Eksmisja w pandemii krok po kroku w postępowaniu

Pandemia COVID-19 wymusiła na ustawodawcy wprowadzenie szeregu nadzwyczajnych rozwiązań prawnych, które dotknęły niemal każdą sferę życia społeczno-gospodarczego. Jednym z najbardziej odczuwalnych i kontrowersyjnych instrumentów była tak zwana tarcza antykryzysowa, która w istotny sposób ograniczyła prawa właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Przez wiele miesięcy w Polsce obowiązywał niemal całkowity zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych. Sytuacja ta postawiła wielu wynajmujących w niezwykle trudnym położeniu – musieli oni znosić obecność nieuczciwych lokatorów, często nie otrzymując z tego tytułu żadnego czynszu ani opłat eksploatacyjnych. W tym artykule szczegółowo przeanalizujemy, jak wyglądała procedura dochodzenia swoich praw w czasie pandemii, jakie kroki krok po kroku musiał podjąć właściciel, aby przygotować się do odzyskania lokalu, oraz jak sytuacja ta prezentuje się obecnie, po uchyleniu przepisów covidowych.

Wpływ pandemii na procedurę eksmisyjną – tło prawne i art. 15zzu

Kluczowym przepisem, który zamroził egzekucję wyroków eksmisyjnych, był art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zgodnie z tym przepisem, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonywało się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Oznaczało to, że komornicy sądowi mieli ustawowo związane ręce i nie mogli przeprowadzać fizycznego usunięcia lokatorów z mieszkań, nawet jeśli właściciel dysponował prawomocnym wyrokiem sądu opatrzonym klauzulą wykonalności.

Warto jednak podkreślić bardzo ważną dystynkcję prawną, która często umykała opinii publicznej: zakaz ten dotyczył wyłącznie etapu egzekucyjnego (wykonawczego), a nie etapu rozpoznawczego (sądowego). Właściciele nieruchomości nadal mieli pełne prawo do wnoszenia pozwów o eksmisję do sądów powszechnych, a sądy miały obowiązek te sprawy rozpatrywać, prowadzić postępowania dowodowe i wydawać wyroki. Cały proces sądowy mógł zatem toczyć się w czasie pandemii, choć z uwagi na ograniczenia w pracy sądów, rozprawy zdalne i kwarantanny, postępowania te uległy znacznemu wydłużeniu. Niemniej jednak, uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu było możliwe i stanowiło kluczowy element przygotowania do momentu, w którym przepisy blokujące egzekucję zostaną ostatecznie uchylone.

Etapy postępowania eksmisyjnego w dobie pandemii

Procedura zmierzająca do odzyskania nieruchomości w czasie pandemii składała się z kilku kluczowych etapów, z których każdy wymagał od właściciela niezwykłej precyzji i cierpliwości. Pominięcie któregokolwiek z kroków mogło skutkować oddaleniem powództwa przez sąd lub znacznym opóźnieniem całej procedury w przyszłości. Poniżej przedstawiamy szczegółowy przebieg tego procesu krok po kroku.

Krok 1: Skuteczne wezwanie do zapłaty i wypowiedzenie umowy najmu

Podstawą do żądania opuszczenia lokalu przez dotychczasowego najemcę jest skuteczne rozwiązanie stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmował nieruchomość. W przypadku najmu lokali mieszkalnych kwestię tę rygorystycznie reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jeśli powodem eksmisji było zaleganie z opłatami, właściciel nie mógł wypowiedzieć umowy z dnia na dzień. Procedura wymagała zachowania następujących kroków:

Powstanie zaległości płatniczych za co najmniej trzy pełne okresy płatności (najczęściej trzy miesiące).
Sporządzenie i doręczenie lokatorowi pisemnego upomnienia (wezwania do zapłaty) wraz z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości. Wezwanie to musiało zawierać rygor wypowiedzenia umowy najmu w przypadku braku zapłaty.
Bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu.
Sporządzenie i doręczenie pisemnego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu ze wskazaniem przyczyny. Wypowiedzenie to musiało być dokonane pod rygorem nieważności na piśmie i doręczone w taki sposób, aby właściciel dysponował dowodem nadania i odbioru (np. list polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru).

