Zakres kwestionowania treści operatu szacunkowego

Tematyka: operat szacunkowy, wartość nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy, postępowanie administracyjne, rozstrzygnięcie WSA

Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem
zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi
obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa.
Opis okoliczności faktycznych
Burmistrz Gminy S. decyzją wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; dalej: PlanZagospU) i art. 104 KPA, w związku z §
21 uchwały Rady Miejskiej Gminy S. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu
położonego we wsi Ł., gmina S., działając z urzędu, ustalił Przedsiębiorstwu „T.” Sp.k. jednorazową opłatę z tytułu
wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Sporządzono operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości. Został on uznany przez
Organ I instancji jako podstawa do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odwołanie od decyzji
wniosła Spółka, wskazując, że w jej ocenie brak jest podstaw do naliczenia spółce określonej w tej decyzji
jednorazowej opłaty. Wśród zarzutów wskazano, że pomimo iż rzeczoznawca majątkowy jest jedyną osobą
uprawnioną do dokonania oszacowania wartości nieruchomości, gdyż posiada wymaganą wiedzę specjalistyczną,
doświadczenie i kwalifikacje, to jednak nie oznacza to, że dokonane przez niego ustalenia są dla organu wiążące.
Stanowisko Organu
SKO utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wyjaśniło, że opłatą obciąża się każdą osobę, która zbyła
nieruchomość. W przedmiotowej sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki. W planie miejscowym działki przedmiotowe
zmieniły swoje przeznaczenie. W dacie sprzedaży nieruchomość stanowiła własność skarżącej. Dowodem na
potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest operat szacunkowy sporządzony przez
rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami.
Sposób dokonania wyceny także przedstawiono poprawnie. Z treści wniesionego odwołania wynika, że negując
opinię biegłego w sposób ogólny i niczym nieuzasadniony, strona nie przedstawiła swojego operatu.
Stanowisko WSA
WSA uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Oś sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się do
zarzutów dwojakiego rodzaju. Po pierwsze skarżąca kwestionowała co do zasady nałożenie na nią obowiązku
uiszczenia opłaty planistycznej, zarzucając, że w tym przypadku nie doszło wskutek uchwalenia planu miejscowego
do zmiany przeznaczenia jej działek, które następnie zbyła. Po drugie skarżąca kwestionowała de facto wysokość
ciążącej na niej opłaty planistycznej, gdyż co do zasady podważała sporządzony w sprawie operat szacunkowy, na
podstawie którego wyliczono jej wysokość. Nie budziło wątpliwości WSA, że w kontrolowanej sprawie spełnione
zostały wszystkie przesłanki do nałożenia opłaty planistycznej.
Podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. Biegły
rzeczoznawca określa w nim wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość nieruchomości
po uchwaleniu planu miejscowego. Różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty
planistycznej. Istotne jest, że określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na
dzień wejścia w życie planu miejscowego. Zgodnie z treścią art. 4 pkt. 17 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej: GospNierU) przez stan nieruchomości należy rozumieć stan
zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury
technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości,
w której nieruchomość jest położona. W myśl art. 156 ust. 1 GospNierU rzeczoznawca majątkowy sporządza na
piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego
podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj
i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach,
dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, lecz także obowiązek zbadać sporządzony w toku
postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, ocenić
jego kompletność, logiczność i zupełność, oraz aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie
wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować
w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi
przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko

w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego
i zdrowego rozsądku.
W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne
określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać
się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych
oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, a także
właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do
oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do
okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do
porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Tylko bowiem operat
szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości,
właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od
nieruchomości wycenianej, oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę
rozstrzygnięcia sprawy.
Jak wspomniano, zgodnie z art. 154 ust. 1 GospNierU wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki
szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj
i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach,
dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie
operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale
wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu
doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory
dowodowe.
Należy podkreślić, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód,
stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 KPA, to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może
wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje
wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod
względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera
wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być
sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Komentarz
Istotą rozstrzygnięcia WSA jest charakter opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy
w postępowaniu administracyjnym. Nie ma wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy jest osobą o wiedzy
specjalistycznej, działającą na podstawie swoich uprawnień i obowiązaną działać z należytą starannością, zgodnie
z doświadczeniem i zasadami etyki zawodowej. Analogicznie do dowodu z opinii biegłego w procesie
cywilnoprawnym, w postępowaniu administracyjnym organ musi posłużyć się opinią rzeczoznawcy z uwagi na brak
wiadomości fachowych. Nie zmienia to faktu, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie pod
względem rzetelności i prawidłowości jak każdy inny. Z tym jednak zastrzeżeniem, że zakwestionowanie jego treści –
a tym samym waloru dowodowego – może dotyczyć jedynie warstwy nieodnoszącej się do wiadomości
specjalistycznych. W przypadku wątpliwości merytorycznych organowi (jak również stronie) pozostaje skorzystanie
z uprawnienia z art. 157 GospNierU.

Wyrok WSA w Poznaniu z 19.8.2022 r., IV SA/Po 142/22

Istotą rozstrzygnięcia WSA jest charakter opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy w postępowaniu administracyjnym. Nie ma wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy jest osobą o wiedzy specjalistycznej, działającą na podstawie swoich uprawnień i obowiązaną działać z należytą starannością, zgodnie z doświadczeniem i zasadami etyki zawodowej. Analogicznie do dowodu z opinii biegłego w procesie cywilnoprawnym, w postępowaniu administracyjnym organ musi posłużyć się opinią rzeczoznawcy z uwagi na brak wiadomości fachowych. Nie zmienia to faktu, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie pod względem rzetelności i prawidłowości jak każdy inny.