Pozycja rzeczoznawcy majątkowego

Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy GospNierU jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązujące standardy nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz zachowania należytej staranności. W niniejszej publikacji omawiane są aspekty związane z wartościowaniem nieruchomości, decyzjami organów administracji publicznej oraz interpretacją przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej.

Tematyka: rzeczoznawca majątkowy, GospNierU, wycena nieruchomości, opłata adiacencka, organ administracji publicznej, operat szacunkowy, orzecznictwo sądów administracyjnych

Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy GospNierU jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązujące standardy nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz zachowania należytej staranności. W niniejszej publikacji omawiane są aspekty związane z wartościowaniem nieruchomości, decyzjami organów administracji publicznej oraz interpretacją przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej.

Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy GospNierU jest zbliżona do statusu osoby
zaufania publicznego. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości zarówno przepisy GospNierU, jak
i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykorzystania
swojej wiedzy specjalistycznej oraz zachowania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez
organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości
specjalnych.
Stan faktyczny
WSA w Gliwicach oddalił skargę na decyzję SKO w Częstochowie w przedmiocie opłaty adiacenckiej.
W sprawie tej Burmistrz decyzją z 10.12.2021 r., wydaną na podstawie art. 104 KPA oraz art. 98a ust. 1 ustawy
z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899; dalej: GospNierU), ustalił m.in.
Skarżącej opłatę w wysokości 1724,10 zł. z tytułu wzrostu wartości działki nr 1 na skutek jej podziału na działki
o numerach 2 i 3 zgodnie z decyzją podziałową z 22.5.2020 r., która stała się ostateczna 10.6.2020 r., stanowiącą
30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. W uzasadnieniu decyzji Organ odniósł się m.ni. do
sporządzonego w sprawie operatu i uznał, że jest on prawidłowy i może stanowić podstawę podejmowania
rozstrzygnięcia.
Z powyższą decyzją nie zgodziła się Skarżąca, która wniosła odwołanie do SKO w Częstochowie. W odwołaniu
podniosła, że zgłosiła wątpliwości co do operatu szacunkowego: dysponowała ona innym operatem, który określał
wartość jej nieruchomości przed podziałem na prawie połowę niższą kwotę.
Organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję Organu I instancji. Sprawa trafiła ze skargą do WSA.
Stanowisko WSA
WSA w Gliwicach uznał skargę za niezasadną.
Zgodnie z art. 98a GospNierU, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub
użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość,
wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę
procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy
wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie
do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie
o podziale stało się prawomocne. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w tym dniu obowiązywała
uchwała rady gminy, o której mowa powyżej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową
obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie
o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
Po myśli art. 98a ust. 1b GospNierU wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na
dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało
się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej
podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca
podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie
uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek
możliwych do samodzielnego zagospodarowania, wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Zgodnie natomiast z art. 98a ust. 3 GospNierU, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod
drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno
według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek
gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. Równocześnie WSA wskazał, że zgodnie z art. 154
GospNierU wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca
majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie
miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Ustalenie tej opłaty następuje      w warunkach    uznania    administracyjnego.     Organ   I instancji   skorzystał
z przysługującej mu możliwości.



Skarżąca podniosła, że Organy administracji publicznej oparły się na operacie, który nie uwzględniał kształtu jej
nieruchomości, co spowodowało zawyżenie wartości, a tym samym uzasadniało uwzględnienie wniesionej skargi.
Podkreślono również, że dysponuje własnym operatem sporządzonym 14.2.2020 r., w którym to wartość jej
nieruchomości jest dwukrotnie niższa, i z tego powodu wnioskuje o uwzględnienie tego dokumentu, którym
dysponuje, i który znajduje się już w aktach sprawy.
Tak sformułowany zarzut nie mógł być uwzględniony, i to z kilku powodów.
Operat, którym dysponuje Skarżąca, pochodzi z 14.2.2020 r., natomiast podział przedmiotowej nieruchomości
nastąpił na mocy decyzji z 22.5.2020 r., która stała się ostateczna 10.6.2020 r. Oznacza to, że operat przedłożony
przez Skarżącą jest sprzed daty przeprowadzenia podziału nieruchomości i nie może w żadnym wypadku być brany
pod uwagę przy ustalania wartości nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po podziale. Dodatkowo należy
zaznaczyć, że w operacie tym znajduje się tylko jedna wartość przedmiotowej nieruchomości, a mianowicie przed
podziałem, natomiast brak jest w nim wartości nieruchomości po podziale. Tym samym z punktu widzenia
rozpoznawanej sprawy operat ten nie jest możliwy do wykorzystania.
Skarżąca akcentuje, że w operacie, który legł u podstaw ustalenia opłaty adiacenckiej, została zawyżona wartość
przedmiotowej nieruchomości oraz nie wzięto pod uwagę kształtu podzielonej nieruchomości. W kontekście tak
sformułowanego zarzutu WSA uznał, że konieczne jest odwołanie się do stanowisk prezentowanych w orzecznictwie
sądów administracyjnych. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które skład orzekający w pełni podzielił,
przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy GospNierU jest zbliżona do statusu
osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy GospNierU, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki przy
dokonywaniu wyceny nieruchomości nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykorzystania swojej
wiedzy specjalistycznej oraz zachowania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ
administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze
podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko on
wybiera nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną
prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych
odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód,
stosownie do art. 77 § 1 KPA (por. wyrok NSA z 24.4.2013 r., I OSK 1930/11, 
).
W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców
należy do strony. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 GospNierU, decyduje
nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego
sporządzenia. (wyrok NSA z 10.8.2021 r., I OSK 494/21, 
).
WSA uznał, że Organy administracji publicznej obu instancji dokonały oceny przedłożonego operatu szacunkowego
i uznały go za spójny i logiczny, niezawierający oczywistych wad, które może stwierdzić sam organ administracji po
jego analizie.

Komentarz
W omawianym orzeczeniu Sąd odniósł się do problemu kwestionowania dowodu w postaci operatu szacunkowego
określającego wartość nieruchomości. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna
o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym – stąd trudno kwestionować przed Sądem taki dokument ogólnymi
argumentami. Skuteczne zakwestionowanie operatu szacunkowego – jeżeli rzeczoznawca po rozpoznaniu uwag
strony zgłoszonych do operatu w toku postępowania nie dokonał korekty wyceny – może odbyć się w trybie
opisanym w art. 157 GospNierU, tj. poprzez dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców
majątkowych. Ten tryb musi zainicjować zainteresowany podmiot.




Wyrok WSA w Gliwicach z 21.9.2022 r., II SA/Gl 732/22, 








Orzecznictwo WSA w Gliwicach wskazuje na istotę rzeczoznawcy majątkowego oraz jego roli w procesie wyceny nieruchomości. W publikacji omówiono kluczowe zagadnienia związane z sporządzaniem operatu szacunkowego, analizą decyzji organów administracji publicznej oraz kwestiami procedury weryfikacji wyceny nieruchomości. Podejście do szacowania nieruchomości oraz znaczenie operatu szacunkowego zostały szczegółowo przeanalizowane.