Krok 2: Przygotowanie i złożenie pozwu o eksmisję do sądu

Po skutecznym rozwiązaniu umowy najmu, lokator tracił tytuł prawny do zajmowania lokalu i stawał się tzw. dzikim lokatorem. Jeśli mimo wezwania do dobrowolnego opróżnienia i wydania nieruchomości nie opuścił on mieszkania, właściciel musiał skierować sprawę na drogę sądową. Pozew o opróżnienie, wydanie i opuszczenie lokalu mieszkalnego (potocznie zwany pozwem o eksmisję) składało się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W pozwie należało dokładnie opisać stan faktyczny, załączyć umowę najmu, dowody na istnienie zaległości, kopie wezwań do zapłaty wraz z potwierdzeniami odbioru oraz oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Niezbędne było również uiszczenie opłaty sądowej, która w sprawach o eksmisję z lokalu mieszkalnego ma charakter stały i wynosi 200 złotych.

Krok 3: Postępowanie przed sądem i orzekanie o prawie do lokalu socjalnego

W trakcie rozprawy sąd badał nie tylko to, czy umowa najmu została skutecznie rozwiązana, ale również czy pozwanemu lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jest to obligatoryjny element każdego wyroku eksmisyjnego dotyczącego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z polskim prawem, sąd nie może odmówić przyznania lokalu socjalnego określonym kategoriom osób, chyba że zachodzą wyjątkowe okoliczności (np. stosowanie przemocy w rodzinie). Do grupy osób szczególnie chronionych należą: kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione oraz ich opiekunowie, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria pomocy społecznej, a także osoby bezrobotne. Jeśli sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, wykonanie eksmisji było wstrzymywane do czasu, aż właściwa gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu takiego lokalu. W okresie pandemii sytuacja ta była jeszcze trudniejsza, ponieważ gminy borykały się z ogromnym brakiem wolnych lokali socjalnych, co dodatkowo wydłużało cały proces.

Krok 4: Uzyskanie wyroku i klauzuli wykonalności

Po przeprowadzeniu rozprawy sąd wydawał wyrok. Jeśli był on korzystny dla właściciela, nakazywał lokatorowi opuszczenie i opróżnienie lokalu. Aby jednak wyrok ten mógł stanowić podstawę do jakichkolwiek dalszych działań, musiał się uprawomocnić (czyli musiał upłynąć termin na wniesienie apelacji przez lokatora). Po uprawomocnieniu się wyroku, właściciel musiał złożyć wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Dopiero wyrok opatrzony taką klauzulą (tzw. tytuł wykonawczy) pozwalał na wszczęcie postępowania egzekucyjnego. W czasie pandemii właściciele masowo występowali o te dokumenty, aby mieć gotowy komplet pism na moment zniesienia zakazów.

Wyjątki od zakazu eksmisji w czasie pandemii

Choć art. 15zzu wprowadził generalną zasadę wstrzymania eksmisji, ustawodawca przewidział kilka istotnych wyjątków, w których usunięcie lokatora było możliwe nawet w szczytowym okresie pandemii. Wyjątki te miały na celu przede wszystkim ochronę bezpieczeństwa innych osób oraz zapobieganie sytuacjom skrajnie patologicznym. Do najważniejszych wyłączeń należały:

Przemoc domowa: Zakaz eksmisji nie dotyczył orzeczeń wydawanych na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Jeśli lokator swoim zachowaniem zagrażał życiu lub zdrowiu wspólnie zamieszkujących domowników, sąd i policja mogły nakazać jego natychmiastowe usunięcie z lokalu.
Katastrofa budowlana: Eksmisję można było przeprowadzić, gdy nakaz opróżnienia lokalu wynikał z decyzji organów nadzoru budowlanego, stwierdzających, że budynek grozi zawaleniem i dalsze zamieszkiwanie w nim stanowi bezpośrednie zagrożenie dla życia lokatorów.
Lokale użytkowe i komercyjne: Zakaz sformułowany w art. 15zzu dotyczył wyłącznie lokali mieszkalnych. Właściciele nieruchomości komercyjnych (biur, magazynów, lokali handlowych) mogli prowadzić standardowe postępowania egzekucyjne i usuwać nierzetelnych najemców bez przeszkód wynikających z przepisów antycovidowych.
Najem okazjonalny i instytucjonalny: Wokół tych specyficznych form najmu narosło wiele kontrowersji prawnych. Teoretycznie, najem okazjonalny opiera się na dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę i wskazaniu lokalu zastępczego, do którego może nastąpić eksmisja. W praktyce jednak, z uwagi na literalne brzmienie przepisów covidowych, wielu komorników odmawiało przeprowadzania eksmisji również z tych umów, argumentując, że zakaz dotyczy wszelkich lokali mieszkalnych bez względu na rodzaj umowy. Dopiero późniejsze interpretacje i orzecznictwo sądów zaczęły częściowo wyłamywać się z tej rygorystycznej interpretacji.

