Wpis ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości a prawo do odszkodowania za zmniejszenie jej wartości
Samo ujawnienia w księdze wieczystej na podstawie decyzji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie stanowi źródła obowiązku odszkodowawczego na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten znajduje zastosowanie dopiero wtedy, gdy na skutek szkód powstałych np. w związku z budową linii energetycznej dojdzie do zmniejszenia wartości nieruchomości. Na podstawie decyzji Starosty ograniczono sposób korzystania z nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność B.P. Decyzja została wydana na podstawie art. 124 ust. 4 GospNierU. Stanowisko WSA zakłada, że wpis do księgi wieczystej ostatecznej decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości może powodować utratę wartości nieruchomości, jednak należy dokładnie ocenić, czy faktycznie doszło do takiego zmniejszenia.
Tematyka: księga wieczysta, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, odszkodowanie, wartość nieruchomości, inwestycja, roszczenia odszkodowawcze
Samo ujawnienia w księdze wieczystej na podstawie decyzji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie stanowi źródła obowiązku odszkodowawczego na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten znajduje zastosowanie dopiero wtedy, gdy na skutek szkód powstałych np. w związku z budową linii energetycznej dojdzie do zmniejszenia wartości nieruchomości. Na podstawie decyzji Starosty ograniczono sposób korzystania z nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność B.P. Decyzja została wydana na podstawie art. 124 ust. 4 GospNierU. Stanowisko WSA zakłada, że wpis do księgi wieczystej ostatecznej decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości może powodować utratę wartości nieruchomości, jednak należy dokładnie ocenić, czy faktycznie doszło do takiego zmniejszenia.
Samo ujawnienia w księdze wieczystej na podstawie decyzji ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie stanowi źródła obowiązku odszkodowawczego na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej: GospNierU). Przepis ten znajduje zastosowanie dopiero wtedy, gdy na skutek szkód powstałych np. w związku z budową linii energetycznej dojdzie do zmniejszenia wartości nieruchomości. Stan faktyczny Na podstawie decyzji Starosty, w związku z planowaną budową linii energetycznej, ograniczono sposób korzystania z nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność B.P. Decyzja została wydana na podstawie art. 124 ust. 4 GospNierU. Na wniosek właścicielki nieruchomości Starosta określił wysokość odszkodowania na kwotę 5,6 tys. zł i zobowiązał przedsiębiorstwo energetyczne „P.” S.A. do zapłaty ustalonej kwoty. Wskutek odwołania inwestora Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję i umorzył postępowanie przed Organem I instancji, uznając, że Starosta przedwcześnie orzekł o wypłacie odszkodowania. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że przedsiębiorstwo energetyczne nie rozpoczęło jeszcze budowy linii, a zgodnie z art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust. 4 GospNierU odszkodowanie może być ustalone dopiero po zakończeniu inwestycji. Warunkiem dopuszczalności ustalenia odszkodowania jest bowiem powstanie szkody wskutek zajęcia nieruchomości. Przed zakończeniem prac nie jest możliwe określenie zakresu i wartości poniesionych szkód w postaci np. utraconych pożytków z nieruchomości w trakcie budowy, zniszczenia ogrodzenia czy wycięcia drzew. Stanowisko WSA WSA w Warszawie uchylił decyzje Organów I i II instancji. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom Wojewody, katalog zdarzeń wywołujących szkodę wymienionych w art. 128 ust. 4 GospNierU i powodujących konieczność wypłaty odszkodowania obejmuje także, zgodnie z art. 124 ust. 7 GospNierU, wpis do księgi wieczystej ostatecznej decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Taki wpis może w pewnych okolicznościach stanowić zdarzenie, które powoduje utratę wartości nieruchomości. Sąd uznał jednak, że zakres opinii zleconej przez Organ I instancji nie był adekwatny dla rozstrzygnięcia w sprawie. Dlatego przy ponownym rozpoznaniu wniosku skarżącej organ winien ustalić, czy rzeczywiście nastąpiła utrata wartości nieruchomości z tytułu dokonania wpisu ograniczenia do księgi wieczystej. Należy też uwzględnić aktualny stan faktyczny, w tym to, czy inwestor rozpoczął budowę linii energetycznej. Wówczas niezbędne będzie ustalenie ewentualnych szkód wywołanych tymi pracami. NSA: zasady przyznawania odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości Na skutek skargi kasacyjnej organu NSA uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę B.P. