Postępowanie dyscyplinarne wobec rzeczoznawcy majątkowego za wadliwe operaty szacunkowe

W postępowaniu dyscyplinarnym dotyczącym rzeczoznawcy majątkowego nie jest badana okoliczność przeznaczenia operatów szacunkowych. To, czy zostały one wykorzystane na potrzeby postępowania sądowego, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. NSA rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku WSA w Warszawie dotyczącego kary dyscyplinarnej dla rzeczoznawcy majątkowego. Decyzja Ministra o zawieszeniu uprawnień rzeczoznawcy została podtrzymana. Organ stwierdził błędy w wycenie nieruchomości przez rzeczoznawcę, co było podstawą nałożenia kary dyscyplinarnej.

Tematyka: postępowanie dyscyplinarne, rzeczoznawca majątkowy, operaty szacunkowe, kara dyscyplinarna, wycena nieruchomości, skarga kasacyjna, NSA, Minister, odpowiedzialność zawodowa, GospNierU, art. 194

Stan faktyczny
NSA rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku WSA w Warszawie z 5.3.2019 r., VI SA/Wa 2350/18,
, w sprawie
ze skargi na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju w przedmiocie kary dyscyplinarnej, w postaci zawieszenia
uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego. Skarga kasacyjna została oddalona. Wcześniej WSA także
oddalił skargę.
W sprawie tej SR dla m.st. Warszawy zwrócił się o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej
w związku ze sporządzeniem przez Skarżącego, rzeczoznawcę majątkowego, 3 operatów szacunkowych. SR
zarzucił rzeczoznawcy dopuszczenie się poświadczenia nieprawdy co do okoliczności mających znaczenie prawne
poprzez zaniżenie wartości nieruchomości i wartości lokalu użytkowego.
Powyższe stało się podstawą decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa o zastosowaniu wobec Skarżącego kary
dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 1 roku.
Minister utrzymał w mocy swoje rozstrzygnięcie.
Organ stwierdził, że w każdym z 3 operatów szacunkowych jako podstawę dokonanych wycen Skarżący wskazał
„wartość rynkową dla wymuszonej sprzedaży”. Zauważył, że przepisy ustawy z 28.2.2003 r. Prawo upadłościowe (t.j.
Dz.U. z 2022 r. poz. 1520; dalej: PrUpad) w brzmieniu obowiązującym w dacie wykonywania przedmiotowych
opracowań nie regulowały, ani też nie wskazywały, jaką wartość należy przyjąć do oszacowania majątku upadłego,
w tym wartość nieruchomości stanowiących składniki masy upadłości. Przepisy tej ustawy nie wymieniają „wartości
rynkowej dla wymuszonej sprzedaży”, na którą powoływał się Skarżący.
Organ wskazał nadto, że we wszystkich operatach szacunkowych Skarżący zastosował do wyceny podejście
dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. Stwierdził, że Skarżący nie wykonał żadnych
czynności prowadzących do ustalenia stóp kapitalizacji na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych
lokat na rynku kapitałowym, zaś wykonane w tym zakresie czynności były niezgodne z przepisami rozporządzenia
w sprawie wyceny.
Następnie Organ stwierdził, że Skarżący przy obliczaniu stopy dyskontowej powinien uwzględnić stopień ryzyka przy
inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, a następnie określić stopę kapitalizacji na
podstawie stopy dyskontowej, z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości
podobnych. Skarżący nie wykonał tych czynności, a zamiast tego mnożył nieprawidłowo i w niezrozumiały sposób
określone parametry, uzyskując stopy dyskontowe (r) na rażąco zawyżonym poziomie (15,00% oraz 15,50%), bez
związku z realiami rynkowymi. Oznaczało to, że w niewłaściwy sposób uwzględnił stopień ryzyka przy inwestowaniu
w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Nie zastosował modelu addytywnego, tj. do stopy bazowej
nie dodał premii za ryzyko finansowe i premii za ryzyko operacyjne, lecz zamiast tego przemnożył przez siebie te trzy
stopy procentowe.
W operatach szacunkowych wskazano na szereg dalszych błędów.
W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 194 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.
z 2021 r. poz. 1899; dalej: GospNierU) Sąd wskazał, że w postępowaniu dyscyplinarnym dotyczącym rzeczoznawcy
majątkowego nie jest badana okoliczność przeznaczenia operatów. To, czy zostały one wykorzystane na potrzeby
postępowania sądowego, nie miało znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
W zakresie zarzutów dotyczących właściwości oraz kompetencji Ministra oraz Komisji Odpowiedzialności
Zawodowej, przywołując treść przepisów w art. 158 i art. 175 GospNierU, Sąd I instancji wskazał, że dotyczą one
postępowań w różnych przedmiotach oraz różnych zagadnień, wobec czego ocena prawidłowości sporządzenia