Uchylenie przepisów covidowych – co zmieniło się po 15 kwietnia 2022 roku?

Przełomowym momentem dla rynku nieruchomości i właścicieli borykających się z nieuczciwym lokatorami było wejście w życie ustawy z dnia 8 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta w swoim art. 16 wprost uchyliła art. 15zzu ustawy covidowej. Przepisy te weszły w życie 15 kwietnia 2022 roku, co oznaczało oficjalne i ostateczne zniesienie zakazu wykonywania eksmisji w Polsce.

Dla tysięcy właścicieli, którzy przez miesiące, a czasem lata, dysponowali wyrokami eksmisyjnymi bez możliwości ich realizacji, otworzyła się droga do odzyskania swoich nieruchomości. Komornicy sądowi natychmiast przystąpili do rozpatrywania zaległych wniosków egzekucyjnych. Spowodowało to jednak ogromne obciążenie kancelarii komorniczych oraz urzędów gmin, które nagle zostały zalane wnioskami o wskazanie lokali socjalnych i pomieszczeń tymczasowych. Wiele postępowań, choć odblokowanych, nadal trwało dość długo ze względu na ograniczone zasoby lokalowe samorządów.

Procedura eksmisyjna dzisiaj – krok po kroku

Obecnie, po pełnym zniesieniu ograniczeń pandemicznych, procedura eksmisyjna wróciła na tory klasycznego postępowania cywilnego i egzekucyjnego. Aby skutecznie i zgodnie z prawem usunąć lokatora, który nie płaci i odmawia opuszczenia mieszkania, należy przejść przez następujące etapy:

Rozwiązanie umowy najmu: Dokonane ściśle według procedury opisanej w ustawie o ochronie praw lokatorów (wezwanie z dodatkowym terminem, pisemne wypowiedzenie).
Wezwanie do opróżnienia lokalu: Ostateczne przedsądowe wezwanie lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w wyznaczonym terminie (zazwyczaj 7-14 dni) pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.
Złożenie pozwu do sądu: Wniesienie pozwu o eksmisję do właściwego sądu rejonowego, uiszczenie opłaty 200 zł i oczekiwanie na wyznaczenie terminu rozprawy.
Uzyskanie wyroku z klauzulą wykonalności: Po wygraniu sprawy i uprawomocnieniu się wyroku, złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności.
Złożenie wniosku do komornika: Właściciel składa do wybranego komornika sądowego wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z oryginałem tytułu wykonawczego.
Wezwanie komornicze: Komornik po otrzymaniu wniosku i opłat doręcza dłużnikowi (lokatorowi) wezwanie do dobrowolnego wykonania obowiązku w wyznaczonym terminie (zazwyczaj kilkunastu dni).
Poszukiwanie pomieszczenia tymczasowego: Jeśli lokatorowi nie przysługuje lokal socjalny od gminy, a nie ma on dokąd się przeprowadzić, komornik musi wstrzymać się z czynnościami do czasu znalezienia pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie takie może wskazać właściciel, gmina lub może je znaleźć sam komornik. Ustawa zabrania dokonywania tzw. eksmisji na bruk bez zapewnienia jakiegokolwiek schronienia (chyba że zachodzą przesłanki szczególne, np. przemoc domowa).
Fizyczna eksmisja: Jeśli lokator nadal odmawia opuszczenia lokalu, komornik przy udziale policji, ślusarza oraz asyście odpowiednich służb dokonuje przymusowego otwarcia lokalu, usunięcia rzeczy ruchomych i przekazania kluczy właścicielowi.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli nieruchomości

Wielu właścicieli, sfrustrowanych długotrwałością procedur sądowych i egzekucyjnych, decyduje się na podjęcie działań na własną rękę. Jest to ogromny błąd, który może rodzić katastrofalne skutki prawne i finansowe dla samego wynajmującego. Do najczęstszych błędów należą:

