocie zatwierdzenia
projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę instalacji gazowej. Przewodniczący Wydziału wezwał
skarżącą do usunięcia braków formalnych skargi przez wskazanie, czy jest małą wspólnotą (do trzech lokali
włącznie), czy też dużą wspólnotą (powyżej trzech lokali). W zależności od wyjaśnień skarżącą zobowiązano:
w przypadku małej wspólnoty - do nadesłania dokumentów wskazujących, że osoby podpisane pod skargą były
upoważnione do dokonania tej czynności; przy wspólnocie powyżej trzech lokali - do nadesłania uchwały, w której
większość współwłaścicieli nieruchomości wyraziło zgodę na wniesienie w ich imieniu skargi do sądu
administracyjnego, bowiem jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd. Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „B.”,
działając jako zarządca nieruchomości, przekazał uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej „A.” w sprawie wyrażenia zgody
na wniesienie skargi. Sąd pozostawił to pismo bez rozpoznania, a następnie odrzucił skargę. Zgodnie z art. 28 § 1
ustawy z 30.8.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej:
PostAdmU) osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności
w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Natomiast w art. 29 PostAdmU
zobowiązano przedstawiciela ustawowego lub organ albo osoby, o których mowa w art. 28 PostAdmU, do wykazania
swojego umocowania dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Sąd stwierdził, że w zakreślonym
w wezwaniu terminie nie zostało wskazane przez skarżącą, czy jest dużą czy małą wspólnotą, a to uniemożliwiło
ustalenie sposobu jej reprezentacji zgodnie z przepisami ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r.
poz. 1048; dalej: WłLokU). W konsekwencji brak było możliwości stwierdzenia czy osoby, które złożyły podpisy pod
skargą, mają umocowanie do jej wniesienia.
Zarzuty zażalenia
Wspólnota Mieszkaniowa „A.” wniosła zażalenie, podkreślając, że na wezwanie Sądu przedłożyła uchwałę w sprawie
wyrażenia zgody dla Zarządu na wniesienie skargi. Jak wyjaśniono, nie powinno budzić wątpliwości Sądu, że zarząd
powołany na podstawie uchwały dotyczy dużej wspólnoty mieszkaniowej. Mała wspólnota mieszkaniowa jest
wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu, a zarządca może w niej istnieć tylko za
zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania oraz
zaskarżania. Zdaniem skarżącej wynika z tego, że brak wypowiedzenia się wprost, czy wspólnota jest mała, czy
duża, w żaden sposób nie powinien wpływać na ocenę uzupełnienia braku formalnego skargi. Jednocześnie
podkreślono, że z przedłożonej uchwały jasno wynikało, kto jest umocowany do reprezentacji Wspólnoty
Mieszkaniowej „A.”.
Zasady reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej
NSA uchylił zaskarżone postanowienie, uznając, że wystosowane przez Sąd I instancji wezwanie co do zasady było
błędne, więc nie mogło stanowić skutecznej podstawy do odrzucenia skargi w przypadku niezastosowania się do
niego. W uzasadnieniu orzeczenia wyjaśniono, że jeśli sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu
odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, obowiązują zasady określone
w WłLokU. Zgodnie z przepisami, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do
dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie
zastosowanie przepisy KC i KPC o współwłasności. Jeżeli jednak liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd złożony wyłącznie z osób fizycznych kieruje sprawami
wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi
właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają
przynajmniej dwaj jego członkowie.
Co istotne czynności zwykłego zarządu są podejmowane przez zarząd samodzielnie. NSA uznał, że wbrew
stanowisku Sądu I instancji wniesienie skargi do sądu administracyjnego nie jest czynnością przekraczającą
zwykły zarząd. Zatem w przypadku małej wspólnoty skarga powinna zostać podpisana przez właścicieli lokali
dysponujących większością udziałów w nieruchomości wspólnej lub właściciela lokalu posiadającego
upoważnienie do wniesienia skargi przez wspólnotę, udzielone przez pozostałych właścicieli dysponujących

większością udziałów. Natomiast w przypadku dużej wspólnoty skarga powinna zostać podpisana przez
zarząd wspólnoty, w tym celu należy ustalić skład zarządu wspólnoty poprzez wezwanie do nadesłania
stosownej uchwały. Skarga w tej sprawie została złożona przez Wspólnotę Mieszkaniową „A.” reprezentowaną
przez zarząd w osobach D.G. i M.G. NSA zaznaczył, że taki sposób reprezentacji może dotyczyć zarówno dużej, jak
i małej wspólnoty mieszkaniowej. Choć co do zasady do zarządu nieruchomością wspólną w małych
wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów KC i KPC, to ustawodawca nie wyłączył
możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo
w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego - art. 18 ust. 1 WłLokU. W umowie takiej nie jest więc
wykluczone określenie tych zasad w sposób wskazany w art. 21 i nast. WłLokU lub przez odesłanie do tych
przepisów (zob. postanowienie SA w Krakowie z 25.5.2016 r., I ACa 105/16,
). W konsekwencji rozpatrując
sprawę ponownie, Sąd I instancji jest zobowiązany do uwzględniania stanowiska NSA oraz przedstawionych przez
skarżącą dokumentów i wyjaśnień w celu dokonania oceny, czy umocowanie do reprezentowania skarżącej przez
osoby, które podpisały skargę, zostało prawidłowo wykazane.
Postanowienie NSA z 27.6.2022 r., II OZ 380/22,

NSA uchylił zaskarżone postanowienie, uzasadniając, że zarząd nieruchomością wspólną reprezentuje zarówno małe, jak i duże wspólnoty mieszkaniowe. Istotne jest jasne określenie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, zgodnie z przepisami ustawowymi. Sąd I instancji ma obowiązek uwzględnić stanowisko NSA i dostarczone dokumenty przy ponownej ocenie umocowania do reprezentacji wspólnoty.