W postępowaniu w sprawie stanu technicznego garażu uczestniczy wspólnota mieszkaniowa, a nie jej członek

Członek wspólnoty mieszkaniowej nie jest uczestnikiem postępowania dotyczącego ekspertyzy stanu technicznego garażu. Zarząd reprezentuje wspólnotę w postępowaniu sądowoadministracyjnym, a nie poszczególni członkowie. Normy prawne precyzują, że do reprezentacji uprawniony jest zarząd, a nie właściciele poszczególnych lokali. Istotne jest wykazanie własnego interesu prawnego, zgodnie z przepisami prawa o postępowaniu administracyjnym.

Tematyka: Wspólnota mieszkaniowa, członek, zarząd, ekspertyza, stan techniczny, postępowanie sądowoadministracyjne, interes prawny, Naczelny Sąd Administracyjny, norma prawa, udział w postępowaniu, prawo materialne

Członek wspólnoty mieszkaniowej - współwłaściciel garażu nie jest uczestnikiem postępowania w sprawie
zobowiązania do przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego garażu. Adresatem tego obowiązku jest
wspólnota mieszkaniowa, którą reprezentuje zarząd – wynika z postanowienia Naczelnego Sądu
Administracyjnego.
Reprezentacja wspólnoty w postępowaniu sądowoadministracyjnym
Wspólnota Mieszkaniowa „C.” wniosła skargę na postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego
w sprawie nałożenia obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego garażu w wielorodzinnym budynku
mieszkalnym. R.T. wystąpił o dopuszczenie do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym w charakterze
uczestnika wskazując, że jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej „C.” i posiada prawo współwłasności lokalu
garażowego, którego dotyczy postępowanie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odmówił uwzględnienia wniosku. Jak wyjaśniono stroną
postępowania jest Wspólnota Mieszkaniowa „C.”, która jest jednostką organizacyjną upoważnioną do działania za
właścicieli lokali we własnym imieniu, ale ze skutkiem bezpośrednio dla nich. Z przepisów o zarządzie
nieruchomością wspólną, z której wyodrębniono własność lokali, wynika, że współwłaściciele takiej nieruchomości nie
tylko tracą na rzecz wspólnoty mieszkaniowej część uprawnień wynikających z prawa własności, ale również wiążące
się z tym uprawnienia procesowe. Co do zasady, zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.
Dz.U. z 2021 r. poz. 1048; dalej: WłLokU) uprawnionym do reprezentacji wspólnoty jest jej zarząd. W art. 27 WłLokU
ustawodawca przyznał każdemu właścicielowi prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, jednak
nie ograniczają one uprawnień zarządu określonych w art. 21 ust. 1 i 22 ust. 2 WłLokU, czyli do kierowania sprawami
wspólnoty, reprezentowania jej na zewnątrz i w stosunkach między właścicielami lokali oraz do samodzielnego
podejmowania czynności zwykłego zarządu. Oznacza to, że dla zapewnienia sprawnego zarządu nieruchomością
wspólną poszczególni właściciele lokali nie mogą wkraczać w kompetencje zarządu.
Interes prawny uczestnika postępowania
Zgodnie z art. 33 § 2 ustawy z 30.8.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022
r. poz. 329, dalej: PostAdmU) udział w charakterze uczestnika może zgłosić m.in. osoba, która nie brała udziału
w postępowaniu administracyjnym, jeżeli wynik tego postępowania dotyczy jej interesu prawnego. Jeśli więc stroną
postępowania jest wspólnota mieszkaniowa, jej członek może zostać dopuszczony do udziału tylko jeśli wykaże
własny interes prawny. Sąd podkreślił, że interes prawny ma charakter materialnoprawny, musi więc istnieć norma
prawna przewidująca w danym stanie faktycznym i w odniesieniu do określonego podmiotu możliwość wydania
decyzji lub podjęcia czynności.
Kto jest zobowiązany do przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego garażu?
W tej sprawie materialną podstawą zaskarżonego postanowienia jest art. 62 ust. 3 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo
budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; dalej: PrBud), zgodnie z którym organ nadzoru budowlanego, w razie
stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować
zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, może m.in. żądać przedstawienia
ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Adresatem obowiązków określonych w tym przepisie jest
właściciel lub zarządca istniejącego obiektu budowlanego. W konsekwencji Sąd uznał, że wnioskodawca nie posiada
interesu prawnego w tej sprawie. Art. 62 ust. 3 PrBud nie nakłada bowiem na R.T. żadnych obowiązków ani nie
wskazuje na jego uprawnienia związane z koniecznością przedstawienia ekspertyzy technicznej.
Interes prawny a interes faktyczny
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił zażalenie R.T. Jak wyjaśniono interes prawny to interes, który jest chroniony
przez prawo, a ochrona ta polega na możliwości żądania od organu administracji podjęcia określonych czynności
mających na celu zrealizowanie interesu lub usunięcia zaistniałego zagrożenia. Natomiast interes faktyczny oznacza,
że podmiot jest tylko bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, jednak nie można
wskazać przepisu prawa, który stanowiłby podstawę jego roszczenia. W konsekwencji o tym, czy wnioskodawca
ubiegający się o udział w postępowaniu sądowoadministracyjnym ma interes prawny w danej sprawie,
decyduje norma prawa materialnego, na której oparto zaskarżony akt administracyjny i z której podmiot
legitymujący się tym interesem może wywodzić swoje uprawnienia.

Zarząd rzeczą wspólną
NSA stwierdził, że wnioskodawca nie wykazał istnienia własnego interesu prawnego chronionego konkretnym
przepisem prawa materialnego. Jak wyjaśniono, zakres przysługującego R.T. indywidualnego władztwa nad garaż
wynika z roszczenia związanego z udziałem wynoszącym 4/1086 części i polega na prawie do wyłącznego
korzystania z 1 miejsca postojowego. R.T. nie wykazał, że zaskarżone postanowienie mogło mieć wpływ na
realizację przez niego tego indywidualnego roszczenia. Zgodnie z art. 12 ust. 1 WłLokU, przy zachowaniu
wynikającego z art. 140 KC prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, każdy właściciel, jest
ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać
wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.
Garaż jest odrębnym lokalem o innym przeznaczeniu, a tego rodzaju lokali również dotyczą regulacje wynikające
z WłLokU. R.T. nie wykazał aby współwłaściciele garażu zdecydowali o innym sposobie sprawowania zarządu nad
garażem niż wynikający z WłLokU. W konsekwencji to Wspólnota Mieszkaniowa „C.” może występować
samodzielnie w postępowaniu przed Sądem I instancji, w tym może składać różnego rodzaju wnioski i zastrzeżenia
do akt sprawy. NSA wskazał, że wnioskodawca jako członek Wspólnoty Mieszkaniowej „C.” może jedynie domagać
się od zarządu aby w postępowaniu sądowoadministracyjnym zaprezentował jego stanowisko, czy złożył określone
dokumenty.
Postanowienie NSA z 10.8.2022 r., II OZ 432/22

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że członek wspólnoty mieszkaniowej nie ma interesu prawnego w postępowaniu dotyczącym ekspertyzy stanu technicznego garażu. Interes faktyczny nie jest podstawą do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Decyduje norma prawa materialnego, na której oparto zaskarżony akt administracyjny.