Dzika eksmisja (samowola): Próby siłowego wejścia do mieszkania, wymiana zamków pod nieobecność lokatora, wyrzucanie jego rzeczy na korytarz czy nękanie. Działania takie wyczerpują znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego (zmuszanie do określonego zachowania poprzez utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego), za co grozi kara pozbawienia wolności do lat 3.
Odcięcie mediów: Wyłączenie prądu, gazu, wody czy ogrzewania w celu zmuszenia lokatora do wyprowadzki. Jest to bezpośrednie naruszenie wyżej wymienionego art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Lokator może w takiej sytuacji wezwać policję, a także wystąpić do sądu z powództwem o przywrócenie posiadania.
Błędy formalne w wypowiedzeniu umowy: Najczęstszy błąd proceduralny. Właściciele często wysyłają wypowiedzenie SMS-em, e-mailem lub bez uprzedniego, pisemnego wezwania do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego miesiąca. W takim przypadku sąd na rozprawie uzna wypowiedzenie za bezskuteczne, a powództwo o eksmisję zostanie oddalone, co zmusi właściciela do rozpoczęcia całej procedury od nowa.
Brak dbałości o dowody doręczeń: Wszelka korespondencja z lokatorem musi być wysyłana listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (ZPO) lub doręczana osobiście za pisemnym potwierdzeniem odbioru na kopii pisma. Zwykły list lub wrzucenie pisma do skrzynki nie stanowi dla sądu dowodu, że lokator zapoznał się z jego treścią.

Praktyczny przykład (Case Study)

Aby lepiej zobrazować, jak skomplikowana była sytuacja w pandemii i jak rozwiązać ją obecnie, posłużmy się praktycznym przykładem pana Tomasza, właściciela mieszkania w Warszawie. W listopadzie 2019 roku pan Tomasz wynajął mieszkanie panu Krzysztofowi na podstawie standardowej umowy najmu na czas określony. W kwietniu 2020 roku, w związku z wybuchem pandemii i utratą pracy, pan Krzysztof przestał płacić czynsz. Pan Tomasz wykazał się wyrozumiałością, jednak po trzech miesiącach braku jakichkolwiek wpłat i braku kontaktu ze strony najemcy, zdecydował się działać.

W lipcu 2020 roku pan Tomasz wysłał pisemne wezwanie do zapłaty zaległości, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin. Po jego bezskutecznym upływie, we wrześniu 2020 roku doręczył najemcy oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu ze skutkiem na koniec października. Ponieważ pan Krzysztof odmówił wyprowadzki, w listopadzie 2020 roku pan Tomasz złożył pozew o eksmisję do sądu rejonowego. Z powodu obostrzeń sanitarnych i pracy rotacyjnej sądu, pierwsza i jedyna rozprawa odbyła się dopiero w czerwcu 2021 roku. Sąd wydał wyrok nakazujący eksmisję, jednak z uwagi na to, że pozwany był osobą bezrobotną, przyznał mu prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia oferty przez gminę.

W tym momencie sprawa utknęła. Gmina nie dysponowała wolnymi lokalami, a dodatkowo obowiązywał art. 15zzu ustawy covidowej, który całkowicie blokował możliwość eksmisji przez komornika. Pan Tomasz musiał czekać. Sytuacja zmieniła się diametralnie 15 kwietnia 2022 roku, kiedy przepisy blokujące zostały uchylone. Pan Tomasz natychmiast uzyskał klauzulę wykonalności i złożył wniosek do komornika. Ponieważ gmina nadal nie miała lokalu socjalnego, pan Tomasz zdecydował się samodzielnie wskazać i opłacić na okres kilku miesięcy pokój w hostelu jako pomieszczenie tymczasowe dla byłego lokatora. Dzięki temu komornik mógł legalnie przeprowadzić eksmisję w lipcu 2022 roku. Pan Tomasz odzyskał lokal, a za okres, w którym gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego, wystąpił do urzędu miasta z roszczeniem odszkodowawczym, uzyskując rekompensatę za utracone korzyści.

Podsumowanie i rekomendacje dla właścicieli nieruchomości

Okres pandemii COVID-19 był niezwykle trudnym czasem dla rynku najmu nieruchomości w Polsce. Przepisy chroniące lokatorów kosztem właścicieli doprowadziły do wielu dramatów finansowych. Na szczęście, te nadzwyczajne regulacje przeszły już do historii i obecnie pełna ścieżka egzekucyjna jest znowu dostępna. Kluczem do bezpiecznego wynajmowania nieruchomości w dzisiejszych czasach jest jednak profilaktyka. Właściciele powinni przede wszystkim zrezygnować ze zwykłych umów najmu na rzecz najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Umowy te, sporządzane w formie aktu notarialnego, zawierają oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazaniu lokalu, do którego nastąpi eksmisja w przypadku rozwiązania umowy. Pozwala to na ominięcie długotrwałego i kosztownego procesu sądowego i bezpośrednie skierowanie sprawy do komornika, co znacznie skraca czas odzyskiwania nieruchomości.