operatów szacunkowych, dokonana w trybie art. 157 GospNierU, nie przekładała się na możliwość prowadzenia
postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.
Skarżący wywiódł skargę kasacyjną do NSA.
Stanowisko NSA
Najdalej idącym zarzutem skargi kasacyjnej był zarzut naruszenia prawa materialnego - art. 194 ust. 1c GospNierU -
poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy nastąpiło przedawnienie zarzucanego Skarżącemu czynu i łączącego
się z nim zarzutu niezasadnego wszczęcia i przeprowadzenia postępowania, mimo jego bezprzedmiotowości
w wyniku przedawnienia karalności czynu zarzucanego Skarżącemu.
Stosownie do treści art. 194 ust. 1c GospNierU: Nie wszczyna się postępowania z tytułu odpowiedzialności
zawodowej, jeżeli do dnia otrzymania informacji o zaistnieniu okoliczności mogących stanowić podstawę
odpowiedzialności zawodowej przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania
przestrzennego oraz mieszkalnictwa, upłynęło 3 lata, licząc od dnia zaistnienia tych okoliczności.
W orzecznictwie podkreśla się, że jeżeli asumptem do wystąpienia ze skargą było zakwestionowanie czynności
zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, jaką jest sporządzenie operatu szacunkowego na zlecenie, to należy
przyjąć, iż okolicznością stanowiącą podstawę odpowiedzialności zawodowej jest właśnie sporządzenie
przedmiotowego operatu szacunkowego (tak w wyroku NSA z 9.11.2017 r., II GSK 143/16,
).
Minister otrzymał w tym zakresie informacje od prokuratora 3.12.2015 r., zatem nie doszło do upływu terminu
w stosunku do operatów (okoliczności, o których mowa, są zawarte w treści art. 194 ust. 1c GospNierU), które
zostały sporządzone: 15.4.2013 r., 7.5.2013 r., 7.5.2013 r. oraz 8.5.2013 r. Przekonanie Skarżącego, że termin ten
powinien być liczony od uzyskania informacji z SR dla m.st. Warszawy, nie jest zasadne.
Jak słusznie wskazał WSA, co prawda art. 194 ust. 1b GospNierU wskazuje, że w przypadku, gdy sprawa dotyczy
osób powołanych, wyznaczonych lub ustanowionych przez sąd, prokuratora lub komornika, postępowanie z tytułu
odpowiedzialności zawodowej wszczyna się wyłącznie na skutek skargi złożonej przez sąd lub prokuratora. Jak
jednak twierdził sam Skarżący, jego opracowania nie były wykorzystane przed sądem, dlatego też przepis ten nie
znajduje zastosowania w przedmiotowej sprawie. Postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy
majątkowemu wszczyna się z urzędu (z zastrzeżeniem art. 194 ust. 1b GospNierU), choć sygnałem do jego
wszczęcia może być wniosek osoby (lub innego organu), która negatywnie ocenia działalność rzeczoznawcy
w swojej sprawie.
Kolejny podniesiony przez Skarżącego kasacyjnie zarzut to ten dotyczący naruszenia przepisów postępowania, które
mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez oddalenie skargi, w sytuacji gdy organ nie dokonał dokładnej
i rzetelnej oceny dowodów.
Stosownie do treści art. 194 ust. 2 GospNierU Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie
wyjaśniające, dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1-3 GospNierU, czyli wykonywania
czynności rzeczoznawcy majątkowego zgodnie z przewidzianymi zasadami. Jest to podstawowe zadanie tejże
Komisji, która w przypadku naruszenia wskazanych zasad dokonuje stosownych ustaleń. Istotny i wystarczający
jest sam fakt naruszenia tych zasad. Tymczasem ten zarzut zdaje się pomijać bezsporne fakty ustalone w toku
postępowania i koncentruje się przede wszystkim na próbie wykazania, że Skarżący nie sporządzał opracowań
wykorzystanych na potrzeby postępowania sądowego. Stanowisko Skarżącego nie zasługuje na uwzględnienie,
bowiem to w stosunku do niego, jako rzeczoznawcy, zostało wszczęte postępowanie dyscyplinarne.
Stosownie do treści art. 194 ust. 2 GospNierU postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków,
o których mowa w art. 175 ust. 1-3 GospNierU, przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Zatem
kompetencje w tym zakresie zostały powierzone organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Natomiast
postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, o którym mowa w art. 178 GospNierU, dotyczy wypełniania
przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązków, o których mowa w art. 158 i art. 175 GospNierU.

Komentarz
W omawianym wyroku NSA zwrócił uwagę m.in. na problem zakresu postępowania dyscyplinarnego prowadzonego
wobec rzeczoznawcy majątkowego.
Oba postępowania – ocena operatu szacunkowego i postępowania dyscyplinarne – dotyczą różnych zagadnień,
bowiem w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie weryfikuje się operatu szacunkowego, lecz ocenia
się wyłącznie czynności szacowania, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego w kontekście obowiązków
nałożonych na niego w GospNierU. Są to więc 2 odrębne postępowania, dotyczące różnych zagadnień, i tym samym
ocena prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych, dokonana w trybie art. 157 GospNierU, nie przekłada
się na możliwość prowadzenia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Wyrok NSA z 6.9.2022 r., II GSK 728/19,

W omawianym wyroku NSA zwrócono uwagę na różnice między postępowaniem oceniającym operat szacunkowy a postępowaniem dyscyplinarnym. Stanowisko NSA potwierdziło zasadność nałożenia kary dyscyplinarnej na rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuty skargi kasacyjnej nie znalazły uznania, a organy podtrzymały swoje decyzje. Wyrok NSA z 6.9.2022 r., II GSK 728/19, stanowi istotne rozstrzygnięcie w sprawie.