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że art. 128 ust. 4 GospNierU określa dwie podstawy odszkodowania: szkodę wywołaną zdarzeniami, o których mowa w art. 124-126 GospNierU, i zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek tych zdarzeń. W przypadku odszkodowania ustalanego na podstawie art. 128 ust. 4 GospNierU w uzasadnionych sytuacjach może dojść do odrębnego orzekania o każdej z podstaw, zatem nie jest wykluczone wydanie decyzji częściowej. Jednak zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 GospNierU, nie może być utożsamiane ze skutkami dla wartości nieruchomości, jakie wynikają z uchwalonych planów miejscowych czy wydanych decyzji lokalizacyjnych. W tych przypadkach właścicielowi nieruchomości służą roszczenia odszkodowawcze, o których mowa w ustawie z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: ZagospPrzestrzU). Zgodnie z art. 58 ust. 2 ZagospPrzestrzU, w sytuacji gdy decyzja o lokalizacji celu publicznego powoduje obniżenie wartości nieruchomości, właściciel ma prawo do żądania odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli zbywa tę nieruchomość. Wysokość odszkodowania z tego tytułu ustala się na dzień sprzedaży, a roszczenie w trybie cywilnym można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna. Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikające z art. 128 ust. 4 GospNierU przysługuje, gdy wskutek działań, o których mowa w art. 124 GospNierU, zmniejszy się wartość nieruchomości. Zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę nie są jednak same decyzje wydawane na podstawie art. 124 GospNierU, zezwalające na określone działania, lecz faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. Oznacza to, że art. 124 ust. 7 GospNierU nie stanowi źródła obowiązku odszkodowawczego. W konsekwencji ustalenie odszkodowania na podstawie art. 128 ust. 4 GospNierU, zarówno za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną, jak i za zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek przeprowadzonych prac, może nastąpić dopiero po ich faktycznym zaistnieniu. W rozpoznawanej sprawie została wydana decyzja w trybie art. 124 ust. 1 GospNierU, zezwalająca inwestorowi na przeprowadzenie przez nieruchomość przewodów linii energetycznej i jej funkcjonowanie, zgodnie z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jednak w chwili orzekania o odszkodowaniu inwestycja ta nie była realizowana i na działce nie doszło do rozpoczęcia żadnych robót związanych z przeprowadzeniem linii. NSA wskazał więc, że po ujawnieniu w księdze wieczystej ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przez wydanie zezwolenia na założenie i przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, a przed rozpoczęciem tych prac, roszczenia związane z wpływem planowanej inwestycji na wartość nieruchomości mogą być realizowane w zakresie określonym w przepisach ZagospPrzestrzU. Dopiero po jej realizacji otwiera się droga do dochodzenia w trybie administracyjnych roszczeń odszkodowawczych, określonych w art. 128 ust. 4 GospNierU, w tym roszczenia z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Wyrok NSA z 28.6.2022 r., I OSK 890/19,
Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości przysługuje w sytuacji, gdy wskutek działań z art. 124 GospNierU zmniejszy się wartość nieruchomości. NSA wskazał, że roszczenia związane z wpływem inwestycji na wartość nieruchomości mogą być realizowane zgodnie z przepisami ZagospPrzestrzU. Dopiero po zakończeniu inwestycji można dochodzić roszczeń odszkodowawczych z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Wyrok NSA podkreśla konieczność faktycznego zaistnienia szkody lub zmniejszenia wartości nieruchomości przed uznanie odszkodowania za zasadne.