Reforma planowania przestrzennego w 2023 r.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UD369), który ma na celu uproszczenie procedur planistycznych, poprzedzając uchwalenie planu zagospodarowania terenu negocjacjami gminy z inwestorem przy udziale mieszkańców. Nowelizacja ta wprowadza istotne zmiany głównie do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także kilku innych aktów prawnych. Zmiany mają wejść w życie głównie w 2023 r., a nowe przepisy dotyczące Rejestru Urbanistycznego i cyfryzacji aktów planistycznych zaczną obowiązywać od 1.1.2026 r.

Tematyka: Reforma planowania przestrzennego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii, nowelizacja ustawy, plan ogólny gminy, decyzje o warunkach zabudowy, zintegrowany plan inwestycyjny, Rejestr Urbanistyczny, Krajowy Plan Odbudowy i Zwiększania Odporności, chaos przestrzenny

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (UD369), który jest na etapie opiniowania. Zmiany mają uprościć
procedury planistyczne. Uchwalenie planu zagospodarowania terenu ma być poprzedzone negocjacjami
gminy z inwestorem przy obecności mieszkańców.
• Projekt ustawy ma zastąpić ustawę z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji
mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538), tzw. Lex Deweloper, która
umożliwiała budowę inwestycji z pominięciem istniejących procedur;
• Nowelizacja jest ważnym elementem Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności;
• Obszerna nowelizacja wprowadza zmiany głównie do ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503), a także kilku innych;
• Zmiany w większości mają wejść w życie w 2023 r. Przepisy o wprowadzeniu Rejestru Urbanistycznego
i cyfryzacji aktów planistycznych zaczną obowiązywać od 1.1.2026 r.
Polityka przestrzenna w gminach napotyka na liczne problemy. Zgodnie z wynikami kontroli NIK z lat 2010-2016
dotyczą one trzech obszarów: decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Następstwami suburbanizacji są z jednej strony upublicznienie kosztów urbanizacyjnych, a z drugiej prywatyzacja
korzyści. Koszty niemal w całości ponoszone są przez samorządy, zaś korzyści przypadają prywatnym inwestorom.
Wadliwe funkcjonowanie systemu prawnego związane jest głównie z nieprawidłową interpretacją zasady dobrego
sąsiedztwa oraz brakiem wymogu spójności zagospodarowania terenu na obszarach nieposiadających planu
miejscowego. Nowi inwestorzy cieszą się znacznie większym zakresem praw niż właściciele istniejących
nieruchomości. Opisane powyżej aspekty prowadzą do chaosu przestrzennego – ten zaś z kolei mnoży koszty
gospodarcze, społeczne oraz środowiskowe.
Plan ogólny gminy
Plan ogólny gminy to nowy instrument planistyczny o zasięgu gminnym i charakterze obligatoryjnym, za
pomocą którego ma wzrosnąć władztwo planistyczne gmin w tworzeniu polityki przestrzennej. Zgodnie z art. 13a ust.
1 projektu plan ogólny będzie sporządzany obowiązkowo dla całego obszaru gminy, jednak z wyłączeniem terenów
zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, które są wyłączone z władztwa
planistycznego gminy. Uchwalany będzie w randze aktu prawa miejscowego. Zawarte w nim ustalenia będą wiążące
dla planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Nowelizacja uchyli przepisy dotyczące studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. To plan ogólny określi zasady realizacji polityki
przestrzennej. Dokument będzie charakteryzował się nie wielką liczbą ustaleń i zwięzłą formą, dzięki czemu ułatwi
możliwość porównywania go z innymi, analogicznymi aktami przyjętymi w innych gminach.
Decyzje o warunkach zabudowy
Dotychczasowe regulacje dotyczące warunków zabudowy powodowały niekontrolowane powstawanie nieruchomości
w miejscach znacznie oddalonych od infrastruktury, co mnożyło wydatki związane z infrastrukturą i komunikacją.
Rozwiązania, które miały być wykorzystywane w niewielkim stopniu, stały się powszechnym zjawiskiem
i doprowadziły do utraty kontroli nad ładem przestrzennym. Wraz z nowelizacją wydanie decyzji o warunkach
zabudowy zostanie powiązane z istnieniem uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy, a także koniecznością
zgodności wskaźników urbanistycznych z planem ogólnym.
Decyzje o warunkach zabudowy, które zostały już wydane, będą obowiązywały przez 5 lat od dnia wejścia w życie
ustawy, zaś nowe decyzje będą ważne przez 5 lat od daty ich uprawomocnienia.
Zintegrowany plan inwestycyjny
Zintegrowany plan inwestycyjny (dalej: ZPI) to nowe narzędzie planistyczne, które zmodyfikuje założenia przyjęte
w specustawie mieszkaniowej, zastępując plany miejscowe gminy. Dzięki niemu samorządy zyskają możliwość
swobodnego wyboru lokalizacji inwestycji, jednak w zgodzie z planem ogólnym oraz z udziałem mieszkańców
w procesie decyzyjnym.
Zgodnie z art. 37ea nowelizacji rada gminy uchwala ZPI na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta. ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej, może także obejmować obszar

inwestycji uzupełniającej. Jest on szczególną formą planu miejscowego. Zobowiązania gminy i inwestora zostaną
ujęte w umowę urbanistyczną, która ma zapewnić ich pełną przejrzystość.
Rejestr Urbanistyczny
Nowo wprowadzony rozdział 5b powołuje instytucję – Rejestr Urbanistyczny, który będzie cennym źródłem danych
i informacji przestrzennych o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w systemie teleinformatycznym. Art.
67f zawiera zasady dotyczące udostępniania danych w Rejestrze. Wszystkie dane, z wyłączeniem danych
osobowych, będą jawne i bezpłatne, co umożliwi szybki dostęp do danych planistycznych.
Rejestr Urbanistyczny dostarczy informacji m.in. o aktach planowania przestrzennego, gminnych programach
rewitalizacji, rozstrzygnięciach organów nadzoru, raportów z konsultacji społecznych czy decyzji administracyjnych
związanych z planowaniem przestrzennym.
Przepisy rozdziału 5b zaczną obowiązywać od 2026 r., by urzędy gmin miały odpowiedni czas na przygotowanie się
do wprowadzenia Rejestru.

Plan ogólny gminy, decyzje o warunkach zabudowy, zintegrowany plan inwestycyjny oraz Rejestr Urbanistyczny to kluczowe elementy reformy planowania przestrzennego w 2023 r. Nowe rozwiązania mają na celu zwiększenie władztwa planistycznego gmin, kontrolę nad ładem przestrzennym oraz transparentność procesów planistycznych. Rejestr Urbanistyczny ma być cennym źródłem danych i informacji przestrzennych, ułatwiającym dostęp do danych planistycznych.